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業界認為：項目竣工，工程質量驗收合格，空置2年以上，積壓在公司或個人手中沒有銷售的商品房即為空置房。有兩種情況：用于投資炒作的多套房，有業主，無住戶，未變現，房空置；有價無市，購買力萎縮，預期觀望中，房空著。 空置率是反映住宅市場運行健康程度的重要指標，指某一時限內空置房屋面積占應售房屋總面積的比率。它引導房產健康發展和資金的合理投入，直接體現住宅及相關資源是否有效利用，從側面反映了社會財富分配的公平程度。 據有關機構統計，近兩年來，全國住房空置率處于25％左右，大大超過國際公認的10％的警戒線�？罩�6500多萬套，可解決2億多人居住問題，形成了驚人的資源浪費。 陜西安康石泉縣，一個18萬人口的山區農業貧困縣，在城鎮化進程中，隨著大力投資，著力開發，傾力建設，出現了5000多套空置房，敲響了縣域經濟社會發展的警鐘。 房源充足飽和 深入實地摸底調查表明，截止目前，已辦理房產證住房面積90萬平米，13820套，（商品房68萬平米5200套；房改房6.5萬平米7200套，保障房15.2萬平米1420套）。 在建住房76.18萬平米10662套，（商品房4900套46.23萬平米；公租房5610套28.05萬平米；棚改房1.9萬平米152套）。 建設保障房10740套73.6萬平米。石泉縣城現有住房170.78萬平米。其中，公租房28.05萬平米，居民實有住房142.72萬平米，人均住房面積38.7平米。 2013年，縣城規劃區內空置住房2315套, 空房面積18.3 萬平米。 近三年來，實施縣城5大片區棚戶危舊房改造項目，將建房1870套，建筑面積近20萬平米。 2014年，開發建設的萬景國際、金江龍庭、珍珠河畔、陽光酈城等商品房樓盤，部分單位集資限價房竣工，至少累積住房1000多套，尚未分配入住的保障房800多套。 可以看出，一個常駐五萬余人的陜南山城至少有6000余套閨房束之高閣，期待郎君�？罩米》�70多萬平米，按每平米2000元建安成本計，沉淀資金14億元。 空置房成因 投資過熱是主因。長期依賴土地財政，多方熱衷房產開發。隨著陜南移民搬遷，農村危房改造，城市棚改，保障性安居工程等政策的貫徹落實，扎實推進，石泉縣已經構建了城鄉一體足量完備的安居保障體系，城鎮人均住房面積38.7平米，居住條件環境品質有了大幅提升。房源飽和，供大于求，存量增大，出現“過剩”。房產投資亮起了紅燈。 其他原因： 1、購買能力衰弱。近些年，高房價與百姓收入差距拉大，生活成本、醫療和教育的支出增高，導致望房興嘆，無力購買，有效需求不足；大部分人解決了住房需求，少數人擁有2套房，買得起的，不需房，要住房的，買不起。 2、投資囤房。2008年以前，房價不高時，買進的商品房，舊城改造時協議的征遷安置房，征地搬遷的返還房，利用宅基地開發修建的小產權房等待價而沽，閑置等漲。 3、供求缺陷。偏離縣城中心地帶，住宅缺乏人性化的設計或配套，建筑質量有瑕疵，市場定位失準、投資決策欠理性，市政基礎設施不配套；公共服務水平滯后；營銷與開發脫節，影響購房者的積極性。 4、金融信貸梗阻。按揭貸款業務緩慢，公積金貸款不適應購房要求。利率高、手續繁、條件偏嚴、期限偏短、額度偏小、還款方式單一，貸款風險較大等問題，難以形成市場良性循環，影響銀行放貸和投資者信心。 5、信息不暢，零散、失真，市場反饋滯后。