 房地產(chǎn)商人梁鴻眉正在享受來到杭州后的第一波快錢。 在宣布“直降6000”后，開盤三年銷售不過300余套的天鴻香榭里，在2月27日一天就賣出158套。 而與其相距不到1公里的德信北海公園，是杭州最早宣布降價(jià)的樓盤，在3天的時(shí)間內(nèi)認(rèn)籌超過300組，其尾盤的208套房源也已悉數(shù)清空。 兩處房產(chǎn)超過30%的降價(jià)，輿論再次熱議“房價(jià)崩盤論”。但杭州多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城北兩處樓盤的降價(jià)，與杭州商品房庫存過大，房企資金周轉(zhuǎn)壓力有關(guān)，而同期的銀行收緊房貸傳聞，進(jìn)一步加劇了房企資金緊繃問題。 盡管兩家樓盤負(fù)責(zé)人均以回籠資金、新增土地儲(chǔ)備辯駁資金斷裂論，但理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在降價(jià)清盤后的第二天，德信北海公園的開發(fā)商，德信控股集團(tuán)提前半年終止了一款1.09億元的信托計(jì)劃，而一般來說，融資方主動(dòng)提前終止信托計(jì)劃的現(xiàn)象較為少見。 德信控股尚在存續(xù)期的信托產(chǎn)品共有3個(gè)，但該集團(tuán)董事長胡一平在上周接受采訪時(shí)表示，該公司目前只有1個(gè)1億-2億元的項(xiàng)目在運(yùn)行。此前就已有信托業(yè)內(nèi)人士稱，德信地產(chǎn)降價(jià)是因信托貸款承壓，而在清盤后所獲得的房款，也足以支付前述信托本息。 天鴻香榭里的開發(fā)商浙江天鴻集團(tuán)，2009年進(jìn)入杭州市場，該集團(tuán)在杭州的第一次拿地，就引發(fā)了輿論熱議，67輪競拍、70%的溢價(jià)，在當(dāng)時(shí)被稱為“杭州第一飆地案”。但大手筆投入背后，天鴻香榭里開盤后一直銷售不佳，多名老業(yè)主在輪番抗議無果的情況下，透露了當(dāng)初與天鴻的私下協(xié)議：天鴻集團(tuán)自墊資金，幫購房者付清首付款，以完成銷售計(jì)劃。 兩家房地產(chǎn)企業(yè)不愿對上述資本運(yùn)作置評，但當(dāng)?shù)?!--keyword-->金融機(jī)構(gòu)的人士告訴理財(cái)周報(bào)記者，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一些不夠透明的股東結(jié)構(gòu)、資本運(yùn)作，早幾年前，銀行就對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取了十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。 銷售熱潮未退燒 2月25日，德信北海公園宣布降價(jià)的一周后，售樓人員仍舊繁忙地接待著前來咨詢的購房者，令現(xiàn)場十余名顧客略微失望的是，此時(shí)北海公園僅剩1套房源，16900元一平米的價(jià)格，雖然也比降價(jià)前實(shí)惠，但與18日15800元一平的價(jià)格仍有不小差距。 緊靠北海公園的一家超市主人嘆息道，若不是當(dāng)時(shí)不夠資金，其也不想錯(cuò)過此次降價(jià)。盡管在之后，其又頗為直接地告訴記者：北海公園是尾盤，旁邊還有一個(gè)輻射大的變電站。但銷售人員對此有不同看法，“因?yàn)榻衲?月要交房，所以我們搞了這次降價(jià)促銷，純粹是市場行為，至于天鴻香榭里為什么要降價(jià)？我就不知道了。” 德信北海公園的銷售總監(jiān)杜盛告訴記者，此番降價(jià)，是基于該集團(tuán)的戰(zhàn)略考慮。因其去年銷售收入達(dá)到60億元，集團(tuán)制定了今年破百億元的目標(biāo)，與之相對的措施即是，去庫存，多拿地，加快資金周轉(zhuǎn)。 