三線城市快速發(fā)展或毀滅的“三駕馬車(chē)”_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

    對(duì)于三線城市的房地產(chǎn)，不論是營(yíng)銷(xiāo)、還是產(chǎn)品亦或是后期的銷(xiāo)售，我都深深的感受到和一線城市的差距。游蕩久了，聊一下我眼里的三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。
    我一直覺(jué)得，不論是這些的城市樓市快速發(fā)展還是快速毀滅，都是因?yàn)槿齻€(gè)因素，也就是我們常說(shuō)的三駕馬車(chē)：抄襲、低價(jià)、吹牛！
    我們可以幻想下大量的三四線的產(chǎn)品，幾乎都是模仿或者借鑒一二線城市五年前的戶(hù)型結(jié)構(gòu)以及戶(hù)型設(shè)計(jì)，因?yàn)樵谀骋环N時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，一二線城市的過(guò)去代表了現(xiàn)在三四線城市的現(xiàn)在。所以那時(shí)候的產(chǎn)品可能比較適合當(dāng)下的產(chǎn)品。
    然后對(duì)于產(chǎn)品定價(jià)，當(dāng)然這個(gè)時(shí)候不會(huì)參考一二線城市過(guò)去的房?jī)r(jià)，而是更多的時(shí)候根據(jù)自己城市的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力。我們操一二線城市樓盤(pán)多了，經(jīng)常聽(tīng)到一句話(huà)就是：我們的建安成本就要高過(guò)八千，不能再壓縮了。但是我們卻經(jīng)常看到外地三千五千的樓盤(pán)。低價(jià)是三四線城市的普遍現(xiàn)象。
    而對(duì)于定位，基本也是千篇一路，什么華府啦，皇宮啦，奢華啦，典藏啦，反正都是一個(gè)個(gè)土豪的調(diào)調(diào)，吹牛的道路都是一套一套的。
    這三個(gè)關(guān)鍵詞應(yīng)該是三四線城市樓市表現(xiàn)的最直觀的三個(gè)詞。
    當(dāng)然盧俊在這里不是來(lái)做憤青的，我想和各位討論的是為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。
    1、城市發(fā)展決定觀念滯后，創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)太大
    很多人會(huì)抱怨，為什么三四線城市的產(chǎn)品都是抄大城市的啊，太沒(méi)節(jié)操。核心是對(duì)于房地產(chǎn)起步型城市，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展是撬動(dòng)的第一步，而對(duì)于這樣一個(gè)觀念相對(duì)滯后的城市，控制風(fēng)險(xiǎn)是第一步。而最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品就是別人用過(guò)的產(chǎn)品，受過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的產(chǎn)品。所以抄襲成為最安全的做法
    2、成本因素讓人沒(méi)有動(dòng)力創(chuàng)新
    有利可圖才會(huì)干一件事，這是多么自然的一件事情。而對(duì)于三四線城市，房?jī)r(jià)只有四五千，土地成本一千多，建安成本兩三千。對(duì)于一個(gè)本來(lái)就是薄利的產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)意與否，優(yōu)化與否，改進(jìn)與否最后對(duì)于價(jià)格的撬動(dòng)可能都是在十位數(shù)徘徊，在這樣的利益誘惑面前，很少會(huì)愿意投入時(shí)間成本和精力成本去做這么一件事。更何況創(chuàng)新有成本。
    3、正是基于產(chǎn)品的不創(chuàng)新，從而形成營(yíng)銷(xiāo)的愛(ài)吹牛
    我一直認(rèn)為，營(yíng)銷(xiāo)喜歡將產(chǎn)品定位往高里拔，核心是對(duì)于產(chǎn)品的不自信。我們看在上海，越是高端越是核心位置的產(chǎn)品越是低調(diào)，而在三四線城市大家反而喜歡強(qiáng)調(diào)什么雍容華貴之類(lèi)的措辭。用比較華麗的辭藻宣傳自己的項(xiàng)目，以此來(lái)證明自己項(xiàng)目的價(jià)值。雖然本來(lái)價(jià)值就不高。
    但是這樣的城市反而是更加容易崩盤(pán)的城市。我們看到大量的三四線城市在去年就遇到瓶頸，我聊聊我認(rèn)為的原因。
