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北京部分區域房價下調2%-3%，更多樓盤在觀望；部分開發商對調控表示認同，而政策制定者則表示，上海等地已具備物業稅出臺的條件 中國規劃網4月20日電 記者 荊寶潔 北京報道 樓市調控再加碼。 4月17日，國務院再發10號文要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。 4月19日，地產股出現恐慌性殺跌。截至當日收盤，地產指數收盤跌7.59%；“招保萬金”四大天王幾近跌停；整個地產板塊有20多只個股跌停。 業內部分人士告訴記者，對調控來臨早有預感。“3年要過完30年的好日子，很不理性。”更有開發商表示，調控措施是他們希望看到的。 調控措施出臺前，相關部門曾多方調研。中國房地產協會副會長顧云昌表示，政策的出臺不是為了打壓房地產業，令市場低迷，國務院調控的目標很明確：一是為抑制房價的過快增長；二是為了讓房地產業更平穩發展。 開發商表情各異 本報記者了解到，調控新政出臺后，一線城市里上海反應較小，而北京的市場已發生變化。 此前通州的高房價舉國矚目，而通州上周末新開盤的K2清水灣、K2海棠灣兩個項目售樓員均聲稱，開盤價有大幅優惠，全款付清最多每平米可下降3000元。 北京還傳出浙江投資客單筆拋售上億的消息，21世紀不動產中國區副董事長盧航告訴記者，實際情況還沒有那么夸張，目前消息造成的效果還在發酵。 北京中原三級市場研究部統計，4月14至4月19日，目前通州市場的二手房存量，抽樣顯示80%的房主表示不再漲價，有50%的房主則表示愿意降價。如單套總價100萬元的某項目，業主主動降價5至10萬，希望可以早日成交。房價在上周末已經下調2%-3%。北京中原提供的資料顯示，北京樓盤全面停止漲價，更多的在售樓盤則選擇觀望。 我愛我家市場研究中心數據顯示，4月17日到4月18日兩天，北京二手房房源量激增30%，而客戶委托量則下降了25%，業主就地漲價、故意毀約的現象消失，而以往是業主難約，3天之內卻變成客戶不著急看房。 該中心人士認為，二手房市場已就此由賣方市場轉向買方市場，市場的主動權已轉到客戶手里。只有購買90平米以下的首次置業者繼續享有政策性優惠。 除購房者外，與調控直接相關的利益群體是開發商。盡管調控已成常態，但最嚴厲的政策出臺后，開發商臉上表情是不同的。 幾乎所有開發商都在討論新政帶來的影響。SOHO中國董事長潘石屹表示，新政將精準打擊住宅市場的高房價,房價拐點是否來臨一個月后可見分曉，但不會對商業地產和寫字樓帶來影響。 北京銀信房地產公司董事長張民耕指出，面對房價的過快上漲，開發商其實也很迷惑，看不清形勢，而業界也對調控的來臨早有預感。“房地產業要用3年過完30年的好日子，這種狀態是非常不理性的。”他說。 陽光100董事長易小迪指出，不必夸大調控對企業的負面影響，更應該看到它的積極意義。他甚至表示，“調整是我們希望看到的。房價過高、地價過高對整個行業的發展是不利的。地價漲幅過快，重置成本過高，企業的再生產就不可持續。”易小迪認為，政策勢必會帶來投資、投機性客戶需求的減少，但是第一套住房的需求量仍然很大。 盡管調控不可避免地將給每位開發商帶來痛楚，但他們中的一些人，從內心上講是渴盼調整的，不希望市場以無理性的瘋狂態勢繼續發展。 調控的邏輯 這次國務院重手調控房地產市場，是在召集多部門專家等研討后定案的。 4月初，國務院和其他主管部門組織多場研討會。據顧云昌透露，有關部門召集一部分專家和一些地區的主管領導，向專家征求意見，并探討過去調控政策失效的原因，最終促成了“國發10號文”的出臺。 他認為，這次調控非常及時，政策的出臺速度超出其想象，且力度空前，值得一提的是行政手段也受到了極大重視。 “10號文”提出，將建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。文件甚至點名監察部要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。 梳理調控的邏輯，顧云昌認為，金融信貸政策被擺到了前臺，但在其背后是稅收和土地一系列政策的頒布。首付政策調整后，將充分發揮信貸的杠桿作用，抑制炒房。同時輔以稅收政策，控制投資、投機性需求。而在供應端，強調加大供應，尤其是保障性住房的供應。他指出，今年中小套型商品房用地將達到7.6萬公頃，是去年的2.4倍。 另據顧云昌透露，下一步很可能出臺稅收調控政策，尤其是房屋保有環節的稅收和土地增值稅的清算。“研討會上很多專家都提出物業稅征收，上海等一些城市已具備了出臺的基礎，如果試點成功，將很快在全國范圍內推出。”顧云昌說。但考慮到稅法的嚴肅性，征收物業稅必須經過人大立法同意。 國金首席經濟學家金巖石表示，為了控制房價上漲過快，必須在住房保有環節征稅，這是不得不走的一步。在未來10年到15年之內，是中國城市化加速階段，所有經歷過此階段的國家房價都無一例外的上漲，但德國房價走勢最平穩，60年沒有出現大的波動，最主要原因是在此階段推出了物業稅。 房價必跌？ 沒有人懷疑此波政策的威力，但政策成效多大仍有待觀察。 獨立經濟學家謝國忠表示，政策可能會帶來短期影響，但無法解決根本問題。新的政策博弈期已經開始。朋友中已經開始有人開始研究，如何利用每個家庭成員買房。 他認為這輪房價上漲，最主要的原因是“負利率”時代帶來的影響，人們甚至產生幻覺認為低利率不會改變。他指出，一季度的銀行貸款量遠高于居民存款量的增加，國家的基礎設施建設政策和低利率的信貸政策，進一步助長了居民投資房產的行為。 謝國忠認為中國的房價比合理價格高出了100%。未來將是房價逐漸還原的過程。他預測2012年將是泡沫破裂的時刻。 盡管出臺如此嚴厲的政策，但謝國忠不認為現在的市場比2008年時更糟糕。彼時國際金融環境形勢嚴峻，而現在市場可能引發的波動，是政策調控的結果。 與謝國忠相比，金巖石則非常樂觀。他曾預測，未來5年內房價將會翻一番。金巖石解釋說，是以2009年1月為基點，平均房價上漲一倍。此番政策出臺后，金巖石稱，仍不改變此前的判斷。但他同樣認為，調控可能會給市場帶來短期影響。房價上漲的背后是城市化進程的推動。 幾乎所有人都相信房價不久后會下降，但否會出現2008年那樣顯著下降的走勢？廣發證券分析師沈愛卿認為未必如此。 他指出，首先宏觀背景不同。2008年是收貨幣，而現在是貨幣過度寬松。從一些草根證據來看，很多浙江、福建的商人或小業主在近期的購房大軍中出現，證明資金從實體向房產市場流動，這是新的動向。這部分需求對信貸的依賴也沒想象的大。 其次從供應層面看。當前可售房源的緊張程度、開發商資金的寬裕程度都非當年可比；雖然中央政府加大土地供應的要求很明確，但是其中相當大的部分將被優先用于保障性住房和中小戶型的普通住宅建設，商品住宅的用地到底會增加多少還不得而知。因此，即使是在政策調控的高壓下，市場也許只會從供不應求轉向供求平衡，而不太會出現供遠大于求的局面。房價將從快速上漲轉向橫盤或小幅下跌走勢，大幅下跌的可能性不大。 (責任編輯：瑋鋒) |
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