與北海公園相隔不到10米的一處樓盤則異常冷清，記者一踏入售樓處，銷售人員就直接告知樓盤沒有降價(jià)計(jì)劃，同樣的答復(fù)也在周邊的幾處樓盤出現(xiàn)。 情況在1公里外的天鴻香榭里有所不同。經(jīng)歷了幾天前的“砸盤”，天鴻香榭里的氣氛異常詭異，不多的幾名銷售人員散落在售樓處門外，購房者只有通過樓盤銷售的認(rèn)可，才能進(jìn)入。 在確定購房意愿后，一名湯姓銷售人員帶領(lǐng)記者進(jìn)入售樓處。天鴻香榭里可能是國內(nèi)目前最狼狽，但銷售最火爆的樓盤，30余名安保人員在不到百平米的大廳兩列排開，左側(cè)被砸爛的沙盤仍未被修復(fù)，而右側(cè)，則坐著20余名身著統(tǒng)一T恤的老業(yè)主。 “直降6000、起價(jià)11800、均價(jià)13800、學(xué)區(qū)房、萬達(dá)廣場”銷售人員不斷重復(fù)著這些關(guān)鍵詞。距離開盤還有2天，天鴻香榭里仍在極力推介房源。而關(guān)于樓盤降價(jià)的原因，記者多次致電梁鴻眉、天鴻銷售總監(jiān)陳可，但其均以近期認(rèn)購火爆為由拒絕回復(fù)。 湯姓銷售顧問告訴記者，幾天來，樓盤已經(jīng)收到200余組認(rèn)籌，而其此番推出的降價(jià)房源，只有158套。鑒于認(rèn)籌的火爆程度，該銷售透露，到27日樓盤正式開盤時(shí)，將會(huì)加推房源，保證每個(gè)認(rèn)籌者均有房可購。 促銷還是高壓輻射？ 認(rèn)籌進(jìn)行一周后，銷售總監(jiān)陳可說，人數(shù)已經(jīng)超過了400組。2月27日上午，杭州降價(jià)事件的主角之一，也是降價(jià)幅度最大的樓盤，將搖號現(xiàn)場搬到了距離售樓處3公里的一家酒店。在開盤現(xiàn)場，涌入了包括200多名購房者，30余名老業(yè)主，以及總?cè)藬?shù)相近的安保人員。 這個(gè)場景很像21日的售樓處。因?yàn)殚_發(fā)商突然降價(jià)，以及老業(yè)主的“砸沙盤”事件，天鴻香榭里成為全國輿論中心。開盤當(dāng)天，售樓處仍有不少老業(yè)主在靜坐，他們告訴理財(cái)周報(bào)記者，“砸盤”并不是原語突發(fā)降價(jià)，而是因?yàn)闃潜P的居住環(huán)境。 身著白色統(tǒng)一T恤的業(yè)主說，在樓盤落成后不久，一條220KV高壓輸電線從小區(qū)東側(cè)穿過，而在購房時(shí)，銷售人員曾明確告訴他們，這條高壓線將會(huì)被引入地下。規(guī)劃之外的變化引發(fā)了業(yè)主不安，在綜合考量了輻射對健康的影響后，老業(yè)主們嘗試與開發(fā)商董事長梁鴻眉協(xié)商。 業(yè)主給理財(cái)周報(bào)記者提供的通話和短信記錄顯示，業(yè)主代表曾在2月13日起，即天鴻降價(jià)的一周前，向梁鴻眉反應(yīng)高壓線輻射問題，直到2月18日降價(jià)前一天，梁鴻眉的回復(fù)仍僅限于“等我安排一下，再聯(lián)系你們”，但令業(yè)主們沒想到的是，在德信北海公園宣布降價(jià)的不到24個(gè)小時(shí)內(nèi)，天鴻香榭里緊接著就在杭城放出“直降6000”的宣傳陣勢。 “就在18日，天鴻的銷售顧問還多次以樓盤必將漲價(jià)的理由，敦促一名業(yè)主盡早付款，但一天后，天鴻就突然降價(jià)了，該名業(yè)主一夜之間損失近50萬。”業(yè)主吳亞楠說。21日，包括損失50萬元的業(yè)主在內(nèi)，老業(yè)主們集聚在天鴻香榭里售樓處，并確實(shí)造成了沙盤毀壞等事實(shí)。 對于輿論一邊倒的指責(zé)，吳亞楠難掩心中委屈，據(jù)其介紹，目前老業(yè)主的統(tǒng)一訴求是，退房，或者解決高壓線的問題。