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    記者 鄧 飛
　　
　　城市發(fā)展的中國(guó)速度
　　
　　最近關(guān)于S1線西段工程（石景山區(qū)蘋果園至門頭溝區(qū)石廠）將開(kāi)工建設(shè)的消息吸引了眾多關(guān)注。無(wú)論是出于對(duì)新技術(shù)的關(guān)注，還是對(duì)未來(lái)可能帶來(lái)的便捷交通，我國(guó)第一條城市中低速磁懸浮軌道成為人們討論的重點(diǎn)。然而，在一片熱議中，有一個(gè)群體卻悄無(wú)聲息。S1線建設(shè)涉及的11個(gè)村、6428戶、共13117人，生活將因此而發(fā)生巨大變化。或者，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷的民族，從某種程度上講，他們是做出最大犧牲的人，卻沉默在這里黎明靜悄悄中。
　　按照計(jì)劃，拆遷工作將在12月10日前全部完成。然而，截至目前，我們沒(méi)有聽(tīng)到任何來(lái)自于這13117人的聲音。
　　城市房屋拆遷到底誰(shuí)說(shuō)了算？是住戶、拆遷方還是未來(lái)的建設(shè)方？緊迫的工期，繁重的拆遷任務(wù)，絲毫不能掩蓋相關(guān)區(qū)縣政府的決心與魄力，門頭溝區(qū)相關(guān)工作人員表示，“這次拆遷時(shí)間比較緊，所以不能一個(gè)村一個(gè)村地拆，而是要11個(gè)村一起拆”。拆遷工作中，將“搬走一戶，拆掉一戶”。對(duì)此，將要失去故土和家園的13117個(gè)人一下子集體失語(yǔ)了。
　　在我國(guó)城市建設(shè)進(jìn)入快車道的大背景下，無(wú)論是服務(wù)于公益性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，亦或是單純的商業(yè)利益開(kāi)發(fā)，如此大規(guī)模房屋拆遷并非孤例。在2001年實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的支持下，一切影響拆遷工作的障礙都將被掃除，一切新的規(guī)劃建設(shè)皆可成為現(xiàn)實(shí)。可以說(shuō)這是最有代表性的“中國(guó)速度”。在今年10月26、27日舉行的促進(jìn)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》廢舊立新學(xué)術(shù)研討會(huì)上，記者得知，在英國(guó)和美國(guó)，政府強(qiáng)制購(gòu)買土地，一年以內(nèi)能通過(guò)并實(shí)施的案例幾乎沒(méi)有，即使是為了公共利益而進(jìn)行的強(qiáng)制購(gòu)買，耗時(shí)之長(zhǎng)、耗費(fèi)之巨也是拆遷所必需面對(duì)的。耗時(shí)2年、3年算是比較順利的，5年、10年也不見(jiàn)怪。
　　而“被”受惠于便利交通的13117個(gè)人，還有“被”改善居住環(huán)境的更多人，他們有權(quán)利做出不同的選擇嗎？
　　
　　城市拆遷現(xiàn)狀
　　
　　如果每天都看報(bào)紙，或者經(jīng)常瀏覽各大新聞門戶網(wǎng)站，不難發(fā)現(xiàn)，因拆遷而導(dǎo)致的暴力沖突事件幾乎每天都在上演。
　　昆明市趙興一家，每天都要爬過(guò)兩米多深、約5米寬的“護(hù)樓河”才能回到家中。由于和拆遷方對(duì)房屋補(bǔ)償?shù)姆制邕^(guò)大，趙興一家還沒(méi)有在拆遷協(xié)議上簽字。10月21日，便有挖掘機(jī)在房屋周圍挖了一圈壕溝，水電也斷了，夜里甚至有不明身份的人向他家窗戶玻璃上射擊。
　　與太原市民武文元和孟福貴相比，趙興的經(jīng)歷可以算是幸運(yùn)很多。10月30日凌晨，在太原市晉源區(qū)古寨村，睡夢(mèng)中的村民武文元和孟福貴被一群不明身份的人毆打驚醒，隨之而來(lái)的是兩家房屋被挖掘機(jī)拆毀。孟福貴被毆致死，武文元受傷住院。武文元和孟福貴同樣是由于補(bǔ)償問(wèn)題沒(méi)有談攏，怕有人趁夜里偷拆房子，便住在一起看房子，沒(méi)想到竟遭厄運(yùn)。
