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深圳市土地管理制度改革總體方案，已經于3月底獲得國家國土資源部和廣東省政府的聯合批復。5月25日，深圳市召開土地管理制度改革的工作會議和試點啟動儀式。根據這一方案，深圳小產權房有望得到確權。在這個方案當中，原農村土地依照現狀，依照改造的要求進行確權，在房地合一的體系之內探索房地分離條件下的新型管理制度，并探索土地權益書，作價入股等補償模式。這種情況之下，有許多讀者關心這是否意味著小產權房進行確權，是否會發生蝴蝶效應，是否會變相刺激小產權發展，是否意味著政府層面對小產權的從嚴政策將有變松的趨勢。這些問題具有極大的廣泛性，也許關注這個問題的人超過5億人。在這里，我談幾點的看法。 第一，有人提問，過去政府一直以來對小產權堅持做從嚴的政策是否因此變松？
我認為，在過去的歲月里，政府對小產權房的監管，從理論上來說確實是比較嚴的，但是鑒于小產權房的情況復雜，到處都是，條件又完全不一樣，所以一直沒有一個完整的全面的政策出臺。事實上各地政府對小產權房還是采取了一種說的多做的少，警告比較多，實際管理上適度從寬這么一種狀態。其實我也很理解地方政府的做法，就是沒有一個完整的文件來規范小產權房的管理，所以讓地方政府來對小產權房有一個特別嚴格的管理事實上也是不可能的。小產權房的最近十年，實際上一直處在理論從嚴，實際從寬，教育為主，執法較少這么一種狀態。
第二，小產權房形式多樣，情況復雜，涉及面廣，應當分類指導，深入調研，拿出合適的有針對性的處置方案出來。這是當前最重要的事。小產權房有一部分在農村，這就是大家所說的叫主體部分，是農民在集體所有制用地上開發的住房。但是還有在城市里面的土地上，老百姓自拆自建擴展的住房。也有一些在城市的工業園區或者是什么園區開發的名以上是為產業準備的住房，實際上變成了另一種形式的小產權房。包括在農村，使用產業園的方式，實際上發展起來的住宅用房。細分起來大約有四到五種情況。所以每個情況面臨的背景都不一樣。打個比方，投資單位和政府簽一個合同在城市某一個地塊建一個某種性質的叫工業園區。那么工業園區實際上進展不咋的，但是跟工業園區配套的住宅建房早已建成并且已經售出了，所以看起來它不屬于小產權房但事實上它具有小產權房的所有內容。在農業用地上也有這種類似情況。比如說農業的產業觀光園，有一部分用于農業的土地，但實際上旁邊又搭建了工人居住的住房。有些住房的面積比較大，有些地方地面的住房面積被控制了，但是開發商就向地下發展，這個地上50平米，地下100平米，然后拓展的庭院又是100平米，事實上它也是一種另類的小產權房。所以這是我要說的第二點，情況不一樣，種類比較多。沒有一種文件管所有的種類。
第三、小產權房既牽動著富人的關注，也集中著中低收入階層的利益，當然中低收入階層的關注也是政府最重要關注的。近些年來由于有了小產權房，先富起來的人群，買了別墅，圈了花園，中低收入階層沒有足夠的資金購買商品房，于是就用較少的錢買了這種政府不承認產權的小產權房。由于小產權房大部分在市郊，所以小產權房面臨的就是公共配套嚴重不足，距離城市上班的地點較遠，交通很不方便。當然房價也較低。這個涉及到廣大中低收入階層的切身利益。我估計在目前的全國的城市當中，涉及到小產權房的可能最少要涉及到3000萬戶，乃至5000萬戶，一億到一億五千萬人口，這是一個十分龐大的數字。
我們在調研的過程當中，感覺到小產權房不管是對先富起來的人群，還是對中低收入階層都有非常大的吸引力。對于先富起來的人來說，城市里面非常擁堵，空氣質量也相對較差，他們尋求更好的生活質量。所以希望能在市郊購買較大面積的住房;其次，先富起來的人群由于工作和生活的需要，比方說要雇保姆，送孩子上學等等；把父母接過來一起生活幫助照料；比如說有些人雇了一些司機，也有一些在老家的親屬接過來工作，于是就安排跟他們住在一起。所以，先富起來的人群購買小產權房也有很大的合理性。
中低收入階層購買小產權房，其實主要原因是政府的廉租房和保障性住房數量很少，排隊時間太長，所以是老百姓在等不到和等不及保障性住房這種狀況之下轉而購買的小產權房。大部分購買小產權房的家庭，其實是把整個家庭的全部收入甚至一部分借款都搭了進去。從理論上來說，保障性住房應當由政府協調解決，但是政府沒有完成應該做的任務，老百姓不得以尋求遠郊區的小產權房。這一部分確權的理由非常充分。
