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住在杭州的李霏(化名)一直希望可以過一種“大隱隱于市”的生活。 在李霏心中，她可以每天在杭州市區上班，但是下班并不住在市區。就像很多美劇的情節，主角住在一個郊區小鎮的別墅里，每天開車1個小時去紐約上班。在故事里，主角既享受了大城市帶來的工作機會，又享受了小鎮安靜宜人的環境。 “我一年前從市區搬到了郊區，希望享受另外一種生活方式。”李霏告訴第一財經記者。 小鎮已經開始成為一種新的業態。隨著交通便捷，遠郊小鎮可以提供給城市人群一種新的生活方式。當房地產業從粗放時代過去后，房企和消費者都在尋求更加多元的發展模式。當然，僅僅承擔居住、生活功能，只能說是剛起步。打造升級版的特色小鎮，需要進入產業、進入城市，完善自我造血和輻射功能。 12月11日，國務院參事、曾任杭州市市長和住建部副部長的仇保興向媒體介紹了特色小鎮在浙江實踐的四個版本：1.0版，小鎮+一村一品;2.0版，小鎮+企業集群;3.0版：小鎮+旅游休閑;4.0版：小鎮+新興經濟體(并進入城市)，成為城市修補、生態修繕、產業修復的主力軍。 從1.0版升級至4.0版，“小鎮故事”不只是造城那么簡單。 大城市邊上的小鎮生活 幾年前，李霏就已經在杭州西郊的良渚文化村買了一套房子，那個時候這里的房子和市區價格幾乎沒有差別。從業內的角度看，那個時候這個離市區約20公里的地方就已經產生了產品溢價。 不僅有居住出行的便利，“這里有養老看護機構，兒童有游樂場，父母和孩子同樣會覺得很舒服。”李霏說。 “良渚文化村的養老業務已經有了7年實踐，基本構造了多層次養老服務體系，并實現服務閉環，但是這個養老社區并不脫離整個大社區。”萬科杭州公司總經理李嵬告訴第一財經記者。 李嵬認為，養老社區既是良渚文化村的一個補充，又是良渚文化村的一個特色，這使得小鎮有了一個全年齡段的服務體系。“老人不希望離子女太遠，這是養老的一個基本訴求。”李嵬說。 李霏正在逐步適應成為“村民”的生活方式，除了離市區有點遠以外，她已經很滿足這里的生活，同樣住在杭州的王峰(化名)則把良渚文化村作為一個周末的好去處。 很多時候，王峰會開車10公里來到這個小鎮，有時候來跑跑步騎騎車，甚至就是為了來吃一家特色的餐廳。“這里的進口超市很多東西在市區也買不到，我和我妻子都特別喜歡這里。”王峰告訴記者。 房企淘金之路 越來越多的房企也看到了小鎮的商機。 “中國中產階層已經達到了2.25億人。中產階層大規模崛起，意味著他們的消費理念與他們對城市的期待欲望是完全不一樣的，而特色小鎮提供的這種模式，正好是中產階層消費的主流場所。”南京大學社會學院教授閔學勤此前在接受記者采訪時表示。 政策同樣支持房企在環一線城市周邊不斷造“鎮”。今年10月，住房和城鄉建設部公布了第一批中國特色小鎮名單，進入這份名單的小鎮共有127個。而在今年7月，住建部等三部委發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作，計劃到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。 一時間，特色小鎮迅速被敏感的房企捕捉到，這是一個巨大的社區和特色資源的結合產物。這些小鎮很多依附城市，同時又區別于城市，有著自己的生態系統，更像是一個“桃花源”。 藍城集團董事長宋衛平表示，將在未來十年內打造100個復合型生活小鎮。他理想中的小鎮，有田野農莊、教堂、健康管理中心、幼兒園、頤樂學院等內容，每一座小鎮都規劃了一個“小鎮中心”，有食堂、茶吧、書吧、餐飲店、電影院等完善的生活配套。 不只是宋衛平，碧桂園同樣不斷尋找小鎮機會。今年10月，東莞市黃江鎮政府與碧桂園進行了“科技小鎮”合作簽約，這也是碧桂園簽下的第四個“科技小鎮”。碧桂園的規劃中，未來的小鎮地面都是公園，外墻長滿植物，采用立體分層交通和垂直綠化系統，同時具備自主研發、成果轉化、孵化育成、產業融資及科技創新公共服務、科技人才綜合服務等功能。 