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樓市調控下，是什么動力驅使，讓不少原本屬于純住宅開發(fā)的房企，蜂擁搶灘城市綜合體開發(fā)？
目前，成都已建和在建的城市綜合體項目110個左右，成都能消化得下嗎？
為避免城市綜合體泛濫，成都市政府部門高度重視，目前專門出臺了首個規(guī)范性文件。
據(jù)資料顯示，成都市目前商業(yè)綜合體（俗稱城市綜合體）項目110個左右。按目前規(guī)劃，到2015年，成都城市綜合體總面積將達到2757萬平方米。屆時，成都城市綜合體密度，將遠超上海、北京等一線城市。面對嚴厲的樓市調控，為何那么多房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁搶灘城市綜合體？造成城市綜合體泛濫的癥結何在？怎樣才能走出城市綜合體泛濫怪圈？華西都市報記者連日來多方采訪，試圖揭開城市綜合體“大躍進”原因。
壹問
憑什么“大躍進”？
根據(jù)四川中原提供的資料顯示，今年第一季度，成都主城區(qū)出讓的15宗土地中，大部分為商業(yè)用地。即使今年拍賣出來的成都郊區(qū)、市、縣建設用地，商業(yè)地產(chǎn)也占據(jù)了很大比重。其實，今年來，商業(yè)用地比重遠超住宅用地比重現(xiàn)象，不只成都，全國亦然。
近期，上海浦東新區(qū)集中推出康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等5個鎮(zhèn)的5幅用地，均為城市綜合體地塊，根據(jù)官方說法，這五大城市綜合體將和迪斯尼同步啟動，并分享迪斯尼客流。在北京，當住宅用地備受冷落，出讓價下滑背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻大行其道，依然風光無限。無論在寸土寸金的上海，北京，還是內地城市，商業(yè)用地為何一枝獨秀？頻頻催生出那么多城市綜合體？
貳問
憑什么讓開發(fā)商前赴后繼？
“開發(fā)城市綜合體，主要是便于融資。”成都市某地產(chǎn)公司王先生一語中的。王先生所屬的公司，曾從事純住宅開發(fā)。去年，公司也隨大流，迷上了城市綜合體開發(fā)。談及開發(fā)城市綜合體的好處，王先生給記者算了筆賬：如果開發(fā)一個城市綜合體項目需要投資20億元，那么，因為項目為商業(yè)地產(chǎn)，便可向銀行借貸10億左右。另一方面，因為城市綜合體還涉及少量住宅產(chǎn)品，或者說公寓等業(yè)態(tài)的開發(fā)。如果開發(fā)商首先開發(fā)住宅或者公寓內產(chǎn)品，公司通過出售這部分物業(yè)產(chǎn)權，又可以回籠很大部分資金。一來二去，公司就沒有了資金的壓力。
據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，受調控影響，純住宅用地的開發(fā)難度非常大，相反，如果是開發(fā)城市綜合體，其面臨的貸款難問題就迎刃而解。據(jù)介紹，大部分城市綜合體項目，都兼容少量住宅開發(fā)。與純住宅的開發(fā)融資不同的是，銀行除了可給予城市綜合體項目借貸外，政府還考慮到城市綜合體建成后，將會對稅收有所拉動，在開發(fā)過程中給予開發(fā)商政策支持。又因為城市綜合體項目中配備了一定比例的住宅，開發(fā)商可以通過綜合體項目融資，再通過住宅銷售變現(xiàn)，由此完成了借道融資的全過程。除此之外，開發(fā)商也可能通過商業(yè)用地來建“類住宅”，即所謂酒店式公寓，雖然產(chǎn)權沒有70年，但因為不被限購，也成為目前大量房地產(chǎn)企業(yè)選擇的產(chǎn)品類型。
綜合眾多有利因素，就不難看出房地產(chǎn)企業(yè)為何那么熱衷城市綜合體的開發(fā)了。這也難怪，諸如萬科、保利、招商等地產(chǎn)企業(yè)，為何爭著“半路出家”，搶灘商用地產(chǎn)的開發(fā)。
叄問
成都能消化這么多綜合體？