此前，天鴻銷售總監(jiān)陳可在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)曾介紹，天鴻降價(jià)的原因主要基于兩點(diǎn)，一是受到北海公園降價(jià)的影響，二是公司整體戰(zhàn)略部署相關(guān)，希望快速銷售，快速去化，從而回籠資金再拿地開發(fā)。 拿地的說法也在銷售顧問口中出現(xiàn)，但在記者多次提到高壓線等因素時(shí)，天鴻官方給出的答復(fù)均是：認(rèn)籌繁忙，老業(yè)主的事情下周再議。 庫存高去化壓力大 在高壓線輻射的問題上，吳亞楠亦承認(rèn)，恐怕并非是天鴻降價(jià)的直接原因。除此之外，一名不愿透露姓名的天鴻香榭里銷售人員告訴理財(cái)周報(bào)記者，天鴻此次之所以會(huì)降價(jià)，實(shí)在是因?yàn)殚_盤三年以來，銷售情況一直不好，持續(xù)處于有價(jià)無市的狀態(tài)中。 在18日以來的連續(xù)兩次降價(jià)潮中，城北多家開發(fā)商被傳競相降價(jià)，但理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便在城北，目前參與降價(jià)的樓盤，也僅有前述的德信和天鴻兩家。 這一現(xiàn)象得到了杭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。據(jù)本土大型房企濱江集團(tuán)董秘李淵介紹，上述降價(jià)只是個(gè)別樓盤的個(gè)別現(xiàn)象，降價(jià)的區(qū)域也僅僅發(fā)生在近郊，主城區(qū)并未出現(xiàn)明顯降價(jià)。 26日，記者又相繼走訪了杭州城內(nèi)大型房企的多家樓盤，包括綠城集團(tuán)、濱江集團(tuán)在內(nèi)的相關(guān)人士均表示，未曾參與降價(jià)，未來一段時(shí)期內(nèi)也不會(huì)考慮降價(jià)。 除了區(qū)域和個(gè)別房開的特殊因素外，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士又指出了連續(xù)降價(jià)的供求原因。動(dòng)力地產(chǎn)董事高峰告訴記者，杭州近年來商品房庫存激增，而過高的房價(jià)抑制了購房需求，導(dǎo)致商品房去化壓力過大。 這一觀點(diǎn)也得到了李淵的認(rèn)同，據(jù)其介紹，杭州目前的巨量庫存不容忽視，造成不少房企銷售壓力較大。根據(jù)杭州房地產(chǎn)官方門戶，杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至 2013年底，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）商品房庫存高達(dá)113187套，與北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市相比，杭州住宅庫存量最大，也遠(yuǎn)大于南京的庫存量。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.36萬套，廣州為5.61萬套，深圳4.18萬套。很明顯的，在主要城市對比中，杭州受調(diào)控影響較大。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，杭州商品房庫存的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其消化增長速度，而去年出讓的巨量土地也在今年陸續(xù)進(jìn)入供應(yīng)，庫存和新增疊在一起，就造成了供過于求的現(xiàn)象，而最先承壓的，也就是那些實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商，如果不率先回籠資金，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)，也將最快倒下。 