　　除了較為“文明”和“溫柔”的三斷（斷水、斷氣、斷電），恐嚇和毆打也是暴力強(qiáng)拆采取的主要手段。矛盾更為激化而導(dǎo)致的自焚事件也時(shí)有發(fā)生。從四川成都的唐福珍開(kāi)始，江蘇東海、鹽城，北京海淀，山東膠州，福建泉州，黑龍江東寧和江西宜黃先后發(fā)生的拆遷戶自焚，其慘烈、其悲壯，一次又一次的震驚寰宇。
　　有感于這些嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定的野蠻拆遷和暴力抗拆事件，2009年12月7日，北京大學(xué)法學(xué)院沈巋、王錫鋅、陳端洪、錢明星、姜明安五學(xué)者為民請(qǐng)命，“上書(shū)”全國(guó)人大，建議修改《城市房屋拆遷條例》曾一石激起千層浪，國(guó)家有關(guān)部門非常重視，全國(guó)人大法工委、國(guó)務(wù)院法制辦幾次召集學(xué)者探討如何修改拆遷條例。并于去年年底起草了一個(gè)新的條例，公開(kāi)向全國(guó)征求意見(jiàn)。
　　然而，2010年又快到了年底。這一石激起的千層浪重新歸于風(fēng)平浪靜。一方面，暴力拆遷仍然不斷上演，另一方面，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》完全沒(méi)有了下文。在征求到6萬(wàn)多條評(píng)論后，立法又成了一個(gè)封閉過(guò)程，仿佛公開(kāi)的建議也成了不可示人、不可討論的“國(guó)家秘密”。北京大學(xué)法學(xué)院張千帆教授說(shuō)。
　　“到底舊的拆遷條例還要不要廢除？新的條例要不要制定？我沒(méi)有聽(tīng)到任何消息。根據(jù)政府信息公開(kāi)條例第9條的規(guī)定，這屬于政府必須主動(dòng)公開(kāi)的信息。”姜明安認(rèn)為，政府如果準(zhǔn)備廢除舊條例或出臺(tái)新條例，就應(yīng)該及時(shí)告訴公眾一個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)限，到底準(zhǔn)備什么時(shí)候，需要多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行廢舊立新？政府如果不準(zhǔn)備廢舊立新了，那么理由是什么？是因?yàn)檎髑笠庖?jiàn)期間，公眾都說(shuō)沒(méi)有必要？那就把公眾的意見(jiàn)公布出來(lái)。或者因?yàn)楝F(xiàn)在廢舊立新困難太大，政府也應(yīng)該把這個(gè)困難告訴公眾。把這些公布出來(lái)，也好讓公眾、專家?guī)驼�府想想辦法。
　　目前這樣一種完全無(wú)聲無(wú)息的狀態(tài)與政府信息公開(kāi)條例是完全背道而馳的。是有意回避，還是難于著手，都是坊間的猜測(cè)，一個(gè)明顯的事實(shí)是，在《城市房屋拆遷條例》廢舊立新研討會(huì)上，被邀請(qǐng)的相關(guān)立法部門人員無(wú)一到場(chǎng)。
　　
　　戰(zhàn)略思想：打時(shí)間差？
　　
　　因?qū)O志剛事件而產(chǎn)生的結(jié)果是廢除了收容遣送制度，唐福珍們會(huì)不會(huì)成為又一個(gè)孫志剛？現(xiàn)在看來(lái)似乎希望渺茫。雖然因暴力拆遷導(dǎo)致的自焚事件頻頻發(fā)生，但城市房屋拆遷條例卻巋然不動(dòng)、悄無(wú)聲息，原因到底為哪般？
　　中國(guó)政法大學(xué)教授王涌認(rèn)為，政府之所以啟動(dòng)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》立法的修改，恐怕與政府保持平衡的技巧很有關(guān)系。一方面，政府要平息民怨；另一方面它是在打時(shí)間差。
　　王涌說(shuō)：“一部條例修改5到10年也算正常，政府可以利用所謂的‘修改’立法，來(lái)拖延時(shí)間。按照現(xiàn)有的拆遷速度和城市改造、擴(kuò)建的進(jìn)程，5到10年時(shí)間，城市的拆、改、擴(kuò)、建也基本上完成了。”