未形成二手房市場，除房產商定點促銷集中宣傳外，街頭野廣告，網站貼吧時有發布，想買房的不知情，空置房找不到主，生產和銷售脫節，加大了供求失衡。 消化空置房的對策和建議 大量庫存空置房，拉升房價，浪費資源，影響穩定與發展。如何破解難題？ 一、經濟手段 認真貫徹落實國家關于城鄉不動產統一登記管理制度，嚴格執行二手房產交易稅費政策，開征物業稅或房產稅，增加空置成本，抑制投機囤房。鼓勵企業以合理價格促銷，以價換量，實行限價或降價銷售空置商品房的，免收銷售環節所涉及的各種行政、事業性收費，減免開發企業逾期貸款罰息，強化消費屬性，還原居住功能，扼制樓市非理性暴漲。 積極引導，鼓勵出租。 任何國家，都不可能實現住房的完全私有，房屋租賃仍然占有相當的比例。目前，市場上可供出租的房屋并不充足，如果空置商品房進入租賃市場，將增加出租供應量，房租將大幅下降，租房需求增加，反過來促進空置房的消化。政府組可組建房屋交易租賃專業公司，建立咨詢平臺，完善資料檔案，及時暢通信息，促銷出租空置商品房�？梢蕴峁﹦展す�、就學公寓、老年公寓等，滿足戶籍制度改革后流動人口、農業轉移人口的租房需求。 鼓勵有能力的企業，收購空置房；旅游企業可開發為產權式酒店或休閑度假村，適應觀光、休閑、度假、養生養老旅游并重的需要。 二、市場手段 房企要以市場為導向，研究市場規律，提高決策水平，重視品質與服務，追求合理的利潤，有效降低房價。對于空置房中的無效供給，企業可以通過轉讓、合作、兼并重組等市場運作，健全配套設施，提升物業管理，刺激消費市場。 培育完善多元化房產市場體系，開拓二級銷售市場，發展代理商；培育和扶持租賃市場，實現租售并舉。建立房地產市場預警預報制度，及時披露信息，引導理性投資，理性消費。 三、行政手段 加強宏觀調控，規范交易市場。堅持科學發展，統籌城鄉協調，規劃合理，優化布局。 新上項目停批限建，減速降溫。再上更多的房建項目，已不現實，也不必要，避免“鬼城”的盲目沖動，拉響攤大餅的預警。 強能提質抓配套。房屋空置大多緣于價格過高、位置偏遠、配套不完善，增加了生活成本。因此，必須增強市政功能，提升宜居品質，配套基礎設施，完善公共服務，在小區綠化、市場設置、水電路訊管網建設上下功夫，重點加強棚戶區改造，危舊房綜合整治提升，增強居民生活的便捷性。 政府收儲，傾斜補助。針對空房多，存量大，房價又合理現狀，政府可考慮采取現金補貼的方式，鼓勵符合條件的市民去購置空置房。也可轉為公租房和拆遷安置房，供應給特定的住房困難群體。收購適量的空置房用作保障性住房，可大大縮短建設周期，節省建設用地和開發成本。在陜南移民搬遷政策激勵下，農民購房的積極性很高，縣政府應該探索農戶搬遷補助新辦法，在房價公開聽證，政府評審的基礎上，擬將購買城鎮規劃區內的空置房納入移民搬遷補助對象，以避免重復建設，浪費資源，有效提高入住率。 提高購買力。居民收入的預期穩定性與房企合理的利潤是促進房地產業健康發展的基礎。要加強產業發展，技能培訓，創業激勵與資金扶持，促進就業，切實增加居民收入。提倡以舊換新，鼓勵民居交易，引導住房消費方式的轉變，提高去庫存。 總之，我們要按照削減無效供給，增加有效供給、提高有效需求的思路，采取綜合治理的措施，從宏觀上調控房源，嚴把開發項目的立項、用地、規劃和資金關口，提高居民收入、調整產品結構，促進房地產業的持續健康發展。 國際新聞聯盟中國城市頻道 中國規劃網 (責任編輯：白雪松) |
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