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人民日報回應房價崩盤說：中國有條件避免樓市硬著陸 據《東方早報》報道：“2012年2―4月份將是信托產品集中到期的時點，屆時房地產企業將面臨更加嚴峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。應利用清理、規范民間借貸市場的時機，推動房地產市場必要調整，促使房價的合理回歸。” “堅持推動房地產的實質性調整，并不必然帶來房地產市場硬著陸，我國也有條件避免硬著陸發生。” 1月4日，《人民日報》在8版要聞版頭條位置刊發長達4000余字的文章，提出上述觀點。 這一題為《中國有條件避免房地產市場硬著陸》的文章開宗明義，道出撰寫此文的背景：“由于房地產相關產業眾多，與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關系，房價下跌開始引發社會和媒體關注，甚至認為房價即將崩盤并引發一系列系統風險，同時國際社會唱空中國的言論也不時出現。” 《中國有條件避免房地產市場硬著陸》一文作者為張承惠、陳道富，二人皆供職于國務院發展研究中心金融研究所，張承惠系該所副所長。 “中國樓市尚處發展早期” “從市場成熟度看，北京、上海等少數一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右。而在房地產市場較成熟的歐美國家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。” 對于2012年中國樓市走向，悲觀的分析確實不在少數。最新的判斷來自匯豐。匯豐環球研究昨日發布的報告稱，雖然中國的貨幣政策有松動的跡象，但針對行業的措施將繼續壓抑需求，2012年房地產市場的經營環境仍然充滿挑戰，預計今年內地一線城市的樓價將下跌20%。 “分析中國房地產市場，需要從中國的特殊國情出發。既不能忽視調整中的風險，也不宜過度夸大。”《中國有條件避免房地產市場硬著陸》一文說。 張承惠、陳道富梳理了1890―2007年美國房市的兩次崩盤，以及日本二戰后經歷的三次較大的房地產市場調整：同樣是調整，有些是硬著陸，有些不是。張、陳二人歸納，帶來重大沖擊的房地產市場調整，有三個特點：一是，其往往發生在房地產市場的成熟階段和經濟缺乏內在增長動力時期；二是，房地產市場脫離實體經濟過度發展，并容易導致經濟的過度繁榮，一旦房地產市場開始調整，止贖房便成為惡性循環的引爆劑；三是，引入了過高的杠桿率。 張、陳二人認為，不能簡單比照國外房地產市場波動的歷史來推測中國房市走勢，中國房地產市場存在以下四個方面的差異： 一是，從上世紀末起步，目前尚處于發展的早期階段，存在剛性需求。從市場成熟度看，北京、上海等少數一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右。而在房地產市場較成熟的歐美國家，二手房是交易的主體，占交易總量的80%以上。 “目前我國城鎮化率剛達到50%，如果未來20年將城鎮化率提高到70%的國際平均水平，每年將有1500萬左右的農民轉化為城鎮人口。過去10年中，我國人均收入年均增長12%，預計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎的房地產剛性需求，是實現以價換量的基本條件。只要房地產市場經過了實質性調整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場。”文章說。 二是，中國的住房供應仍存在較大結構性缺陷，保障房覆蓋率不超過10%。 三是，中國房地產杠桿率低，風險主要通過產業鏈傳導，而非金融系統。“2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機爆發前夕的2006年，美國的家庭債務余額與GDP之比高達170%。我國房地產相關貸款（土地貸款、開發貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右，按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點，按揭貸款證券化率為零。”文章如是形容低杠桿率。 四是，房價回落是政府主動調控所致，而非房地產市場自我惡化、發展乏力所造成。 “適度調整調控方式” “擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時，征收交易所得稅和房地產稅，以避免市場預期改變后可能引發的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。” 《中國有條件避免房地產市場硬著陸》一文提出，中國具備避免房地產硬著陸的宏觀有利條件。這些“宏觀有利條件”包括：經濟具有保持較高速度增長的潛力；金融體系抗風險能力提升；政府擁有充足的提供最終流動性的能力；具有較充實的財政基礎。 除了宏觀有利條件，張、陳二人還提到了政策空間：“針對今后我國房地產市場的走勢，政府仍擁有很大的政策調整空間和靈活度。” 張承惠、陳道富警告，“市場具有自己的運行邏輯，政策應對不當又容易造成硬著陸。對此應保持充分的警惕，做好充足的政策準備。” 《中國有條件避免房地產市場硬著陸》一文給出了三點“政策思考”： 一是，受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處于囚徒困境之中，需要一個外部力量來打破僵局。近期民間借貸市場的調整提供了一個契機：一是以房地產資產作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產，從而給房地產市場一個外部向下壓力。二是2012年2―4月份將是信托產品集中到期的時點，屆時房地產企業將面臨更加嚴峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應利用清理、規范民間借貸市場的時機，推動房地產市場必要調整，促使房價的合理回歸。 二是，以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調整房地產調控方式。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時，征收交易所得稅和房地產稅，以避免市場預期改變后可能引發的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。 “通過政策調整，給市場發出明確的‘鼓勵居住、限制投資’的政策信號。”文章說。 三是創新保障房建設機制，減少房地產市場調整可能產生的震蕩。當購買成本顯著低于政府直接建設保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機期間，韓國就曾使用這個工具。為此，可適當降低2012年地方政府保障房建設目標，將重點放在保障房的制度和配套設施建設上。 房產稅擴圍懸疑 有觀點提出，中國房價問題的根源，不在于房子太少，而在于分配不公。中國房價泡沫并非典型的金融泡沫，解決中國高房價問題，必須從調節收入分配結構入手。打擊腐敗、開征遺產稅，應是題中應有之義。 冀望房產稅擴圍打擊投機的，并非只有張承惠、陳道富。 此前的2011年12月13日，新華社援引國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴的觀點稱，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，“調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度”。 同一天，《人民日報》在頭版頭條刊發題為《如何看待房價走勢》的述評文章，為樓市下一步政策走向“定調”。這一全文約3000余字的長文在結尾處引述住房和城鄉建設部有關負責人的表態稱，“房產稅改革、土地招拍掛制度改革、治理和規范房地產市場秩序、建立健全房地產市場健康運行和住房保障方面的相關法律法規等，將是下一階段調控的重點，也是今后深化住房制度改革的重要內容。” 不過，房產稅擴圍的障礙也不少，除了目前全國房產數據沒有聯網等客觀因素，地方政府的動力也需要考量。 2011年12月17日，北京市住房和城鄉建設委員會委員王榮武在當天舉行的2011城鄉住房建設情況新聞發布會上透露，房產稅是國家稅務總局牽頭，北京市地方稅務局來研究，“從目前我們掌握的情況，北京市還沒有開展試點的想法。”但如果中央有需要有安排，北京市也將開展試點行動。 針對高房價，也有另類藥方。有觀點提出，中國房價問題的根源，不在于房子太少，而在于分配不公。中國房價泡沫并非典型的金融泡沫，解決中國高房價問題，必須從調節收入分配結構入手。打擊腐敗、開征遺產稅，應是題中應有之義。 (責任編輯：白雪松) |
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