　　另外，一個(gè)不得不注意的事實(shí)是，現(xiàn)在談?wù)撟疃嗟某鞘蟹课莶疬w都屬于國(guó)有土地房屋拆遷條例的管理范疇，但是，城市內(nèi)部的拆遷已經(jīng)基本完成，并接近尾聲了。在討論《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的修改過(guò)程中，中國(guó)面臨的真正問(wèn)題卻是已經(jīng)吹響號(hào)角的城市向郊區(qū)和農(nóng)村的擴(kuò)張，拆遷已經(jīng)伸向農(nóng)民的集體土地。
　　以北京市剛剛開(kāi)始的城郊新一輪土地儲(chǔ)備為例，即使《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)出臺(tái)，這個(gè)條例對(duì)城郊集體所有土地幾乎不起作用。如果就此再啟動(dòng)集體土地的征收補(bǔ)償立法的話，從啟動(dòng)到征求意見(jiàn)稿，再討論，以相同的周期來(lái)算，可能又需要5年以上，而那個(gè)時(shí)候，郊區(qū)的集體土地征收也差不多該落幕了。
　　
　　公眾參與從城市規(guī)劃開(kāi)始
　　
　　拆遷帶來(lái)的種種問(wèn)題，與在當(dāng)前語(yǔ)境下，公眾參與的缺位密切相關(guān)。無(wú)論是拆遷條件、拆遷程序還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，都需要全程引入公眾參與。
　　 中國(guó)政法大學(xué)張莉副教授認(rèn)為，求解拆遷帶來(lái)的問(wèn)題，城市規(guī)劃的先導(dǎo)性和前沿性不容忽視。城市規(guī)劃要實(shí)現(xiàn)公眾參與，而最理想的公眾參與是實(shí)現(xiàn)全過(guò)程參與。讓公眾來(lái)參與討論哪些屬于公共利益的強(qiáng)制購(gòu)買，怎樣的拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是公平和公正的。雖然，所用時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)，卻可以減少?zèng)_突事件的發(fā)生。
　　對(duì)于拆遷補(bǔ)償，法學(xué)界的共識(shí)是強(qiáng)制拆遷補(bǔ)償必須要得到公平和事前的補(bǔ)償。這里面包括兩個(gè)方面，一個(gè)是公平的按照市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償，二是要先補(bǔ)償，后拆遷。北京大學(xué)法學(xué)院錢明星教授認(rèn)為，合理的補(bǔ)償既要包括對(duì)房屋所有權(quán)的補(bǔ)償，也要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。以農(nóng)村宅基地為例，農(nóng)民本來(lái)是有宅基地，現(xiàn)在用宣布的，或者是征收的方式，規(guī)定這些土地歸國(guó)家所有了（沒(méi)有任何的程序和補(bǔ)償），農(nóng)民原來(lái)的宅基地就變成了現(xiàn)在有關(guān)部門認(rèn)為的劃撥用地使用權(quán)。這種做法是對(duì)農(nóng)民的又一次剝奪。在拆遷過(guò)程中，如果只對(duì)房屋進(jìn)行作價(jià)，而不對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，是最大的不公平。
　　不過(guò)，以往拆遷的實(shí)例中，有些事實(shí)上已經(jīng)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行了補(bǔ)償，只不過(guò)這樣的例子很少。在修建國(guó)家大劇院時(shí)，對(duì)于拆遷居民的補(bǔ)償，就曾達(dá)每平米10萬(wàn)元。這里面其實(shí)已經(jīng)考慮了土地使用權(quán)的價(jià)值。