在這兩種情況之外，還有一種情況，我們國家60多年來一直實行二元化的人口制度，二元化的戶籍管理制度。在咱們國家人是分成不同層級的，農村人、城市人；本地人和外來人口；公務員和非公務員。由于在不同層級制度下的人群，他們的待遇完全不一樣。所以想突破起來很困難，因此到目前為止法律上還沒有一個完整的說法。最簡單的一種是農業人口來到了城市，這一種其實并不復雜。復雜的是外地城市的人來到了所在城市。也許他們在原來的城市里面擁有自己的住房，甚至擁有保障性住房。但是市場經濟環境下的人口是流動的。就業人口總是隨著產業的興起和自己的專業方向在進行流動。你不能強求某些人群永遠住在那些城市，因為他那個專長可能在他本地就找不到工作或者找不到合適的工作。我們現在面對的問題是城鄉分割，城市與城市分割問題，我們還不能像美國那樣所有的住房都是成品房，由于成品房在住戶購買和出售轉讓都特別方便。而我們十多年來提供市場的商品房可以說98%都是毛坯房，一套房子的裝修少則幾萬，多則百萬，每戶都按照自己的風格和要求以及經濟承受能力來進行裝修。但是這樣的房子到了轉讓的時候，這部分資產是難以得到承認的。再加上這些房產的合理轉讓，目前政府還在收很高的契稅。我們在住房流通這一塊，中間有著多少層的政策天花板。住房問題實際上是原有體制和市場經濟模式帶來的沖突。所以要看到小產權房問題有一定的合理性和體制改革的復雜性。輕易斷定要拆除小產權房或者說立即就給小產權房確權、發證都不是一個科學、合理、合法的一種處置方法。
第三，關于政策建議。我覺得政府第一應該做的事情，就是對不同類型的小產權房進行深入調研，在和諧社會、保障老百姓住房權的前提之下，拿出一個可供討論的處置和管理的制度出來。第二要看到所有的制度都要服從于市場經濟的發展，那種城鄉分隔，城市與城市割裂開來，包括建毛坯房的做法都是落后的陳規陋習，要進行大膽和全面的改革。不改革會越來越糟。我們犯了一個錯誤，要用更多的錯誤來掩飾，其實都是徒勞的。一定要以市場經濟、流動的勞動力市場和人人享有合適住房的權利這三個關鍵點來思考小產權房的改革和發展的模式。
第四，談談我個人的建議。
第一對建設在城郊的先富起來的精英階層的較大面積的住房，有它存在的合理性。先富起來的人群的合理的利益應該得到充分保證。我的建議和我在國家住房保障法建議稿上的內容一樣。這就是，在城市市區的一套住房加上城郊的一個較大面積住房，兩套住房累計人均面積80平米以上的部分可以征收房產稅。我建議的稅率是1%，超過這個規模的第三套住房它的稅率可以提高。第四套應當更高。我目前的建議是第三套住房的稅率是2%。第四套住房的稅率是3%。余類推。
第二關于中低收入階層，在城市里面沒有住房，或者在城市里面僅有不超過基礎性保障房標準的一套住房，然后在城郊購買了小產權房。對這類住房我們應當進行規范。那些應當享有保障性住房權利但政府又不能提供相應住房的，他們購買的小產權住房不應當征稅，并且應當確權成為合理的大產權住房。當然，這里要補充的就是這些小產權房要符合農村的基本發展規劃和現有的交通規劃和農村的土地發展規劃相適應，并且是按照國家住房建設的基本標準和質量體系建立起來的住房，不是簡易房。
第三，從現在開始應當有一個一年左右的政策調研和方案出臺的過渡時期。從現在開始應該停止建設任何小產權房。在限停令之前已經建設了小產權房應當督促加快進度，在建設完畢以后不得再開工新的小產權房。
第四，政府應當組織城市的經濟發展戰略和城鄉一體化研究，積極探討把已經建設的符合質量標準的小產權房容納到政府認可的規劃方案當中來。對于在城市里面各種園區建設的住房，凡是不符合原定的公布的規劃方案所建設的住房原則上不應允確權，并要考慮逐步拆除。
李開發：著名經濟學家，法學家，中國經濟名家講壇副理事長，一直從事城市產業發展與城市規劃設計研究，2009年向國家住建部等部委及全國人大財經委提交住房保障法建議稿，直到2012年提供了第四稿。李開發的建議受到了社會的廣泛關注，新華社了望東方周刊，財經國家周刊、三聯生活周刊、中國經濟網等主流媒體均有專訪，在中央電視臺與鳳凰衛視等均有專題報道。
（編輯：趙巖）
(責任編輯：白雪松)
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