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21世紀經濟報道 目前松綁限購僅僅是一些開發商和部分地方政府的“意愿”，遠沒到出臺相關政策的階段。真正令部分樓市交易量萎縮的主要是資金面而非限購政策。 3月底，杭州市政府等相關部門分別召集房地產企業舉行座談會，而在杭州之前，長沙市住房和城鄉建設委員會也組織召開了“2014年長沙市房地產市場形勢調研座談會”。兩地的座談會都透露出了抓緊研究制定房地產相關政策的動向，這正是限購可能放松傳言的源頭。 由于兩地樓市都面臨高庫存和房價下跌的壓力，傳言認為兩地限購政策有可能松綁。然而，21世紀經濟報道記者調查發現，目前松綁限購僅僅是一些開發商和部分地方政府的“良好意愿”，遠沒到出臺相關政策的階段。 “地產拉動經濟增長還是會繼續的，二三線限購年中或許會放開，”一家大型央企地產商華東區域負責人對記者說，這對地方經濟和投資有利，尤其是富裕的城市。 中原地產首席分析師張大偉認為，即使放松限購，地方也不會出臺相關的明文的政策或文件，而只能是通過一些變通的方式放松，比如落戶政策寬松、分區取消限購等。 事實上，從一線城市到二三四線城市，行政性限購政策的效應在遞減。一線最嚴也最有效，三四線限購則面臨失效的可能。 “松綁”需要 國家統計局2月份數據顯示，從2013年2月開始，13個月來首次出現新建住宅上漲城市數量低于60個，溫州、安慶、牡丹江、濟寧四個城市環比下調；而在CRIC研究中心的數據調查中，長春、沈陽、天津等七個城市面臨高庫存的風險。 此前在3月份已經發生房企降價的杭州，近期召開了一系列會議。杭州市市長張鴻銘稱，將根據國家“差別化、雙軌制、市場化”要求，進一步釋放自住型和改善型住房剛性需求。 獲邀參加此次會議的有包括杭州當地房企綠城集團、濱江集團[0.00% 資金 研報]及全國性大型房企萬科、龍湖地產、融創中國在內的10家房企，與會人員均為公司一把手或區域公司負責人。 市長的講話給了地產商信心，“釋放自住型和改善型剛性需求，意味著限購政策可能放松，”據參與此次會議的人士說，但市府暫時沒有傳達明確信息，以至于參加完市長會議后有些同行不愿意離開。 還有參與政府研討的開發商表示，政府更多只是傳達了中央的精神，并向開發商推介土地，如杭州蕭山區，而沒有直接對取消或放松限購表態。 易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，類似杭州這樣的城市，希望對限購政策進行放松，與以下的現狀息息相關。第一，城市商品住宅庫存積壓、庫存去化效果不好。尤其在目前的降價潮下，整個樓市成交比較蕭條。 從居住角度來看，杭州本地人很多更愿意在郊區自己蓋樓住別墅，這樣的自建房比城市中心的普通商品住宅更有居住價值。而外地人口受制于杭州高物價和生活成本的考慮，很難快速實現剛需置業。而放松限購，鼓勵市場主體積極入市，就迎合了目前整個杭州樓市的呼聲。第二，杭州所處的浙江省民營經濟發達，但在過去樓市高漲的時代下，實業發展受到沖擊，投資投機型發展成為主流。隨著外向型經濟受到沖擊，此類城市發展很大程度上將依賴樓市發展。 張大偉分析透露，部分地方政府因為樓市出現下行，土地財政出現潛在風險，的確有松動調控的意愿和積極性，近期針對此也開了很多會。二三線城市尤有有放松限購的意愿和趨向。不少在這些區域擁有大量存貨的開發商也在積極游說有關部門。但目前尚沒有官方的公告顯示會對限購政策有放松。 杭州潤楊房產董事長李積寬表示，限購松綁對于溫州的意義不大，而像杭州、長沙這種未來流入人口較多的城市才有意義。房地產市場經過這些年的發展，目前很多城市本地的購房需求已經達到飽和，加上國家政策限制投資性房地產，目前亟需拉動的是外來人口的剛需。 繞道變相放松 “即使是松動調控，肯定不會出明文政策，也肯定不會討論到取消這個政策。只能是私下的放松，然后逐漸地不執行了。另外的可能性就是戶籍政策，最近中央城鎮化規劃出來了，要推進城市化的比例。