　　除了事前、公正的補(bǔ)償外，程序正義也很重要。政府不能既當(dāng)裁判又當(dāng)球員，法院裁決，政府執(zhí)行才可以防止利益相關(guān)方濫用職權(quán)。
　　關(guān)于太原入室行兇案的最新進(jìn)展，太原市政府新聞辦公室11月8日下午通報(bào)稱，警方已刑事拘留涉案犯罪嫌疑人12名，涉案公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已被依法吊銷。但對(duì)于已經(jīng)逝去的人和在身體上留下永遠(yuǎn)傷痕的人來(lái)說(shuō)，這樣的結(jié)果能安慰他們沒(méi)有安全感的靈魂嗎？倒在風(fēng)中的房屋就像所有必定要消失的東西一樣，不留痕跡。而在出自宜黃，隨后風(fēng)靡全國(guó)的“沒(méi)有強(qiáng)拆就沒(méi)有新中國(guó)”的論斷之后，宜黃的很多干部依然堅(jiān)定的認(rèn)為，書(shū)記和縣長(zhǎng)其實(shí)是“好領(lǐng)導(dǎo)”。
　　
　　鏈接
　　
　　觀點(diǎn)交鋒正方：
　　
　　北大法學(xué)院教授沈巋：在中國(guó)呢，拆了和英文的china是很諧音的，所以當(dāng)宜黃官員說(shuō)，沒(méi)有強(qiáng)拆就沒(méi)有新中國(guó)的時(shí)候，我們有一個(gè)英文的翻譯叫 nostrongChina，nonewChina。
　　北大法學(xué)院教授湛中樂(lè)：15年前，因?yàn)橐獙?duì)北大清華兩校的知識(shí)分子住房條件進(jìn)行改造，強(qiáng)制將北大東門和清華之間的居民遷走。同樣是居住，北大清華的老師住就是公共利益，別人住就不是公共利益。
　　北大法學(xué)院教授錢明星：修建國(guó)家大劇院時(shí)搬遷的居民就有得到每平米10萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償，這里面就不只包括了房屋的價(jià)格，也包括了土地使用權(quán)的價(jià)格。建設(shè)鳥(niǎo)巢的時(shí)候，每平米補(bǔ)償30多萬(wàn)，肯定不能說(shuō)只是房屋價(jià)格。
　　中國(guó)政法大學(xué)副教授張莉：不是政府把已經(jīng)成型的規(guī)劃拿出來(lái)讓大家發(fā)表意見(jiàn)，那種東西已經(jīng)來(lái)不及發(fā)表意見(jiàn)了，已經(jīng)成型了怎么能因?yàn)橐粋�(gè)人而全盤推翻呢。咱們中國(guó)現(xiàn)在好多的公眾參與都是方案已經(jīng)基本定了，領(lǐng)導(dǎo)馬上要送交上級(jí)機(jī)關(guān)審批之前給你一個(gè)發(fā)表意見(jiàn)的機(jī)會(huì)。能不能說(shuō)到點(diǎn)子上是你本事的問(wèn)題，你說(shuō)到點(diǎn)子上人家聽(tīng)不聽(tīng)是他的問(wèn)題。
　　
　　反方：
　　
　　宜黃官員：地方政府為實(shí)施地方發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)拆在所難免，或者說(shuō)不得已為之，否則，一切發(fā)展免談。每一個(gè)人其實(shí)都是強(qiáng)拆政策的受益者。從某種程度上說(shuō)，沒(méi)有強(qiáng)拆就沒(méi)有中國(guó)的城市化，沒(méi)有城市化就沒(méi)有一個(gè)“嶄新的中國(guó)”，是不是因此可以說(shuō)沒(méi)有強(qiáng)拆就沒(méi)有“新中國(guó)”？
　　江西萬(wàn)載縣縣委書(shū)記陳曉平：“為了發(fā)展，就得拆”“我們不拆，你們知識(shí)分子吃啥？”
　　鄭州城市規(guī)劃局副局長(zhǎng)逯軍質(zhì)問(wèn)采訪違規(guī)用地建造別墅的記者：“你是準(zhǔn)備替黨說(shuō)話，還是準(zhǔn)備替老百姓說(shuō)話？”
　　廣州交通部門針對(duì)記者詢問(wèn)封閉車道要不要證求市民意見(jiàn)時(shí)，發(fā)火道：“我拉屎要不要通知你啊,臭不臭要不要通知你啊？”
　　
　　誰(shuí)動(dòng)了他們的房子
　　　　
