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    眾商云集、群龍聚首，如此形容成都的綜合體開發熱潮似乎再適合不過。
　　“你去看看，開發量實在太大了。我是去年年底去的，非常吃驚，（整個城市）全是綜合體。”一位房地產開發商一邊搖頭一邊對記者說。
　　來自四川省商業地產聯盟的數據，僅去年上半年，成都在建和立項的城市綜合體就已經達到88個，商業體量近千萬平方米。這一數字早已超越作為一線城市的北京和上海。
　　這些規模龐大的綜合體項目，6成扎堆在成都南部的天府新城，其余則主要集中于三環以內的東大街金融商圈，且70％的開發者此前均沒有商業地產的開發與運營經驗。
　　究其原因，成都的居民消費能力是開發商的底氣來源。成都號稱擁有全國第二大零售物業市場，其2011年社會消費品零售總額達2861.3億元，同比增長超過15％。但這能否支撐將于未來兩年集中釋放的商業供應仍是未知數。
　　值得注意的是，成都僅僅是國內商業地產熱潮的一個縮影。
　　陽光新業集團總裁助理梁紹裘坦言，國內商業地產市場目前面臨短期內供應量過大的局面，企業的開發運營能力參差不齊，且大多受困人才瓶頸、融資渠道。未來3~5年內，一些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。
　　外行扎堆
　　在天府新城，隨處可見正在緊鑼密鼓施工建設的城市綜合體項目。天府大道兩旁，茂業中心、蜀都國際廣場、棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場等十幾個城市綜合體項目都在加緊建設。
　　而在成都的近百個城市綜合體項目中，匯集了萬科、龍湖、中海、中信、華潤、藍光、和黃、九龍倉等眾多地產大鱷，頗有群雄爭霸之勢。
　　“成都商業綜合體進入了戰國時代。”中國城市商業網點建設管理聯合會開發服務中心主任封雄說。
　　現在，封雄所在的機構在天府新城代理了5個商業綜合體項目的招商及銷售，對于成都的城市綜合體發展情況，他了如執掌。
　　“僅在天府新城，新建的城市綜合體就高達50多個，而且體量大多在數十萬平方米，最高的一個達100萬平方米。”封雄說，“我都為開發商捏把汗。”
　　一家專門從事商業地產開發的房企也對記者表示：“之前天府新城的相關部門也曾找到我們，希望我們能到那邊開發項目，但考慮到該區域的競爭太激烈，我們婉言拒絕了。”
　　更為重要的是，在如此激烈的競爭環境下，天府新城的綜合體項目大多存在扎堆與規劃同質的問題。
　　在封雄看來，由于目前成都的綜合體項目開發商70％都沒有商業開發與運營管理經驗，所以導致沒有考慮風險、盲目選址、盲目建設、規劃同質等問題。

　　在這一背景下，隨著商業供應的不斷增加，商家資源的爭奪戰正在上演。
　　“50多個數十萬平方米的商業綜合體，但商家資源有限，如何競爭是開發商面臨的頭等大事。”封雄說，“因為要考慮到業態重合度的問題。跑得快，相對風險就小一些。”
　　以天府大道以西某商業廣場為例，該項目不乏高端企業，同是占有較大的地理區位優勢，但開業近一年來，其經營狀況一直欠佳，與毗鄰的凱丹廣場反差明顯
　　記者調查發現，周一至周五，該廣場白天只能見到零星幾個閑逛的消費者，晚上則更加冷清。周末，只有該項目里的某培訓機構和兒童樂園人比較多一點，電器、服裝、百貨賣場幾乎和平日一樣。甚至最聚人氣的電影院也很冷清。4月22日正逢周日，記者買了張電影票走進觀影廳，在400座的大廳里面，只有五六個人，200座的小廳也不超過10個人。
　　“該項目開發商不是專業做商業地產項目開發的，經驗不足。相距幾百米凱丹廣場先于該項目招商，其在招商資源上早就受到一定的限制。”封雄表示，該項目所在地的500米以內有三家商業項目，可想而之，招商與運營的難度有多大。
　　記者看到，即使開業近一年，該項目目前仍有部分商業處于招商中。
　　對此，金地商業地產公司常務副總裁潘韜也表示，目前城市綜合體存在運營隱憂，因為優質商家非常少。以超市業態為例，真正能夠成為合作伙伴的超市，以金地的標準不超過8家。多個項目同時爭搶這些商業資源，僧多粥少。即使招商成功，同質化現象也非常嚴重。
　　這對于開發商的運營經驗提出了很大挑戰。
　　“由于市場供大于求，商家對零售物業運營商的經驗要求已明顯提高。今年一季度，成都非核心商圈已出現因為缺乏招商及運營經驗而導致退租和出租情況不理想的現象。”仲量聯行成都零售地產部總監喬裕生說。
　　規劃失衡
　　面對天府新城的天量供應，一些專業的商業地產開發商選擇了退出。
　　“我們之前也考慮過進駐成都南部，但了解后發現，供應量太大，所以還是放棄了。”陽光新業（成都）地產股份有限公司總經理張晴表示，該區域的發展結構不平衡，投機占了市場的很大部分。
　　但一些開發商仍趨之若鶩的原因何在？從《天府新區總體規劃》中似乎可以看到一些端倪。
　　天府新區高新天府新城片區位于成都市南中軸天府大道，北起繞城高速，南與雙流華陽接壤，包括“大源”、“中和”兩個組團，總用地面積55平方公里，其中建設用地48平方公里，規劃人口74萬人。
　　據悉，在天府新區高新天府新城片區中和組團內，即將啟動的三個重大產業化項目已經敲定，分別是新川創新科技園起步區、成都天河生物醫藥科技研發與產業化中心、成都高新國際低碳環保產業孵化器。打造園區的同時，還將打造西部首個碳交易市場，以及新三板交易平臺。
　　按照規劃，整個新城力爭打造成與上海浦東、天津濱海新區、杭州錢江新城、廣州珠江新城齊名的新城。天府新城作為成都以軟件及服務外包產業為主導的南部科技商務城，將重點發展信息服務、數字娛樂、商務、物流等產業。
　　在這樣的規劃利好下，當地政府在產業政策方面為開發商提供了相關優惠政策，以商業用地的井噴供應，讓全國各地的大小開發商云集于此。
　　但美好的規劃愿景如今尚未落實。
　　相比商業地產雨后春筍般的開發，天府新城的住宅入住率卻嚴重不足。據悉，成都三環以內的住宅入住率相對高一些，三環以外，特別是天府新城，入住率基本不到50％。盡管隨著一些商場開業以及配套的增加，區域人流有所增加，但從常住人口總量上看，仍然難以支撐這些商業供應。
　　“在天府新城內，目前常住人口僅有幾十萬。我們以未來人口能夠達到100萬來計算，一般情況下，人均商業面積按1∶1的比例就已經足夠了。但目前該區域內的購物中心建筑面積已經高達三四百萬平方米。而除購物中心外，區域內還有18個五星級酒店。這需要多少人來消化？”封雄說，盡管產業發展對于商業有一定的拉動，但作用不大。因為，這部分人群大多不是常住居民。因此，相關部門在做區域規劃時，對商業配比應針對當地需求進行合理的計算。

   （編輯：趙巖）