這種情況下，各個城市會降低落戶的難度，起到變相放松限購的作用。”張大偉認為。 而這其中，最有影響力和可能性的就是戶籍制度限制方面的放松，它與限購直接相關。目前全國除一線城市外，還共有40個限購城市，都可以進行買房落戶，只要有房產基本都可以入戶籍，有戶籍就可以購買2套房產。 3月16日，中共中央、國務院印發了《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，提出要有序推進農業轉移人口市民化，2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，并提出保障隨遷子女平等享有受教育權利、擴大社會保障覆蓋面、拓寬住房保障渠道、推進符合條件農業轉移人口落戶城鎮等一系列舉措。因此放松城市落戶限制是順應該項政策的。 李積寬認為，可以對住房分類型、對人群分類型進行放松。促進農業轉移人口落戶城鎮，改造城鎮棚戶區和城中村；另外，給當地大學畢業生和長期工作人員提供買房優惠，從而能夠吸引外來人口剛需；對于城市郊區而言，需要通過放松限購政策、引入外來置業者來刺激入市節奏加快。 上海易居房地產研究院研究員嚴躍進建議，限購政策放松，還可以在首付款上進行創新，如零首付可 以在限購放松過程中推行。 另外，通過對改善型住戶進行放松來滿足更多的自住需求。目前城市中心住戶，戶型過小，急需換大戶型，限購下這個轉化難以實現。嚴躍進建議鼓勵二次置業，優先將政策惠及此類群體，具體可用第三方擔保方式，先郊區置換大戶型。此類城區住房，通過中介、地方政府等變現，從而實現剛需向改善型需求轉化。此類小戶型住房退出，能為市區住房和租房市場釋放存量住房。 萬科總裁郁亮表示，政府對房地產行業今年以來暫時沒有新的調控政策出臺。限購政策在一線城市因為客觀原因可能無法取消，但二三線城市等可能會靈活轉變政策。此前郁亮曾建議，部分城市可以適當放寬限購標準。如在深圳，為鼓勵居民向原特區外遷移，緩解特區內人多地少的矛盾，建議在原特區外區域房價上漲結束后，適當放開限購。 嚴躍進預計，城市群中經濟發達的二三線城市會有更多放松的可能，如溫州、杭州、寧波、常州等城市庫存去化效果不好的城市。同時房價上漲壓力大的大城市周邊郊縣等，為吸引人口，也需要一個寬松的樓市環境。 有消息稱，部分城市近期已口頭知會開發企業，在房屋銷售時，可突破限購范疇。同時，主管部門在對購房資格審核過程中已有所放松。但此消息未獲相關地方部門證實。 嚴躍進認為，出臺放松限購的政策，也存在一定的風險，要防止投資投機型的購房需求出現。就整個區域板塊看，杭州樓市未來依然有看漲的空間，所以要防范很多投機者借這個機會進行樓盤的炒作，這是不利于目前樓市預期的穩定的。地方政府需要對這樣一種可能進行政策上的預計。 限貸殺傷力更大 限購松綁會有多大影響？是否會極大地推動房地產市場？張大偉認為，所謂的限購是不是松動，對于市場的影響沒有那么大。“從三四線城市來看，因為限購買不到房的情況非常非常低，大部分受到影響的是因為信貸，和對未來市場的預期，才出現了成交量的下滑和價格的調整。” 據了解，包括溫州等城市出現價格下調主要都是因為開發商資金鏈收緊，購房者按揭貸款被約束。 需要注意的是，雖然2011年來的調控政策是以限購為標志的，但在實際執行效果上，限購的影響之體現在第一年也就是2011年，所以雖然在2012-2013年依然限購，但各地因為資金信貸寬松再次出現了暴漲。 目前，個貸和首付款項已成為開發企業最為重要的資金來源，個貸收緊，開發商必會受到影響。如果限貸放松，對于開發商資金鏈將會有很大的幫助。
但限貸在目前是否會放松，張大偉表明不會。“如果限貸取消，樓市就沒有調控了。”他說，限貸跟限購有很大不同，限購只是放開一些購買資格。如果限貸放開的話，那就是多套房產也可以貸款，而且甚至有可能二套房子的首付也會降低，涉及金融風險，政策方面也不會允許。 |
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