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進城不買房（抑或買不起房），離鄉不棄土，成為大多數農民的現實選擇。在這種情況下，城鎮化對房地產市場的拉動作用自然受到了限制。 我國城鎮化率還有很大的提升空間，只要城鎮化進程沒有結束，房價就不會停止上漲。這種看法在一些人中很有市場。如何看待這種觀點，目前房地產市場的調整是否會持續下去，如何辯證地看待房地產市場調整對宏觀經濟的影響？本報專家委員會委員、中國社科院研究生院客座教授苑德軍認為，在中國，推進城鎮化并不必然支持高房價，房地產市場的調整對宏觀經濟的影響也并非都是負面，應對當前房地產業的調整，重點是區別對待，把“分類調控”落到實處。 苑德軍認為，只要城鎮化進程沒有結束，房價就不會停止上漲的邏輯看似有道理，其實是站不住腳的。所謂城鎮化，就是農民的市民化，即農民轉化為城鎮居民的過程。農民的打工收入不高，其收入水平決定了其根本沒有能力購買一、二線城市的住房，因而大城市的高房價和城鎮化無關。比較而言，縣城和縣以下的小城鎮由于房價較低，更適合農民置業，但這些地區大多經濟發展水平較低，缺乏廣泛吸納就業的產業基礎和市場環境。這種結構性矛盾是我國城鎮化過程中的一個突出問題，也是制約我國真實城鎮化率提升的重要因素。進城不買房（抑或買不起房），離鄉不棄土，成為大多數農民的現實選擇。在這種情況下，城鎮化對房地產市場的拉動作用自然受到了限制。 苑德軍提醒，應該看到，以城鎮化帶來的新增城鎮人口為依據來估算住房需求增量，會導致需求增量“高估”。因為在新增城鎮人口中，有兩部分人口是由農村城鎮化過程中的鄉鎮行政區劃調整帶來的。其一，原來的鄉變更為建制鎮或撤鄉并鎮；其二，原來城鎮所轄行政區域擴大。在這兩種情況下，農村人口被自然劃轉為城鎮人口，而這些農村人口原來就有住房，并不會帶來城鎮住宅需求的增加。據瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤推測，這兩部分人口約占新增城鎮人口的40%。很顯然，城鎮化對中國房地產市場和高房價的推動作用被人為夸大了。 房地產的產業關聯度高，而且對關聯產業也具有較強的牽動作用。房地產市場的調整，不僅會影響到房地產業自身的銷售、投資和土地成交量，而且不可避免地會對其上下游的諸多產業如鋼鐵、建材、機械、化工、紡織、家電等產生直接或間接的影響。談到房地產市場調整對宏觀經濟的影響，苑德軍表示，影響主要表現在三個方面，一是導致投資下滑。房地產投資在我國總投資中的占比達到20%左右，房地產市場調整必然導致房地產投資增幅回落，加大經濟下行壓力。二是影響消費。房地產交易量下滑，直接影響到裝修材料、紡織用品、家電等消費品銷量的增長，但對這種影響不可估計過高。三是影響地方政府的財政收入。近10年我國城市土地出讓金收入占地方財政收入的比重普遍超過40%，個別年份甚至接近70%。伴隨房地產市場降溫，開發商拿地熱情變淡，土地交易量顯著下降。5月份全國300個城市土地成交量和出讓金收入同比下降幅度都在40%左右，這勢必會大大減少地方政府的財政收入。 但是，房地產市場的調整是房地產業非理性發展、房價持續猛漲背景下的必然現象。這種調整對宏觀經濟也有正面影響，苑德軍分析認為，其主要體現在，有利于扭轉中國經濟地產化和金融資源配置的地產化傾向，促進實體經濟發展；有利于治理產能過剩，促進產業結構優化和經濟轉型；有利于減輕居民購房負擔，促進消費；有利于降低金融風險，維護國家金融安全；有利于矯正地方政府行為，終結土地財政。 在苑德軍看來，應對房地產市場的調整，降低對宏觀經濟的負面影響應主要從四個方面入手，第一，鑒于不同城市房地產市場現狀和走向差異很大，應區別對待，把“分類調控”真正落到實處。住建部應抓緊制定分類調控的分類標準、指導原則和具體辦法，以規范地方政府的調控行為，避免地方政府行使過大的自由裁量權，使分類調控有規可依。同時，應保有一定的政策儲備，以便根據未來房地產市場發展態勢在需要時及時出臺。第二，考慮到一線城市房價只是稍有松動并未顯著下跌，因而應嚴格堅持既有的限購、限貸政策不動搖。第三，采取有力措施重點支持首套自住型購房貸款，滿足居民首次購買自住普通商品房的貸款需求。第四，有效落實并繼續適時推出“擴投資”、“促消費”、“穩外貿”和支持實體經濟發展的各種政策措施。 (責任編輯：白雪松) |
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