    1、因?yàn)槌u成風(fēng)，所以樓市特別容易進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)
    這里的樓市供應(yīng)特別大是正常現(xiàn)象，在這樣供大于求的城市中，我們往往第一反應(yīng)就是我們的項(xiàng)目可以不可做錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。但是到最后發(fā)現(xiàn)其實(shí)大家的產(chǎn)品除了地段有略微的不同，產(chǎn)品雷同性非常高。就是因?yàn)榇蠹覍?duì)于產(chǎn)品的理解都是一個(gè)角度：學(xué)習(xí)一二線。
    前陣子我和各位說(shuō)的一個(gè)戶(hù)型：中間套三開(kāi)間做成90平米2+1的戶(hù)型，曾經(jīng)被我認(rèn)定2014年最典型的戶(hù)型，目前在大量的城市大量的運(yùn)用，目前已經(jīng)有爛大街的意思了。我在分析這個(gè)戶(hù)型的時(shí)候其實(shí)忘了說(shuō)一句：對(duì)于這樣的戶(hù)型，雖然結(jié)構(gòu)很合理，但是無(wú)法掩蓋小面積緊湊型的本質(zhì)。但是對(duì)于三四線城市，在低價(jià)的原則下，大家對(duì)面積不敏感，還是希望相對(duì)舒適的空間格局。而這種產(chǎn)品的設(shè)計(jì)就受到市場(chǎng)的抗性。
    我們一度認(rèn)為我們可以引導(dǎo)樓市，卻忘了樓市發(fā)展的軌跡沒(méi)有我們想象中的那么快。
    2、因?yàn)榧t海市場(chǎng)，所以最后只能靠?jī)r(jià)格
    正式因?yàn)榇筮^(guò)于雷同的產(chǎn)品，所以在這樣的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的前提下，我們只能依靠?jī)r(jià)格推動(dòng)樓市發(fā)展。所以打折降價(jià)的現(xiàn)象在今年的樓市中非常常見(jiàn)。這是這樣大環(huán)境下大家被逼無(wú)奈的選擇，城市我們所有樓市發(fā)展的共性。
    為什么我們那些操盤(pán)的兄弟對(duì)于樓市發(fā)展是那么的無(wú)力，核心是市場(chǎng)是一個(gè)紅海市場(chǎng)，而紅海市場(chǎng)唯一可以差異化的只有價(jià)格了，其他都是徒勞
    3、就是因?yàn)榭績(jī)r(jià)格推動(dòng)，樓市非常容易大起大落
    因?yàn)槌鞘行。瑑r(jià)格對(duì)于客戶(hù)的關(guān)注度傳播的非常大，所以出現(xiàn)幾個(gè)現(xiàn)象：第一你價(jià)格小幅度降價(jià)不會(huì)引起客戶(hù)的關(guān)注，要降價(jià)就必須一步到位。只有一步到位的價(jià)格才有可能帶動(dòng)樓市發(fā)展。而價(jià)格太猛容易引起樓市信心的連鎖反應(yīng)。這也是很多人覺(jué)得三四線城市不健康的核心原因。就是因?yàn)榻祪r(jià)小沒(méi)反應(yīng)，降價(jià)太猛又給人崩盤(pán)的錯(cuò)覺(jué)。
    這就是我眼中三四線城市大起大落的連環(huán)原因。的確這樣的樓市發(fā)展非常的具備中國(guó)性。很多人看不透中國(guó)的樓市都是把中國(guó)這個(gè)國(guó)家和一個(gè)城市類(lèi)比或者和發(fā)達(dá)國(guó)家類(lèi)比。中國(guó)所有的城鎮(zhèn)的樓市發(fā)展都在經(jīng)歷波浪式發(fā)展。人人都覺(jué)得三四線城市在經(jīng)歷一二線城市樓市的發(fā)展軌跡，所以整體產(chǎn)品規(guī)劃都沿襲著這個(gè)趨勢(shì)，殊不知就是這樣的跟隨效應(yīng)讓這樣的城市在樓市不健康的時(shí)候不約而同的進(jìn)入大起大落的過(guò)山車(chē)效應(yīng)。
    對(duì)于這樣的囚徒困境到底怎么破，其實(shí)我也不知道，我唯一看到的是，太多的三四線城市，樓市發(fā)展的太快太快，如果一年只有十個(gè)樓盤(pán)，慢慢的開(kāi)發(fā)，大家也慢慢的買(mǎi)，可能就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。
    這可能是我站著說(shuō)話(huà)不腰疼最嚴(yán)重的一次吧，原諒我。
    國(guó)際新聞聯(lián)盟中國(guó)城市頻道中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)
　　(責(zé)任編輯：白雪松)

国产一级免费在线观看|老湿影院app|色婷婷久久综合看片|男朋友叫我打开腿上我|伊久线香蕉观新在线视频|再深点灬舒服灬太大了添A片视频|成人影片争夺战愈演愈烈

三線城市快速發(fā)展或毀滅的“三駕馬車(chē)”