關(guān)于杭州降價(jià)是否會(huì)波及其他城市的言論，桑豫峰認(rèn)為，不排除相關(guān)影響，尤其是庫存較大，無法承受市場觀望期的企業(yè)。 瘋狂拿地盈利成疑 除了庫存創(chuàng)下歷史新高，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北上廣深之外，杭州房企拿地的熱情亦不容忽視。 身處降價(jià)風(fēng)波中心的德信集團(tuán)，就在其宣布降價(jià)的同一天，在杭州市公共資源交易中心，以加價(jià)100萬，總計(jì)17.4787億元的價(jià)格，競得錢江新城二期章家壩地塊，該地塊僅樓面價(jià)就高達(dá)12440元/平方米。而2月25日，德信地產(chǎn)又與浙江中南置業(yè)有限公司，為濱江區(qū)一塊土地展開廝殺，但在16輪的報(bào)價(jià)之后， 德信地產(chǎn)敗北，中南置業(yè)以13.4億元摘走白馬湖地塊。 針對降價(jià)和連續(xù)拿地的現(xiàn)象，德信地產(chǎn)銷售總監(jiān)杜盛稱，這是集團(tuán)百億戰(zhàn)略的落地動(dòng)作，據(jù)其介紹，2013年德信集團(tuán)營收60億元，因此集團(tuán)在2014年制定了百億元的戰(zhàn)略計(jì)劃，而為了實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略，高周轉(zhuǎn)，規(guī)模化。具體操作而言，即是在土地市場更主動(dòng)拿地，另外也將加快銷售周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金回籠。 德信地產(chǎn)的現(xiàn)象并非個(gè)例，透明房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的杭州房地產(chǎn)市場2013年研究報(bào)告顯示，當(dāng)年土地市場呈現(xiàn)前所未有的狂熱，全年土地成交金額刷新了2009年的歷史最高紀(jì)錄，達(dá)到1326.9億元，多個(gè)板塊樓面價(jià)均創(chuàng)下新高。 除此之外，在2013年間，杭州房地產(chǎn)市場共新增15家房地產(chǎn)開發(fā)商，而全國銷售額排名前十五的開發(fā)商也已全部進(jìn)入杭州市場。新玩家的進(jìn)入，必然帶來地價(jià)的攀升，研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在去年成交的項(xiàng)目當(dāng)中，外地開發(fā)商拿地金額占比高達(dá)77%，但由于供求關(guān)系的影響，諸多板塊房價(jià)并沒有隨著地價(jià)升高而上漲，相反的， 不少新盤的售價(jià)已經(jīng)否定了部分新晉房企的高地價(jià)，出現(xiàn)了“面粉”貴過“面包”的畸形現(xiàn)象。 “前述降價(jià)的兩個(gè)樓盤，看似降價(jià)幅度很大，但實(shí)際上，他們現(xiàn)在的價(jià)格基本就是當(dāng)初的開盤價(jià)。”動(dòng)力地產(chǎn)董事高峰稱，與此同時(shí)，高峰介紹，樓面價(jià)高過房價(jià)的現(xiàn)象主要存在與外來房企，實(shí)際上，高昂的土地成交價(jià)格，后期確實(shí)讓一些房企在銷售中出現(xiàn)了不盈利，甚至虧損的現(xiàn)象。 降價(jià)后火速終止信托計(jì)劃 上周三，一家財(cái)經(jīng)媒體援引杭州當(dāng)?shù)匦磐袠I(yè)內(nèi)人士的話稱，德信地產(chǎn)降價(jià)的背后，是源于杭州工商信托要求其通過降價(jià)盡快回籠資金。 理財(cái)周報(bào)記者在此后聯(lián)系涉事雙方，德信地產(chǎn)方面率先否認(rèn)，杜盛介紹，以北海公園為標(biāo)的的信托項(xiàng)目，早已在去年7月就已經(jīng)提前兌付，并且是德信方面主動(dòng)提前兌付。