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在這輪深圳房?jī)r(jià)“跳漲”中，開(kāi)發(fā)商傳遞的信息是，土地供應(yīng)太少。事實(shí)上深圳近幾年土地供應(yīng)早已變成舊改為主，商品住宅供銷比在經(jīng)過(guò)2009年的高點(diǎn)后也一直處于下降態(tài)勢(shì)。多名機(jī)構(gòu)人士指出，深圳二手房市場(chǎng)早已占據(jù)半壁江山。 近一個(gè)月來(lái)，深圳房?jī)r(jià)暴漲的“神話”已在全國(guó)傳播。 機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳龍華等片區(qū)房?jī)r(jià)今年以來(lái)已跳漲30%-40%，多項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”，5月深圳全市房?jī)r(jià)均價(jià)已近3萬(wàn)元/平方米。 對(duì)此，深圳有關(guān)政府部門已不堪壓力。上周，深圳規(guī)土委發(fā)布四項(xiàng)措施，表示要繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，并將嚴(yán)查故意制造“日光盤”、人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”行為。 不過(guò)，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口涌入，深圳樓市的供需矛盾也客觀存在。深圳規(guī)土委強(qiáng)調(diào)，接下來(lái)要繼續(xù)推進(jìn)各種增加供應(yīng)的措施，包括舊改及“公改居”項(xiàng)目的加快。 被放大的供求矛盾 5月，雖然深圳暴雨不斷，但是并沒(méi)有澆滅市民的購(gòu)房熱情，樓市透出一股股熱氣。 多個(gè)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，近期活躍的片區(qū)主要是前海、西麗、西鄉(xiāng)、龍華、光明、龍中、布吉、坂田、坪山等片區(qū)，其中漲勢(shì)較快的片區(qū)包括：西麗、龍華、龍中等片區(qū)。 其中，龍華房?jī)r(jià)從2014年底即處于快速上漲的通道，此次3·30新政對(duì)該片區(qū)樓盤帶來(lái)漲幅擴(kuò)大的影響，是在售樓盤普遍上漲且漲勢(shì)最為穩(wěn)定的區(qū)域之一。 據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，漲勢(shì)比較快的樓盤包括：博林天瑞、天悅南灣、星河傳奇、錦繡御園、中海錦城、信義嘉御山等。位于坂田的信義嘉御山尾盤由28500元/平方米漲至41000元/平方米，漲幅43.86%，位于龍華的錦繡御園則由24500漲至34000，漲幅38.78%。 與漲價(jià)伴隨的，是幾乎每個(gè)樓盤一推出便是“日光”。5月23日，深圳新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”，不僅銷售總額共計(jì)約70億元，而且把深圳北龍華片區(qū)帶進(jìn)了“4萬(wàn)新時(shí)代”。 據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，受5·11央行再次降息利好的影響，發(fā)展商推盤加速，目前已有26個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤及加推，助力市場(chǎng)成交，截至27日，5月份深圳新建商品住宅共成交5285套，為4月全月成交的129.82%；成交均價(jià)方面，5月份新推及加推項(xiàng)目漲幅明顯，致5月份全市新盤價(jià)格非結(jié)構(gòu)性走高7.78%，達(dá)28079元/平方米。 在這輪深圳房?jī)r(jià)的“跳漲”中，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者傳遞的信息是，深圳土地供應(yīng)太少，從2011年開(kāi)始深圳招拍掛渠道的住宅土地供應(yīng)持續(xù)走低，現(xiàn)在已到無(wú)地可賣的地步。 但事實(shí)上，深圳近幾年來(lái)的土地供應(yīng)早已變成舊改為主，深圳商品住宅供銷比在經(jīng)過(guò)2009年的高點(diǎn)后也一直處于下降態(tài)勢(shì)。在2010-2014年間，深圳批準(zhǔn)上市的新房面積為2521萬(wàn)平方米，銷售面積為1800萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，至少有30%的房源還未售出。 此外，多名機(jī)構(gòu)人士指出，深圳二手房市場(chǎng)早已占據(jù)半壁江山，并不是只能從新房市場(chǎng)買房。“開(kāi)發(fā)商們有能力聯(lián)手制造稀缺。”對(duì)于近期連續(xù)出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象，深圳一業(yè)內(nèi)人士指出。 深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)上周發(fā)布四條措施中便提出，要嚴(yán)查故意制造供求矛盾的項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商。近日，一家開(kāi)發(fā)商因?yàn)樘搱?bào)售價(jià)而被規(guī)土委駁回預(yù)售證申請(qǐng)，也顯示有關(guān)部門控制房?jī)r(jià)暴漲的決心。 從供應(yīng)方面來(lái)看，中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵指出，深圳的可售庫(kù)存占比并不比其他一線城市少多少。另?yè)?jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，4月份以來(lái)深圳可售貨量便處于高位。5月份，深圳全市共有9個(gè)商品住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，推出3697套商品住宅，與4月份相比基本持平，新增供應(yīng)維穩(wěn)；6月份全市將有26個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤及加推，與4月相比基本持平，仍處于高位水平。 從新盤所處區(qū)域來(lái)看，寶安、龍崗兩個(gè)區(qū)域是推盤主戰(zhàn)場(chǎng)，從戶型上來(lái)看，產(chǎn)品供應(yīng)類型相對(duì)豐富，剛需為主、改善型為輔，也不乏公寓及別墅產(chǎn)品。 暴漲不可持續(xù)？ 在上述四項(xiàng)措施中，規(guī)土委表示，除了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、監(jiān)管之外，最主要的是從市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)節(jié)緩解庫(kù)存不足的壓力。短期而言是加快商品住房預(yù)售審批，長(zhǎng)期而言是加快新增住宅用地供應(yīng)。 對(duì)于深圳長(zhǎng)期面臨的宅地供應(yīng)匱乏的問(wèn)題，深圳國(guó)土委明確，加大城市更新的力度和規(guī)模，增加商品住房供應(yīng)比例；在繼續(xù)加大“工改居”建設(shè)保障性住房的同時(shí)，進(jìn)一步加快推動(dòng)已批未建用地的“工改居”建設(shè)商品住房的步伐。 從最新公布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》來(lái)看，今年深圳計(jì)劃安排供應(yīng)商品住房用地85公頃，其中新供應(yīng)用地10公頃，城市更新用地75公頃。而去年深圳全年實(shí)際供應(yīng)商品住房用地149.41公頃，較90公頃的供地計(jì)劃明顯增加。在今年增供應(yīng)的政策方針下，商品住房用地供應(yīng)有望在計(jì)劃供應(yīng)量的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加。 美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，目前市場(chǎng)整體政策面寬松態(tài)勢(shì)有望持續(xù)，市場(chǎng)熱度下調(diào)的可能性不大，5月份樓市成交已來(lái)到高位，6月份樓市在新增供應(yīng)給力的支持下，將有望與5月持平。 深圳中原研究部認(rèn)為， 當(dāng)前深圳市場(chǎng)占據(jù)著各項(xiàng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)飆升的有利因素，包括供求基本面、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、地理位置、投資置業(yè)氛圍等，因此，深圳的樓價(jià)上漲之勢(shì)仍將持續(xù)。
深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓則表示，深圳樓市接下來(lái)將進(jìn)入平穩(wěn)期。現(xiàn)在的深圳市場(chǎng)成交及價(jià)格，透支了過(guò)多的需求，所以在未來(lái)的時(shí)間里房?jī)r(jià)上漲速度，未必會(huì)達(dá)到去年的930/今年的330區(qū)間內(nèi)的水平，即不可能在30%-50%的速度區(qū)間內(nèi)上漲。 |
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