　　寧波市寧海縣“16戶村民不滿農(nóng)田被征，相約集體自殺”的帖子在網(wǎng)上瘋傳；為了能多得到拆遷補(bǔ)償，把院子里所有的土地都蓋上房子，因?yàn)椋�只有房子才能獲得補(bǔ)償，土地是國(guó)家的；好好的住了幾輩人的老宅突然有一天被告知是違章建筑，不僅要被拆除，而且還要把土地?zé)o償收回……
　　翻看各種新聞，無(wú)論是傳統(tǒng)的紙媒還是新興的電子媒體，滿紙都是城市發(fā)展的加速度，滿眼都是野蠻拆遷、暴力抗拆圖像。在一切文明社會(huì)所用的協(xié)商方法都用盡卻不見(jiàn)效果顯現(xiàn)的時(shí)刻，被拆遷者只好采取了最極端的方式來(lái)表達(dá)自己的訴求。回頭看看他們的經(jīng)歷，除了火光，我們看到的究竟是個(gè)體的勇敢還是制度的悲哀？
　　于是人們開(kāi)始困惑，迷惑，惶惑，繼而在心中升騰起來(lái)的則是恐懼，因?yàn)闆](méi)有人知道，下一個(gè)被拆遷的主角是誰(shuí)，往深了說(shuō)，縱使你有十八般武藝、七十二般變化，也無(wú)法回避拆遷帶來(lái)的損失。
　　到底誰(shuí)動(dòng)了他們的房子，或者，下一個(gè)，會(huì)是誰(shuí)來(lái)動(dòng)我們的城市。
　　除了國(guó)人長(zhǎng)久缺失的安全感，往淺了說(shuō)，這樣的城市發(fā)展不要也罷。“千城一面”的家園開(kāi)始越來(lái)越?jīng)]有特色，帶有濃重歷史味和滄桑感的古舊建筑被當(dāng)作危房，棄之如敝屣。在一些地方政府的強(qiáng)勁“給力”下，無(wú)論身在哪座城市，放眼望去，一樣的高樓大廈，一樣的商場(chǎng)步行街。“被”動(dòng)了的不僅有房子，還有農(nóng)田、河流、湖泊，而這，正是我們的城市化。
　　如果城市規(guī)劃只是簡(jiǎn)單的“攻城略地”，無(wú)序、無(wú)章，那發(fā)展的基本要義還能體現(xiàn)在哪里？如果人們的生活不能受益于城市的改造與重建，那人民與國(guó)家的契約還有什么效力？本來(lái)，政治就是人們讓渡自己決定的權(quán)利，為了實(shí)現(xiàn)一個(gè)更有效率、更好生活和更佳發(fā)展的機(jī)遇。往深里探究一步，即使實(shí)現(xiàn)了效率，即使城市的快車轟隆隆向前，普通民眾若沒(méi)有共享城市發(fā)展的成果，這一切也就失去了原有的意義。
　　
　　法國(guó)：公用征收制度
　　
　　“一項(xiàng)工程只有在對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的損害、工程造價(jià)和可能存在的社會(huì)不利因素不超過(guò)項(xiàng)目帶來(lái)的利益時(shí)，才能被合法宣告為具有公用目的”
　　法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)征收制度形成于1789年大革命時(shí)期和拿破侖第一帝國(guó)時(shí)期。1789年法國(guó)《人權(quán)宣言》第17條規(guī)定財(cái)產(chǎn)權(quán)神圣不可侵犯，除非當(dāng)合法認(rèn)定的公共利益需要時(shí)，并且在公平和預(yù)先賠償?shù)臈l件下，否則任何人的財(cái)產(chǎn)不會(huì)受到剝奪。它為后來(lái)法國(guó)的制度設(shè)定了一個(gè)最基本的原則，那就是公共征收公益性是第一原則，第二原則是事前的公平補(bǔ)償。
　　現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)公用征收法律規(guī)范集中在1977年頒布的《公用征收法典》中。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的公用征收，一個(gè)總的原則是有限的使用。首先體現(xiàn)在項(xiàng)目的審批權(quán)利集中。公用征收的主體單一，只有國(guó)家，而地方政府沒(méi)有這個(gè)權(quán)限。國(guó)家的唯一主體地位是不可替代的。另外，在是否屬于公益的判斷過(guò)程中法官的作用非常重要。