而一名杭州工商信托內(nèi)部人士亦以傳言不實(shí)為由，拒絕置評。 此外，德信地產(chǎn)的母公司，德信控股董事長胡一平在2月24日接受媒體采訪時(shí)指出，北海公園不存在信托融資，而德信目前也僅有1個(gè)項(xiàng)目存在信托融資，其總額僅為1億元到2億元，不存在“信托公司保全資產(chǎn)，行使合同約定的強(qiáng)制降價(jià)權(quán)。” 這一說法與其銷售總監(jiān)的措辭明顯產(chǎn)生沖突。除此之外，胡一平口中所說的，目前尚在存續(xù)期內(nèi)的信托產(chǎn)品，應(yīng)該是投資標(biāo)的注明清楚的，杭州工商信托成立的德信置業(yè)溫州甌海投資項(xiàng)目集合資金信托，該信托計(jì)劃規(guī)模為2億元，預(yù)期收益率為8.2%—10%，期限為3年。 杭州工商信托正是德信地產(chǎn)的合作伙伴，雙方曾在多個(gè)信托項(xiàng)目上都有過合作。除了前述信托計(jì)劃外，杭州工商信托另外一款未明確公開投資標(biāo)的的基金型產(chǎn)品，“飛鷹9號”其主要資產(chǎn)配置之一，就是德信地產(chǎn)在杭州開發(fā)的一款高端住宅樓盤，臻園。 該款產(chǎn)品期限為2年，并將于明年3月份到期，依據(jù)此前的經(jīng)驗(yàn)，基金型信托產(chǎn)品可提前半年終止的先例，但對于該產(chǎn)品是否造成降價(jià)現(xiàn)實(shí)的傳言，雙方都予以否認(rèn)。 盡管如此，理財(cái)周報(bào)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，交銀信托一款名為鑫福4號的產(chǎn)品，在2月23日已經(jīng)終止，交銀信托方面告訴理財(cái)周報(bào)記者，該款產(chǎn)品分為A、B兩類，募集資金均用于德信地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。 信托計(jì)劃資料顯示，A類產(chǎn)品已經(jīng)終止，而成立于2012年8月24日的B類總規(guī)模1.094億元，原計(jì)劃的終止日期為2014年8月24日，但信托計(jì)劃同時(shí)約定，當(dāng)信托單位存續(xù)滿548天時(shí)，經(jīng)融資方式書面通知，資方可提前回購信托收益權(quán)。 據(jù)交銀信托方面介紹，該款產(chǎn)品確實(shí)在2月23日提前半年終止，亦是由融資方提出提前終止。蹊蹺的是，德信北海公園在2月18日宣布降價(jià)后，在21日即臨時(shí)開盤，據(jù)了解截至開盤當(dāng)日，認(rèn)籌超過300組，而其清盤的房源共計(jì)208套。 “一般來說，融資方主動(dòng)提前終止信托計(jì)劃的，多半是受到一些資本方面的壓力。”華東地區(qū)一名信托業(yè)內(nèi)人士介紹。以北海公園的主力房型89㎡和127㎡為范疇、 均價(jià)15800元/㎡計(jì)算，北海公園此次清盤所獲得的資金在2.92億—4.17億元之間，這也就意味著，僅北海公園一次清盤，就足以償還鑫福4號的本息總和。 令人驚訝的是，德信地產(chǎn)一方面否認(rèn)其多個(gè)存續(xù)期信托計(jì)劃的事實(shí)，另一方面，在18日降價(jià)，21日開盤后的第二天，即23日，又火速提前半年終止了鑫福4號信托計(jì)劃。盡管未能得到官方回應(yīng)，但因信托借款承壓而降價(jià)的傳聞，也并未能夠澄清。 自有資金墊付5000萬房款 與德信地產(chǎn)相比，天鴻地產(chǎn)的實(shí)力則明顯孱弱許多，其資金運(yùn)作也不盡透明。 