“目前，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)有114個。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春接受華西都市報記者專訪時表示，截至2015年，成都商業(yè)體量將新增1000萬平方米左右。而據(jù)相關資料介紹，根據(jù)目前規(guī)劃，到2015年，成都城市綜合體總面積將達到2757萬平方米，比目前的商業(yè)體量再翻1.5倍。成都城市綜合體與住宅的比值，將遠超上海、北京等一線城市。尤其是面對樓市調控的今天，成都城市綜合體邁入了“大躍進”時代。
記者觀察到，城市綜合體的足跡，已不限于成都主城區(qū)。甚至在雙流、彭州、大邑等郊縣，目前也出現(xiàn)了城市綜合體的身影。而城市綜合體呈扎堆現(xiàn)象，主要集中在成都南部的天府新城。在這個區(qū)域內城市綜合體的開發(fā)者中，不乏眾多國內一線的品牌開發(fā)商。在這些開發(fā)商中，有的甚至原來只是從事純住宅的開發(fā)，對于開發(fā)城市綜合體，算是“半路出家”。
面對不斷崛起的城市綜合體，作為一個內地城市，成都能否消化？談到這個話題，冉立春只是搖了搖頭。他說，地球人都會知道答案。事實上，對目前不斷崛起的城市綜合體現(xiàn)象，不少地產(chǎn)人士同樣表示出了擔憂。
措施出臺：城市綜合體不能隨便建
城市綜合體泛濫現(xiàn)象，已經(jīng)引起城市規(guī)劃部門高度重視。今年5月7日，成都市規(guī)劃局頒發(fā)《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定（試行）》規(guī)定，這也是成都市明確針對城市綜合體而制定的首個規(guī)范性文件。新規(guī)從2012年6月7日起實施。新規(guī)對城市綜合體首先作出了如下界定，即以現(xiàn)代服務業(yè)（主要包括商業(yè)、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育等城市功能）為主導，由三種或三種以上的城市功能組成，以軌道交通節(jié)點為支撐，最終形成的一個由建筑空間、內部功能、交通流線相互有機結合的具備較大建設規(guī)模的建筑單體或建筑群。
值得一提的是，今后，開發(fā)商不能隨意修建城市綜合體，修建城市綜合體必須符合多個條件。首先，項目應臨近軌道交通站點；同時，項目還必須應臨兩條（含兩條）以上道路；臨兩條道路時，其中至少一條道路的規(guī)劃寬度應為40米（含40米）以上；臨三條道路時，其中至少兩條道路的規(guī)劃寬度應為25米（含25米）以上；臨四條（含四條）以上道路時，其中至少一條道路的規(guī)劃寬度應為25米（含25米）以上；此外，對城市綜合體體量也作出了要求，即二環(huán)路以內的，不宜小于15萬平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬平方米。
新規(guī)影響：開發(fā)商被“套”上了緊箍咒
城市綜合體泛濫的癥結到底在哪兒？華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽認為，剛需的萎縮以及前幾年人們對商鋪、商辦等產(chǎn)品的熱捧，無不刺激著開發(fā)商對于城市綜合體的熱切追求，從利稅的角度看，政府部門也樂于看到更多經(jīng)營性的地產(chǎn)項目在本區(qū)內落地生根。然而凡事物極必反，即使成都人再熱衷于消費，這么多的綜合體也必將導致幾年后商業(yè)項目惡性競爭，政府嚴格限制新綜合體項目審批就是想控制綜合體未來的亂局。一些地產(chǎn)專家表示，出臺上述規(guī)定，對于一些早已習慣了跑馬圈地、瘋狂開發(fā)的地產(chǎn)開發(fā)商來說，像被“套”上了緊箍咒，希望相關部門堅持按新規(guī)執(zhí)行，力避“前緊后松”等現(xiàn)象發(fā)生。(王仁剛)
（編輯：趙巖）
(責任編輯：白雪松)
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