杭州玉皇山南可能是浙江最出名的特色小鎮。 參考國外，最著名的莫過于距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮。格林尼治是美國康涅狄格州的一個面積只有174平方公里的小鎮，目前集中了500多家對沖基金。格林尼治的發展，依托的是財富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里，擁有較低的稅收優惠，吸引了大量華爾街精英前來定居。 “對于房企而言，通過小鎮的開發運營可以獲取更加低廉的土地，并在后續運營中可以繼續獲取穩定的現金回報。”易居智庫研究總監嚴躍進說。 碧桂園做的科技小鎮同樣屬于上述類型，其也表示小鎮將成為優質土地和優惠政策的重要來源。 三四線城市突圍 房企在三四線城市突圍找到了新的砝碼，某些被忽略的城市逐漸受到關注。 “三四線城市的總量的確是過剩，但是并不意味著沒有市場機會。三四線城市樓市相對穩定，無論是行情好壞都有一定的銷售量，受到政策的影響較小。”祥生集團總裁趙紅衛對第一財經記者表示。 事實上，隨著樓市宏觀調控的發酵，中國的一二線城市普遍出現價量齊跌的效果。根據中國指數研究院數據，2016年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為12938元/平方米，環比漲幅較上月回落0.77個百分點，其中一二線熱點城市大部分房價呈現回落態勢。 相比之下，這些被一二線城市擠出的資金和購買力，正在將目光聚焦到中國的三四線城市。 “去年濱江的房價大概7000元/平方米，最近這個區域的房價已經漲到了10000元 / 平方米。”家住安徽蕪湖的何小姐告訴記者。 2015年，安徽蕪湖因為高庫存房地產市場一度滯銷，而隨著一二線城市樓市購買力的外溢，很多來自合肥、南京的投資客開始進入當地市場，推動房價上行。 “我們選擇三四線城市有幾個標準，第一是(位置)在大城市經濟圈，比如昆山、太倉、嘉興、嘉善;第二我們要求城市人口不低于50萬人，年銷售規模超過50億元。同時我們關注成長性好的城市，比如舟山。”趙紅衛說。 趙紅衛認為，選對城市，進入合適的區域，做好產品是必需條件，如果都可以做到，三四線城市依然有機會。“把一二線城市的產品和居住理念帶到三四線城市，適度領先當地，就會有5%～10%的利潤率。” 普華永道日前出爐的一份報告顯示，由于城市中心土地稀缺，在“大都市圈”(包括鄰近城鎮和郊區)投資已經備受歡迎。人口特征的變化趨勢一直向都市遷移，中央商務區的地理空間有限，容納不下更多人口，因此造成一種有利于向非 CBD區域轉移的長期結構性特征。 萬筑投資董事長張瑜在易居沃頓的內部論壇上表示，中國房地產市場還過于單一，目前90%的房企戰略趨同，都聚焦在一二線城市及銷售型住宅。中國房地產是個超級大海洋，所以未來中小房企，只有結合自己優勢和資源，才可以尋找到自己未來一個中長期的細分市場和模式。 “目前江浙兩省縣級城市有103個，這個市場還有很大的掘金空間。”趙紅衛說。 不過，針對有些地方一哄而上發展特色小鎮的情況，中國城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎在近期的一次研討會上提醒稱，這需要引起高度的警惕。 馮奎特意提到，在宏觀經濟進入新常態的大背景下，工商企業特別是房地產開發商，會從大城市轉到特色小鎮、小城鎮，以尋求轉型發展。當前，有很多所謂的特色小鎮、小城鎮，基本上都還是在搞物理空間建設，這一點需要高度警惕。而地方政府為了尋求經濟增長，也會迎合它們的這種要求。 馮奎說：“如果對于特色小鎮的發展思路沒有改變，很容易導致過熱情況的出現。”
（第一財經記者邵海鵬對本文亦有貢獻） |
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