天鴻集團(tuán)2001年在新昌縣成立，在其進(jìn)入杭州之前，已經(jīng)陸續(xù)在新昌、海鹽、重慶等地，開發(fā)了天鴻華庭，天鴻廣場、天鴻雅苑、天鴻名都等樓盤，算上此番降價(jià)的天鴻香榭里，其開發(fā)的樓盤共有8個(gè)。 在2009年上半年的一場土地出讓會(huì)上，橋西板塊最初樓面價(jià)格3800元/㎡的地塊，在經(jīng)歷67輪競拍后，最終以溢價(jià)70%的價(jià)格成交，樓面價(jià)格6581.4元/㎡。這一激烈的競價(jià)場面，在當(dāng)時(shí)被稱為“杭州第一飆地案”，而事件的主角，正是首次進(jìn)軍浙江天鴻集團(tuán)。 天鴻集團(tuán)2010年注資1億元成立了浙江廣鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前該公司持有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。天鴻以此為主體，在2009年拿地后開了入杭的首次項(xiàng)目，天鴻香榭里。梁鴻眉在當(dāng)時(shí)表示，要蓄足力量做好杭州首個(gè)項(xiàng)目。 盡管以高姿態(tài)進(jìn)入杭州，但天鴻香榭里后續(xù)的銷售卻不見良好，前述樓盤銷售人員曾坦言，此次天鴻降價(jià)，完全是因?yàn)殚_盤3年后，一直交易慘淡造成。對于這一點(diǎn)，“砸盤”的老業(yè)主亦表示認(rèn)同。 為印證其庫存高壓，銷售不力的事實(shí)，業(yè)主吳亞楠向理財(cái)周報(bào)記者提供了一項(xiàng)私密合同協(xié)議。 吳亞楠給理財(cái)周報(bào)記者提供的借款協(xié)議顯示，雙方為了實(shí)現(xiàn)房貸首付款周轉(zhuǎn)，甲方梁鴻云共借出35萬元現(xiàn)金于乙方吳亞楠。“我們原來的資金就10萬，根本達(dá)不到3成首付的條件，但天鴻方面告訴我們，只要能拿出10萬，他們就能幫我們解決房貸首付的問題。”吳亞楠說。 天鴻集團(tuán)為業(yè)主找來的第三方是自然人梁鴻云，據(jù)多名業(yè)主介紹，此人系梁鴻眉弟弟，而據(jù)業(yè)主們介紹，先期購買天鴻香榭里的業(yè)主，大部分都與梁鴻云簽訂了借款協(xié)議。“跟你打個(gè)比方，如果有100個(gè)業(yè)主，90個(gè)都借了。”吳亞楠稱。 “每個(gè)業(yè)主30萬，保守估計(jì)也有5000萬”吳亞楠說，但其并未能提供確切的涉及業(yè)主和借款總額。理財(cái)周報(bào)記者了解到，在前期的銷售過程中，天鴻集團(tuán)曾告知購房意愿者，如若不能付清當(dāng)?shù)?0%的銀行房貸，只要能拿出10萬元，首付周轉(zhuǎn)的其他金額將由天鴻負(fù)責(zé)，并能夠?yàn)槠涮峁﹥赡甑拿庀⑵凇?/p> 以吳亞楠購買的房屋為例，梁鴻云共向其借出35萬元，而拿到這35萬元之后，吳亞楠也順利在銀行申請到房貸。協(xié)議約定吳亞楠需在2015年4月15日之前， 分4期還清欠款，如果在期限內(nèi)償清，將享受無息待遇，但如果逾期，合同規(guī)定“借款人應(yīng)按年利率24%向甲方承擔(dān)利息，除此之外，還需想甲方支付欠款金額 0.5%的違約金”。逾期一天，僅罰息就高達(dá)1750元。 作為第三方，梁鴻云還在協(xié)議中添加了一項(xiàng)特別約定，“如果逾期未能償清，甲方有權(quán)通知開發(fā)商拒向其交付所購房屋。” 一系列融資協(xié)議顯示，購房者如不能在約定時(shí)限內(nèi)還清欠款，不僅將承擔(dān)高額利息，還將面臨房產(chǎn)損失的危險(xiǎn)，而作為利益共同體的梁鴻眉兄弟，不僅能實(shí)現(xiàn)房屋銷售，甚至還將享受“高利貸”的甜頭。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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