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■中國房地產報記者 曾冬梅 廣州報道 “搞產業主題培育稅源本無可厚非，但同時推出這么多新城，搞出一副大干快上的架勢是有問題的。”談到廣州城市發展，知名規劃專家、中山大學地理與規劃學院教授袁奇峰依然痛心疾首。 袁奇峰原為廣州市城市規劃委員會委員，因多次對廣州重大項目規劃提出反對意見而被取消委員資格。 隨著廣州反腐力度的加大，廣州市委書記萬慶良和廣州市國土資源和房屋管理局局長李俊夫相繼落馬。袁奇峰認為他們應對城市發展負責：“（廣州）2000年~2010年間戰略清晰，2005年后小折騰，2010年后瞎折騰！”袁奇峰告訴中國房地產報記者，未來的廣州城市發展戰略須重新調整。 落馬前的尋租空間 7月4日，廣州市紀委發布官方微博，稱廣州市國土資源和房屋管理局局長李俊夫涉嫌嚴重違紀，目前正接受組織調查。此前的6月27日，廣州市委書記萬慶良被帶走調查，涉嫌嚴重違紀違法。 有傳聞指出，兩位官員的落馬或與房地產腐敗有關。“之前已經有番禺、珠江新城的開發商出國避禍，至今未歸。未來可能還會牽涉更多開發商。”其實，廣州的地產界早已有動蕩苗頭。2013年12月，廣東省紀委宣布對原廣州市副市長、增城市委書記曹鑒燎涉嫌嚴重違紀的問題進行立案調查。當時，高德置地控股有限公司董事長蘇萌以及珠江新城的另外兩個房地產公司老板旋即出境不歸。 據中國房地產報記者了解，番禺一家大型房企的老板因為當地的官員落馬而在今年年初出國避禍，至今仍是用視頻與國內的管理層開會。而創鴻集團有限公司（下稱“創鴻集團”）位于南沙的兩個項目及番禺的一個項目已在今年轉手他人，剩下多幅土地儲備也正在尋找買家。 萬慶良落馬后，曝出創鴻集團董事長黃鴻明與之過從甚密，而黃鴻明已于去年被刑拘。黃鴻明與萬慶良曾為華南理工大學的EMBA班同學，創鴻集團的發展被認為與萬慶良有著千絲萬縷的關系。 據記者了解，創鴻集團發跡于揭陽，在萬慶良主政期間拿下了包括當地舊城改造重點項目“江南新城”等諸多核心地塊；2008年萬慶良調任廣東省副省長，創鴻集團開始進軍珠三角；萬慶良在2010年擔任廣州市市長，創鴻集團把總部遷至廣州。媒體刊載，創鴻集團曾涉嫌修改容積率，可多賺6億元。但并無證據指向萬慶良。 而另一涉嫌違紀的廣州要員李俊夫在落馬前曾身兼數職：廣州市國土資源和房屋管理局局長，廣州市住房保障辦公室主任，廣州市人民政府征用土地辦公室、廣州市土地開發中心主任等，掌管了廣州市土地、房管、住房保障全流程。“土地開發、規劃、出讓，房地產市場政策制定、監管，任何一個環節都存在巨大的權力尋租空間。”廣州某開發商對中國房地產報記者表示，只要是可以人為操作的限制性措施，沒有標準、無法公開監督的環節都有滋生權錢交易的可能。 城市規劃亂象 “因為廣州中新知識城規劃的挫折，新加坡規劃之父劉太格說：不要再叫我‘規劃之父’了，我在廣州遇到了‘規劃之神’。出事官員大多不尊重科學，不知道常識，在山頂開挖大湖，在山地建百米大道，瘋狂又狂妄。”在萬慶良落馬后，袁奇峰發微博炮轟萬的“事跡”。 這已經不是第一次了。早在2013年7月23日，袁奇峰就在微博上稱，“廣州市急急如律令要在海珠區建設環島輕軌，既不為解決交通問題，也不為增加開發用地，所謂何來？這幾年這種稀里糊涂的決策竟然在廣州市如此通行無阻，非常地不正常，非常地值得深思！廣州的專業部門難道都被閹割了嗎？” 據稱，這樣的質疑曾在方案會議現場即公開表達過，但是媒體均失聲以對。更具有諷刺意味的是，由于“不聽話”，原系廣州市城市規劃委員會委員的袁奇峰被取消了相關資格。在這樣的氛圍下，廣州市城建規劃開始野蠻生長。 