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受困銷售壓力品牌房企集中推盤 9月份按說是樓市傳統的銷售旺季，開盤項目應該大幅增加才對，但是從亞豪機構的統計上看，計劃在9月入市的新盤項目僅有33個，并未出現明顯的上漲。 尤其是在調控加碼，限購向二三線城市擴大的當口，不少業內人士都認為，2011年樓市的“金九銀十”將成色大減。 14個純新盤期待打破僵局 去年樓市雖然不景氣，但仍然有個別“日光盤”項目奪人眼球，而如今，銷售率達到五成就算達到了熱銷標準。相比去年，進一步陷入了成交低谷，究其原因，固然與限購、限貸等宏觀政策密不可分，但實際上制約樓市成交的關鍵仍舊是購房人對于降價的預期和開發商堅守價格的矛盾。 即將進入9月份這一傳統的銷售旺季，入市新盤尤其是沒有歷史價格包袱的純新盤就成了打破僵局的關鍵。亞豪機構統計，北京有33個新盤項目計劃在9月份入市，其中包括淺山香邑(樓盤資料)、潤澤公館(樓盤資料 業主論壇)等14個純新盤。業內人士預計，開發商希望能夠借傳統旺季刺激購房需求，尤其是純新盤項目，最有可能以區域最低價的姿態入市，吸引購房人。統計數據顯示，9月計劃開盤33個樓盤中，有21個項目有初步的開盤報價，其中，市區高價項目和非主城區熱銷老盤居多，導致這21個有報價項目的整體開盤均價達到了24766元/平方米。 知名房企集中9月推盤 不久前，許多大型房企都公布了上半年的驕人業績，以彰顯面對調控的信心。但隨著限購即將擴大到二三線城市，這些知名房企在7、8月份的成績出現了明顯回落。十大龍頭房企中有6家在7月份的銷售金額出現環比下跌，包括萬科、中海等跌幅都在30%以上。這就使得這些大型房企急切地期待在9月份打一場翻身仗，從而加大了推盤力度。 亞豪機構的統計顯示，9月入市的項目中，包含了萬科、保利、遠洋、中糧、金隅金地等十余家知名房企，由于是年內最后一個銷售旺季，這些開發商都選擇了放手一搏，加推新盤。 品牌房企扎堆的好處就是促進了區域間的競爭，例如房山板塊，金地朗悅和京投萬科新里程兩個純新盤皆位于良鄉鎮，且供應的住宅套數也將超過2000套。充足的供應勢必形成性價比的比拼，購房人也可以在品牌房企的競爭中選擇最為滿意的房子。 根據亞豪機構統計數據顯示，9月計劃開盤的33個樓盤中，有21個項目已經初步給出了報價區間，其中，市區單價在3萬元上的項目增多，導致這21個有報價項目的整體開盤均價達到了24766元/平方米，為近幾個月的新高。 近期，高端市場開始出現轉暖跡象，成交量明顯上漲，例如朝陽區的公園1872作為千萬級豪宅，簽約率高達八成，輕松成為上個月北京的銷售冠軍。這促成更多的高價樓盤在9月的發力。其中既包括年初熱銷的金茂府，也有近一年未推新盤的東湖灣、太陽星城等項目。 亞豪機構副總經理任啟鑫表示，城市的高端項目符合改善型的購房需求，加之多數位于城市核心區域，土地資源不可復制，各項配套齊全，使其受樓市調控影響較小。剛剛開盤的望京保利中央公園和東三環的保利東郡，均價達到4-5萬元/平方米，也是高端住宅保值功能的體現。 降價從郊區包圍城市 根據記者的調查,過去兩個月里，通州、大興均出現了以直接降價為目的的特價房源；而房山也是加大了折扣力度，從最初的9.8折擴大到了9折；順義、昌平的多個樓盤則附加了贈送面積。這些或明或暗的價格回調均位于新盤集中地遠郊區。如今，這一趨勢出現了向城區蔓延的苗頭。 例如朝陽區的新盤項目潤澤公館預期售價為26000元，與剛剛清盤的悅溪公寓同屬一個開發商，位置相距不遠，但后者的收盤價已達3萬元/平方米。而另外一個位于朝陽區管莊的老項目遠洋一方，在最近也將再次推出價格為20500元/平方米的三期房源，相比之前2.2-2.3萬元/平方米的價格下調近一成，甚至可能直接影響到通州的價格。 任啟鑫認為，今年以來成交量大幅下降，但是房價依然處在高點，一年多的樓市調控使開發商處于現金流萎縮和庫存量增多的雙重壓力下。在政策短期內無望放松的情況下，只有通過降低價格，才能夠促進成交量的反彈。 特別是限購將向投資需求旺盛、價格過快上漲的二三線城市擴大，加重了開發商的悲觀情緒，利用二三線城市回籠資金的大型房企也不得不開始大規模降價出貨，樓市整體價格的進一步回落或許在金九銀十得以實現。本版文/本報記者李桁 9月預計開盤的純新盤項目信息表 9月預計開盤的老項目后期信息表 ●8月市場回顧● 樓市成交環比下跌近五成 作為金九銀十的預熱，8月樓市的表現讓不少業內人士對于傳統旺季的到來不抱期望。在8月份，由于市場成交萎靡，蓄客情況達不到開盤標準，不少原本計劃在8月開盤的項目紛紛延期。 根據北京房地產交易管理網數據顯示，8月中上旬，北京樓市供應商品房住宅項目為13個項目，提供住宅套數為3857套。特別是19-20日，連續有8個項目取證入市。由于取證項目往往要三天后開盤，因此，8月的前二十天里，實際形成供應的新盤僅有5個。 新盤的銳減，直接造成了成交量的大幅下滑。統計顯示，8月中上旬，期房住宅成交2511套，現房住宅成交543套，共計成交住宅3054套，環比7月同期的5870套，降幅約為48.0%，下跌近五成。 北京中原地產市場研究總監張大偉分析認為，8月中上旬樓市成交量的銳減，除了新盤供應的減少外，一線城市限購不放松，二三線城市擴大限購范圍的消息都增加了市場的觀望情緒。尤其是北京周邊的廊坊、燕郊等城市面臨被限購的處境，使得購房人認為政策仍將加碼，而選擇繼續觀望，導致市場上有購房資格的人也越來越少。 (責任編輯：白雪松) |
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