　　法國(guó)的公用征收程序大體分為行政和司法兩個(gè)階段。行政階段的第一步是進(jìn)行事前的公眾調(diào)查，針對(duì)這件事征詢所有利害相關(guān)人的意見(jiàn)，調(diào)查由專門的獨(dú)立的人進(jìn)行。但是聽(tīng)證機(jī)關(guān)在判斷公益性的時(shí)候不受調(diào)查結(jié)論的約束，比如被調(diào)查者中90%的人都表示反對(duì)，聽(tīng)證機(jī)關(guān)也有權(quán)拿出自己的看法。這顯示票決民主在公共工程或者公益征收項(xiàng)目上的合理性，但不具有決定力。
　　法國(guó)立法體系中有很多保障性的機(jī)制和程序設(shè)計(jì)。如考慮到補(bǔ)償問(wèn)題的主體公正性，只有普通法院的法官才有權(quán)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并且由他來(lái)確定被征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。因?yàn)槠胀ǚㄔ旱姆ü偻ㄟ^(guò)處理正常情況下不走征收程序的土地所有權(quán)買賣案件，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格形成最初步的認(rèn)識(shí)。另外一個(gè)依據(jù)是，普通法院的法官是普通公民所有權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民人身自由的最忠實(shí)的捍衛(wèi)者。
　　司法最終原則也是不動(dòng)產(chǎn)征收中必須堅(jiān)持的。最初法官主要是從項(xiàng)目本身性質(zhì)來(lái)判斷是否具有公益性，而不過(guò)問(wèn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。1971年新東城案后，確立了損益對(duì)比分析機(jī)制。當(dāng)時(shí)，法國(guó)中央政府決定斥資10億法郎，征地50公頃，在北部的城市里爾新建一座可以容納3萬(wàn)學(xué)生的高教新城，原定要拆除250棟民宅，其中包括一部分根據(jù)政府上一年頒發(fā)的許可證建成的新房。這一決定遭到了強(qiáng)烈反對(duì)，最終，政府修改了方案，拆除88棟民房。
　　即便如此，反對(duì)者還是組成了一個(gè)臨時(shí)性的協(xié)會(huì)，對(duì)部長(zhǎng)令進(jìn)行質(zhì)疑并向法院提請(qǐng)?jiān)V訟。法院就是在此案中提出損益對(duì)比分析機(jī)制，即“一項(xiàng)工程只有在對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的損害、工程造價(jià)和可能存在的社會(huì)不利因素不超過(guò)項(xiàng)目帶來(lái)的利益時(shí)，才能被合法宣告為具有公用目的”。法官需要像經(jīng)濟(jì)學(xué)家那樣進(jìn)行成本效益分析，綜合考量項(xiàng)目的投入與回報(bào)。
　　
　　英國(guó)：規(guī)劃體系中的土地強(qiáng)制購(gòu)買
　　
　　準(zhǔn)備和制作強(qiáng)制購(gòu)買令遵循購(gòu)買范圍最小化原則，盡量使強(qiáng)制購(gòu)買的范圍最小，影響人群最少。
　　英國(guó)的強(qiáng)制購(gòu)買是在未獲得土地和財(cái)產(chǎn)所有者同意的情況下，通過(guò)獲得強(qiáng)制購(gòu)買令進(jìn)而獲得土地和財(cái)產(chǎn)的法律程序。企圖獲得土地的當(dāng)局必須要展示“足夠的證據(jù)說(shuō)明其公共利益之所在”。強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)的主體在議會(huì)法案中有明確的規(guī)定，并只供中央政府及其機(jī)構(gòu)――地方政府。
