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圖表：“金九”樓市風光不再 新華社記者高微編制。 新華網北京１０月２日電（羅宇凡、王雪青、尹珊珊）傳統的樓市銷售旺季并沒有給低迷的房地產市場帶來“驚喜”。根據市場機構的統計，９月份以來，國內多個城市樓市成交量持續處于低位；與此同時，不久前多個上市房企公布的半年報顯示，房企的存貨量已經達到４年來最高水平；除此之外，隨著流動性的不斷收緊，房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價深度調整的跡象卻并不明朗，未來樓市的走向引人關注。 成交量持續低位 消費者“只看不買” 自年初房地產調控進一步加力以來，重點城市的樓市成交量就開始走下坡路。在９月傳統的樓市銷售旺季開始前，地產銷售已經在多個城市遇冷。即便進入了“金九銀十”，銷量下跌的趨勢依舊沒有改變。中國指數研究院９月１６日發布的《２０１１年８月中國房地產企業監測月報》顯示：在３０個監測城市中，逾五成城市成交面積環比下跌，７個城市環比跌幅超過２０％。進入９月以來，在中國指數研究院重點監測的３５個城市中，樓市成交量同比下降的城市數量由１９個上升為２２個，其中成交量同比跌幅超過３０％的城市也由１１個上升為１３個。 銷量的下跌在重點城市的表現尤其明顯。據鏈家地產市場研究部統計，９月份北京商品住宅成交量不足５０００套，成交價連續回落，降價范圍蔓延至城區內部，近四成二手房區域面臨價格二次“探底”。鏈家地產首席分析師張月認為，９月份一、二手房的成交總量不會超過１３０００套，并有可能創出歷史新低。 業內人士分析認為，受限購、限貸等多重調控政策的影響，潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制，這直接導致了成交量的回落。而樓市整體預期的變化，也使不少消費者在短期內購房的意愿下降。 中國指數研究院不久前發布的《２０１１年三季度北京消費者購房行為調查報告》顯示，計劃１－２年以內購房的北京購房消費者有所增多，近一年內計劃購房的消費者有所下降。２０１１年三季度，一半的受訪者計劃于一年內置業，其中２１．３％的受訪者計劃半年內置業，２８．７％計劃于半年至一年內置業；與第二季度的５１．５％相比，略有下降。而計劃１－２年內置業的受訪者，比重則有所增加，由上一季度的２７．２％上升至３１．６％，環比增加４．４％。 存貨達歷史新高 “以價換量”勢在必行 成交量的回落，直接導致了開發商庫存的增加。根據不久前陸續公布的上市房地產公司半年報，上市房企的存貨量已經達到４年來的最高水平。 據Ｗｉｎｄ數據統計，二季度兩市１３６家房地產公司的總存貨較一季度增長突破萬億元大關，達１．０７萬億元。其中，最引人關注的“招保萬金”四大巨頭，今年二季度的存貨數據高達１７１３．６６億元、１３９２．５７億元、６０５．９０億元、４４４．７０億元，同比分別增長５３．６５％、４８．４８％、３３．５７％、３４．５６％。 數據同樣顯示，在一線城市，截至目前的去庫存時間一般需要１年以上，甚至到２年左右。萬科８月銷售１０４．８億元，按此速度要完全消化庫存將需要超過１６個月的時間。而保利和金地兩大房企也分別至少需要２３個和２７個月。 國家統計局公布的數據顯示，前８個月全國住宅新開工面積為１０２０８９萬平方米，而同期住宅的竣工面積則為３７０９５萬平方米，差額高達６．５億平方米，這顯示出樓市的潛在供應量較大。 在北京，鏈家地產的統計顯示，截至９月２５日，９月新開盤項目供應住宅７６６７套，成交４０７套，當月新增庫存７２６０套。鏈家地產首席分析師張月認為，預計年前，開發商除了加大在高端項目上的獲利機會外，還會通過多種方式消化庫存，否則，大量庫存積壓和年底新項目增多，有可能會使明年初的項目難以抵抗價格普降的壓力。 房企資金鏈趨緊 回籠資金壓力倍增 除了銷量的大幅回落和庫存的持續增加之外，懸在開發企業頭上的另一把利劍——資金鏈，同樣面臨著前所未有的考驗。 數據顯示，上半年上市房企整體資產負債率上升了３．５８個百分點，達到７２．２５％。負債總額突破萬億元，達到１０９２１．４３億元，同比上漲４１．２９％。其中，最具殺傷力的流動負債已占負債總額的７０．６２％，高達７７１２．５７億元，同比上漲５３．８８％。其中，短期借款和一年內到期的非流動負債分別同比上漲１２．６６％和８９．４２％，達到６６９．６１億元和９８０．３７億元。顯然，過去的巨額舉債已到歸還之時。 負債累累的同時，銀行貸款卻在不斷收縮。國家統計局公布的數據顯示，１－８月，房地產開發企業資金來源５４７３８億元，同比增速為２３．４％，較去年同期下滑１１．６個百分點。其中，國內貸款同比增幅僅為５．１％，較去年同期下降２２．７個百分點。 中國指數研究院９月２６日發布的報告顯示：自調控以來，房企直接融資受限，信托成為主要融資渠道之一。不過，大量信托產品入市加大了金融風險，銀監會日前嚴格控制和監管房地產信托的政策信號已經十分明顯。綠城及其他房企股價大幅下跌也顯示出投資者對市場信心的不足。對于大部分房企來說，資金問題愈加嚴重。 中國房地產學會副會長陳國強預計，在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格“拐點”有望加速確立。 事實上，在調控不斷發力，銷量、庫存、資金等壓力不斷加大的情況下，樓市的天平已經開始發生明顯的變化。根據國家統計局發布的數據，在房地產調控政策累積作用下，８月份７０個大中城市有４６個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐，與７月份相比，價格止漲城市明顯增多。 不過，雖然房價已經出現了明顯的下跌趨勢，但與人們期待的“拐點”仍有不小的距離。 以北京為例，根據鏈家地產市場研究部的統計，雖然９月北京新房住宅成交量創２００５年來７年“金九”成交量的最低。但９月新建商品住宅成交均價仍為２１７１９元／平方米，環比略降１％，較２月調控前下降９％，同比仍上漲１１％。 張月認為，從目前的降價情況來看，市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主，尚未進入普降階段。“和調控前相比，按照９月成交量縮水情況來看，市場價格至少存在１５％到２０％的下調空間。” 張月表示，目前開發商試探性降價的成分仍多，但市場已經進入深度觀望期，成交量的持續下降，說明房價小幅下降難以被消費者接受，多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。 (責任編輯：白雪松) |
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