2012年，廣州新一輪城市總體規劃提出“1個都會區、2個新城區（南沙濱海新城、東部山水新城）、3個副中心（花都副中心、增城副中心、從化副中心）”的“1+2+3”城市結構。2013年又提出建設9個新城（廣州國際金融城、海珠生態城、天河智慧城、廣州國際健康產業城、廣州空港經濟區、廣州南站商務區、廣州國際創新城、花地生態城、黃埔臨港商務區），形成了建設“2+3+9”一共14個戰略平臺，讓全市各區城市建設全面開花的所謂“戰略”。而到2014年，廣州的重大平臺又從“2+3+9”增加到了“2+3+11”，其中15個屬于新城開發項目。為了給新城建設增加賣點，廣州開始興起造湖運動，目前已有或規劃的人工湖達17個之多。 “雖然是一副大干快干的樣子，但是沒戰略、亂點火。”袁奇峰如此評論廣州城市發展。在他看來，廣州所謂的新城建設就是專門劃出來按園區開發模式搞經營性用地經營的一片街區，或者說是一個有產業主題的“巨型城市建設項目”。 他表示，廣州CBD珠江新城6.4平方公里用了20年時間培育，投入了大量公共財政項目，才把市場力凝聚起來。“城市的商務需求是隨著經濟發展一點點攢起來的，目前來看，廣州根本沒有能力形成十幾個新城市中心。” 未來戰略須調整 “這樣的規劃是有重大問題的！為什么我一再呼吁規劃需調整？因為廣州市的辦公、居住需求已基本穩定，是個恒量。如果要把有限的需求分給這么多所謂‘重點’區域，哪里還有真正的‘重點’？攤大餅、撒芝麻的方式只能分散力量，讓廣州錯失在中國城市化僅剩的15年~20年內完成結構躍升的良機。” 袁奇峰憂心說道。 對于這些新城規劃，有不少業內專家都認為，這是在以產業主題作為噱頭搞房地產開發。 實際上，過去四年，廣州的土地出讓金收入已經超過2000億元，而2014年，更是計劃賣地800億元。 廣州四處開花的新城建設，早在2013年，廣東省委書記胡春華便曾提出異議，指出有的干部熱衷于搞“沙盤現象”、追求“規劃效果”。“領導來了就看沙盤，介紹情況就談規劃，幾年下來都沒有什么變化，落地的項目沒有幾個。” 據了解，目前廣州的16個“重大平臺”中僅10個進入了實質的動工階段。 “我從來不反對廣州建設新城，但是應該有戰略、有策略、有重點地建設。”袁奇峰表示，中國的城市化頂多還有15年~20年就將結束，旺盛的土地需求也不會再有，在這之前，廣州能建成幾個新城市中心就已經很不錯了。如果還像現在這樣十幾個新城一起上馬，“眉毛胡子一把抓，會使資源和市場有效需求過度分散，東一榔頭西一棒子的規劃對城市的危害遠遠大于收益！不僅如此，還會造成難以矯正的誤導及公共財政的誤投，甚至付出慘痛的生態環境被破壞的代價。” “其實我了解到，包括編制這個規劃的很多工作人員，都很清楚它的問題，內心里對它也是不認同的。但是在之前的政治形勢下，‘一言堂’讓如此不專業的規劃居然上馬了。目前的政治變動可能是對廣州戰略規劃調整撥亂反正的機遇。”袁奇峰認為。 他直言，如果規劃部門未來依然屈服于行政權力，主動“以項目定（土地）指標，以指標定（空間）規劃”，放任一區搞一個新城，就是失職。“但有責任心的專業部門領導應該明白，政府官員的五年任期對于城市發展而言只是瞬間，必不能犯破壞整體結構的蠢事，更不能讓近期所為成為未來的成本。” 在袁奇峰看來，未來廣州市的發展戰略必須調整，分散的資源可能只向幾個新城集中。由此帶來的后果是：在15個新城中，此前高價拿地的開發商將面臨無法預知的政策和市場風險。 而接下來，廣州的土地出讓和房地產調控等工作是否沿用舊思路也仍是未知數。 （中國房地產報記者王飛對本文亦有貢獻） (責任編輯：白雪松) |
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