　　規(guī)劃中的強(qiáng)制購(gòu)買權(quán)是在第二次世界大戰(zhàn)中首次提出來(lái)的。強(qiáng)制購(gòu)買令（CPO）與根據(jù)規(guī)劃立法做出的許可是不同的。通常強(qiáng)制購(gòu)買令是在獲得規(guī)劃部門同意后才開(kāi)始申請(qǐng)的。而且，強(qiáng)制購(gòu)買令由當(dāng)?shù)卣�府制作，�?bào)送中央政府決策，制作與決策是分開(kāi)的。
　　強(qiáng)制購(gòu)買有6個(gè)主要的步驟。首先是準(zhǔn)備和制作強(qiáng)制購(gòu)買令。這一過(guò)程遵循購(gòu)買范圍最小化原則，也就是盡量使購(gòu)買的范圍最小，影響的人群最少。同時(shí)，這也是獲得土地相關(guān)權(quán)利人具體信息的階段，這一過(guò)程一般耗時(shí)很長(zhǎng)。第二個(gè)階段是公告和公示。包括定點(diǎn)通告、新聞通告和向土地的利益相關(guān)方個(gè)人發(fā)出通知。第三個(gè)階段是對(duì)于反對(duì)方的公眾調(diào)查及書(shū)面代表。調(diào)查必須在獨(dú)立于地方政府的調(diào)查員面前進(jìn)行，通常還會(huì)邀請(qǐng)專家當(dāng)證人。部長(zhǎng)的決定是第四個(gè)階段。部長(zhǎng)要在報(bào)告和所有表示反對(duì)意見(jiàn)的文件中考慮調(diào)查人員提供的建議，并作出確認(rèn)、修改和反對(duì)的決定后，再簽署決策文件。即使已經(jīng)簽署了決策文件，在最初的6個(gè)星期內(nèi)，公眾有質(zhì)疑也可以在法律上挑戰(zhàn)它，這屬于第五個(gè)階段。最后一個(gè)階段就是購(gòu)買和補(bǔ)償。對(duì)于土地?fù)p失的賠償，根據(jù)規(guī)定，計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格是按照正式占有土地時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算。
　　土地強(qiáng)制購(gòu)買一般耗時(shí)很長(zhǎng)，伯明翰東區(qū)重建項(xiàng)目于1995年提出，到2005年才通過(guò)了重建計(jì)劃，直到2007年5月才確認(rèn)了強(qiáng)制購(gòu)買令，允許市政廳開(kāi)始獲取土地以便完成重建工程。
　　目前英國(guó)立法的修改傾向于加快土地強(qiáng)制購(gòu)買的進(jìn)程。但耗時(shí)很長(zhǎng)的情況改變不大。如果完全按照法律的流程走，無(wú)論是金錢還是時(shí)間上，耗費(fèi)都很大，所以，強(qiáng)制購(gòu)買仍被作為最后的手段，在英國(guó)并非廣泛使用。
　　需要提出的是，英國(guó)很注重城市規(guī)劃的先導(dǎo)性，一般都是做一個(gè)長(zhǎng)期的城市發(fā)展規(guī)劃。如果房屋和土地的所有者不希望自己的土地和財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制征收，可以選擇合適的時(shí)間提前出售自己的土地。
　　
　　美國(guó)：國(guó)家征用權(quán)
　　
　　當(dāng)商用物業(yè)被征用，且企業(yè)無(wú)法搬遷的情況下，在一些州合理補(bǔ)償會(huì)包括永續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值損失――該企業(yè)損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
　　美國(guó)的法律體系是建立在英國(guó)普通法傳統(tǒng)基礎(chǔ)之上的。1215年簽訂的《大憲章》限制了君主專制統(tǒng)治的權(quán)利，列出了授予民眾以對(duì)抗王權(quán)的各項(xiàng)保護(hù)措施，保護(hù)政策之一規(guī)定，未經(jīng)正當(dāng)程序，君主不得征用土地。美國(guó)今天依然依據(jù)法律傳統(tǒng)“當(dāng)土地通過(guò)國(guó)家征用權(quán)征用，業(yè)主有選擇陪審團(tuán)審判的權(quán)利”。雖然現(xiàn)在陪審團(tuán)的審判通常僅限于確定合理補(bǔ)償問(wèn)題，但其仍對(duì)政府行使國(guó)家征用權(quán)進(jìn)行重要的把關(guān)。
