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2012年，債務大潮將涌向房地產開發商。日前，世聯地產董事長陳勁松向媒體透露，“債務將在2012年中開始逐步到期”。據了解，房地產業有46%的債務集中在2012年償付。 “政策還未見大幅松動，這些債務纏身的房地產開發商，將不得不降價回籠資金，甚至部分開發商面臨破產重組的境地。”1月5日，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成這樣向《國際金融報》記者分析。 萬億債務將至 “目前開發商負債主要還是銀行債。”上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭接受《國際金融報》記者采訪時表示，在2010年第一季度時，118家上市公司的負債率為61%，之后持續攀高，達到64%。“其中，信托類債務將在今年上半年集中到期。” “2009年之前我們的金融體系尚未成形，因此房地產更多地采取信托融資方式。但是一旦信貸緊張，銀行更傾向于將資金投放到收益穩定的長線房貸項目，以及短平快的理財產品，導致開發商在2010年、2011年時轉向信托產品。”中國房產信息集團分析師薛建雄向《國際金融報》記者解釋。據了解，2010年全國發行信托3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中2/3是房地產。 債務遠遠不止如此。據報道，在香港發行的中國房地產離岸私募債，以項目為例大概有1000個；在過去一年，中國房地產基金整個行業大概有1000億，大多數為項目型房地產基金；民間借貸也有2萬億流入房地產開發環節。 價格理性回歸 楊紅旭認為，解決債務缺口，無外乎再融資籌錢和降價回籠資金。 “不過，從目前看來，銀行信貸仍然偏緊，而信托又被政策叫停，因此，開發商要融資主要還得依靠私募這一路徑。”薛建雄認為，私募股權投資漸漸成為開發商直接融資的重要渠道之一。不過，也有業內人士認為這一部分資金只是杯水車薪，難以填補債務缺口。 楊紅旭也認為，2012年信貸政策會有所放松，但不會達到2008年水平，因此很多企業不能指望銀行來緩解資金鏈緊張的問題。“很多地方債也到期了，地方政府也希望銀行來救，多放一些城投債。而企業則需要維持經營。” “因此，價格合理回歸才是房地產開發商解決資金缺口的根本途徑。”楊紅旭說，“3-5月份是開發商推項目的旺季，而那時債務又面臨到期，假如市場沒有真正回暖，企業就只能通過降價來回籠資金。” 尹伯成也認為，正因為2010年限購等政策出臺后，開發商不腳踏實地地降價回籠資金，而依靠信托產品死撐，才導致更大的債務危機。 部分房企洗牌 而還不起債的部分房地產開發商，可能會淹沒在債務大潮中。尹伯成認為，“行業洗牌一定會到來”。 “在過去的一年里，我們已經看到很多中小開發商因資金周轉困難，開始向大型房企出售其手中開發項目。”尹伯成向記者介紹，“部分房企則可能會直接面臨破產重組。”據東方證券報告稱，未來一年，扣除“招保萬金”后的115家房企，現金相對于整體負債明顯不足，現金對短期付息債覆蓋率低于50%的企業個數正逐漸增多。而龍頭公司“招保萬金”現金對短期付息債的覆蓋率仍較高。這種情況為龍頭房企未來進行“并購”提供了更多可能。 不過，薛建雄并沒有那么悲觀。“如果非要說洗牌，我們可以理解為，目前靠關系拿地與靠砸錢拿地的房地產開發商確實該出局了。” 延伸閱讀 綠城賣房湊錢 1月5日晚間，綠城中國和融創中國聯合公告宣布，綠城地產向融創置地出售無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權，現金代價為5100萬元。 轉讓前，湖濱置業為綠城地產的全資附屬公司；轉讓完成后，融創置地和綠城地產將分別持有湖濱置業的51%和49%股權。 公告稱，湖濱置業成立于2009年12月15日，主要從事無錫項目發展，地塊位于無錫市濱湖區太湖大道以南、隱秀路以西，占地面積為22.26萬平方米，總建筑面積約52.5萬平方米，主要用途為商務辦公和居住用途。事實上，該項目即香樟園項目地塊，實為無錫蠡湖1號地塊。2009年8月，綠城以29億元的價格將之收入囊中，同時更創下無錫市區土地招、拍、掛單宗地塊總價的新紀錄。目前，該項目已經開工，預計在2015年6月30日竣工。 (責任編輯：白雪松) |
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