|
昨日，多家媒體對廣州某大發展商在數十個樓盤推出8.5折優惠的消息進行報道，有知名開發商也緊跟其后，表示將調整產品線。此前開發商一直固若金湯的“金口”終于首現松動，市場表示隨著一手樓價的松動，二手樓價也有可能應聲而跌。不過，也有房地產人士認為目前降價的時機未必非常適合；隨著一手開發商的“手軟”，買家有可能期盼更低于8.5折的折頭而未必忙于入市。 文/表 記者林琳、陳芳 現狀:上市公司短期還未需緊急套現 五一期間，整體樓市交投冷淡，開發商的折扣不多，令大部分買家還是暫時持觀望態度；市場人士分析，開發商之間也處于博弈狀態，沒有人愿意做第一個降價的人，都在觀望誰將會“吃螃蟹”。在市場的一段你猜我度之后，日前，廣東某知名開發商終于首次公開表示在數十個樓盤中推出8.5折優惠。 雖然有分析認為，該開發商提出大幅打折是為了快速搶占市場份額和積累并購資金，但是更多的市場人士認為這是開發商在新政環境下做出的“表態”；并因此預期未來一段時間內將會有其他的開發商積極響應這一波“降價潮”。 誰會是下一個降價的企業？分析上市公司公布的一季度報告可見，“招保萬金”這“四大金剛”暫時沒有償債壓力，短期內沒有套現的急迫性。據萬科A的第一季度報告，截至期末公司持有現金179.2億元，高于短期借款和一年內到期的長期借款的總和127.4億元。 而另外三大公司的償債壓力相對更輕，保利地產截至第一季度末手持現金138.72億元，是短期借款和一年內到期的非流動負債總額63.67億元的兩倍以上。招商地產短期借款及一年內到期的非流動負債共計只有28.28億元，而目前該公司手持現金超過80億元，償債壓力最輕。金地集團期末的現金量為86.26億元，短期借款加一年內到期的非流動負債為51.43億元。 趨勢:“四大金剛”現金流全線萎縮 從長遠看，房地產上市公司現金流有全線萎縮的可能性，如果成交量長時間維持在目前的低水平，很可能為企業帶來巨大的壓力。由于第一季度部分城市銷售量下降，同時新增的開發項目占用資金，一季度“四大金剛”的經營性現金凈流量均為負，顯示房地產企業現金流在逐漸萎縮。 根據萬科A的一季度報告，該公司一季度的經營現金流量為-68億元，每股經營活動產生的凈現金流為-0.62元，其中經營現金流入只有134億元，而經營現金流出卻高達202億元。按照這樣的速度，如果不加快銷售以及增加融資力度，公司手持的179.2億元的現金，只需要三個季度就可以消耗殆盡。 保利地產一季度經營現金流量凈額為-150億元，一季度籌資現金流量高達136.91億元，才使總現金凈增加額變成-13.6億元。招商地產一季度經營現金流量凈額-7.94億元，每股經營活動產生的現金流量凈額為-0.46元，公司一季度總現金凈增加額-7.26億元。金地集團一季度經營現金凈流量-34億元。 分析:現在不一定是降價好時機 滿堂紅研究部高級經理周峰分析，該發展商的項目多數處于廣州市郊區，本次打折可能顯示開發商因為郊區盤競爭激烈、無法再支撐下去，因此作出降價的決定。他認為，近幾年房地產市場的新規律是樓價上漲由市區發起，樓價下跌由郊區發起。這一次“降價潮”呼應了這個規律。 “現在不一定是開發商降價的好時機”，中原地產研究部人士對開發商本次舉措表示不贊同態度，認為廣州市關于新政的細則還沒有出臺，不知道政策環境將會如何；另外，買家發現開發商心態已經放軟，有可能對折扣的要求更高，可能追求8折、7.5折，甚至7折，而不一定會在8.5折的時候入市，擔心樓價再降吃虧。 目前，市場對于廣州樓價將出現下跌已存在共識。不過，大多數房地產人士均認為郊區盤降價勢在必行，而市區中心保持穩定，這從目前市區中心因為業主心態強硬而難以促成成交可見一斑。 “一旦市區中心的一手價格也站不穩了，二手小業主才會感到威脅”，周峰表示，一般來說，一手樓和二手樓的價格差在2000元/平方米以內時，二手樓就難有條件與一手樓抗衡；而當價差在3000元/平方米以上，二手樓才有競爭優勢。據他觀察，目前不少地段的一手和二手之間價差在2500元/平方米附近，因此一旦一手發展商降價，這種優勢就消失了，必然力逼二手業主降低心理值。 因此周峰預期，如果未來三個月內小業主仍繼續堅持不降低放盤價，中介的生存將成問題；而如果小業主的放盤價能比目前下調5%左右，成交量將出現回升。 (責任編輯：瑋鋒) |
/a>