　　1776年，美國(guó)獨(dú)立后，人們通過(guò)各州憲法創(chuàng)建了各自的州政府。這些州憲法是人民與他們各自州政府間締結(jié)的契約，規(guī)定了主權(quán)的使用以及國(guó)家征用權(quán)的一般使用限制。
　　美國(guó)采用聯(lián)邦政府制，現(xiàn)在至少有51種國(guó)家征用權(quán)的使用方法。盡管各州使用國(guó)家征用權(quán)的方法各異，但有四種基本概念界定了一般國(guó)家征用權(quán)。分別是私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)、獲取私有財(cái)產(chǎn)的限制、財(cái)產(chǎn)只能因公用目的而被征用的限制和財(cái)產(chǎn)征用時(shí)，業(yè)主必須因失去財(cái)產(chǎn)而獲得補(bǔ)償?shù)南拗啤?br /> 　　正常情況下合理補(bǔ)償是努力將補(bǔ)償限定在實(shí)現(xiàn)業(yè)主在自由市場(chǎng)出售該財(cái)產(chǎn)時(shí)能獲得的價(jià)值。隨著時(shí)間的推移，合理補(bǔ)償?shù)母拍钜呀?jīng)擴(kuò)展到超出包括土地和建筑物的市場(chǎng)價(jià)格。
　　例如，當(dāng)商用物業(yè)被征用，且企業(yè)無(wú)法搬遷的情況下，在一些州合理補(bǔ)償會(huì)包括永續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值損失――該企業(yè)損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
　　美國(guó)的州憲法和聯(lián)邦憲法的規(guī)定試圖通過(guò)限制國(guó)家征用權(quán)的使用方式來(lái)保護(hù)個(gè)人權(quán)利，以防止濫用國(guó)家征用權(quán)。私有財(cái)產(chǎn)只有在取得合理補(bǔ)償時(shí)才可以征用以用于公用目的。國(guó)家征用權(quán)如何使用的具體參數(shù)是由兩個(gè)政府機(jī)構(gòu)決定的。一個(gè)是立法機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)界定公共利益，制定國(guó)家征用權(quán)的相關(guān)法律；另一個(gè)是司法機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)解釋法律，保證個(gè)人自由不受多數(shù)派的侵害。這是一項(xiàng)制衡制度。
　　美國(guó)對(duì)國(guó)家征用權(quán)行使制定了具體程序，這些程序進(jìn)一步限定了國(guó)家征用權(quán)。這些程序包括規(guī)劃流程、確定征用對(duì)實(shí)現(xiàn)公共利益的必要性、財(cái)產(chǎn)征用談判開(kāi)始前的財(cái)產(chǎn)評(píng)估、談判期、購(gòu)買的司法報(bào)價(jià)、質(zhì)疑國(guó)家征用權(quán)的訴訟、補(bǔ)償書(shū)的簽訂、不合理補(bǔ)償上訴、訴訟費(fèi)用及成本費(fèi)等等。頗具人性化的一點(diǎn)還表現(xiàn)在，最后征用機(jī)構(gòu)發(fā)出書(shū)面通知后90日內(nèi)不得要求住所里的任何住戶搬出。搬遷人員有權(quán)在被購(gòu)置的房產(chǎn)里免租居住30天，免租期自產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至征用機(jī)構(gòu)后下個(gè)月初一或本月15日開(kāi)始計(jì)算。中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)北京11月21日電