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艾倫•埃倫哈爾特
溫哥華在將它的市區改變成吸引人的居住區之后，它正試圖找到居住和商業之間的恰當平衡。
 溫哥華新規劃新面貌
從一定距離，特別是從空中，溫哥華市區看起來像大多數城市的市區一樣，數不清的現代化摩天樓鑲嵌在密集而狹窄的中心城區。只有當你到達地面時，你才認識到它們之間的區別。這些摩天樓實際上全是高層共管式大廈（condominium towers）。這是一個以高層建筑為主的居住區。大約560,000人生活在加拿大的第三大城市溫哥華，其中，幾乎有100,000人居住在面積不到5平方英里的半島市區的摩天樓中。
在北美，舊金山、芝加哥或甚至在紐約，完全不像這樣。從市區住房密度的角度看，與溫哥華最接近的比較物是里約熱內盧和香港。實際上，全部的變化是在過去的15年發生的。從1991年以來，當溫哥華制定它的分區規劃去吸引城區居民的時候，提出了一個自以為聰明的“居住優先”（Living First）政策。這個城市的中心區的自然特征的改變是如此徹底，以致一個游客20年后回來都認不出這個地方。
當美國的一些城市努力吸引它們的居民的5個百分點到市區生活——并且達到2 個或3個百分點就感到高興的時候，在溫哥華市區的居民接近20個百分點，并且還在增加。然而，最值得注意的是，溫哥華市區居民的增長不僅包括單身的家庭、雙身的家庭和“空巢家庭”，而且有小孩的家庭也不少。
在溫哥華半鳥南端的所為“和諧太平洋區”（Concord Pacific Place）有一所新的公共學校。在半鳥南端另一個有大量住宅大廈的高豪港區（Coal Harbour），另一所公共學校在建設之中。
本地建筑師兼溫哥華城市歷史《夢想城市》（Dream City）的作者蘭斯•貝雷羅維茨說：“我們看到了單身家庭住房范例的第一個突破。我們發現比任何預測的更多的有孩子的家庭生活在市區。”
總之，溫哥華有這些天每一個城市場想要的東西：一個有活力的安全的富有魅力的市區，這里的居民隨時都有錢來消費和享受生活。一個最新的住宅工程正在建設之中，它的廣告是“生活沒有折衷”（life without compromise）。
然而，實際上有折衷。溫哥華開始認識到，對于城市公寓居住者來說，它的市區是那樣一種磁鐵。它帶有停止市區傳統服務的風險。這些服務內容包括（作為）商業中心、公司雇用、安排工作位置和總的經濟生活。企業并沒有逃離溫哥華中心區。這個市區半鳥在城市區域內，仍然是排在首位的雇用中心，它提供了77,000個工作位置。
但這個百分比繼續下降，在這個世紀，實際上沒有重要的辦公樓開工，可以用于新的商業開發的土地幾乎不存在。并且，對高層城市住宅的需求仍在不斷增長。在10年或20年內，不可能設想溫哥華會有多大變化。這個地方住著大量的人，但沒有許多工作。
本地的建筑批評家特雷弗•博迪說：“這座城市正在目前的繁榮中成形。它與一個城市應有概念完全不同——它比傳統市區更多的是作為一個旅游勝地。”
溫哥華的計劃者和當選官員對“生活優先”，并且對由之引起的復興非常自豪，并且極力不贊成上述說法。資深計劃官員邁克爾•庫珀說：“這不是夏威夷的一個旅游區。這里仍然是整個省的經濟的金融中心和銀行管理中心。”但他補充說：“不過我們應當小心，我們可能很容易看到整個城區成為住宅區。”
美國城市的市區人口也在增加
在美國，這種情況對城市怎樣才恰當呢？它們幾乎全都希望處在溫哥華現有的位置，并且擔心以后的結果。但實際上，有幾個美國城市即將面對它們同樣的問題：市區對居民的吸引力越來越大，而發展商業的問題也在不斷增加。
2000的人口普查進一步證實，在經歷幾個十年的穩步下降之后，在上個世紀九十年代，美國主要城市的市區人口增加了10個百分點。統計最近5年的確切數據有困難，但現在的數據表明市區人口的增長在加快。
在有良好的統計數據的費城，在2000 年和2005年之間，市區人口增長了11個百分點。預期這個十年增長25個百分點，使總的市區人口超過100,000人。在去年的年底，有97個市區住宅工程項目在設計之中，為18,000個新的居民提供數百萬平英尺的居住空間。這股建筑熱潮，很大程度上是受2000頒布的對新住宅建設的“十年稅收減免計劃”的刺激。同時，市區建設辦公空間的數字不比上個世紀九十代高，地區辦公空間市場的份額大幅下降，在15年內，這個城市的辦公工作位置和職業工作位置的數量，幾乎下降了10,000個。
在紐約，2001年“9.11”事件之后，這個城市的主要任務是在“世貿中心”原址生重建辦公樓，恢復商業活動和辦公。但幾乎在五年之后，這里的辦公樓才開始建設。
同時，在整個曼哈頓地區，較舊的商業空間正在快速地變為住宅——估計在五年內有800萬平方英尺。在2001年，生活在“世貿中心”下面的人數是15,000人，現在超過30,000人。到明年結束，還要增加40,000以上。“伍爾沃思大廈”的30層樓，被改變為共管公寓。
在寬街和華爾街（Broad and Wall），摩根家族大樓（House of Morgan）最近重新開放了326新的公寓單位。
這種情況不只發生在沿海城市。圣路易市的官員在幾個月前發現，市區辦公室空置率下降到不超過15個百分點——這是許多年來最低的數據。這并不是承租辦公室的人增加。這是因為大量的辦公空間變成了住宅——在過去的5年內超過130萬平方英尺。也許最突出的事情是空置的22層“聯合太平洋”（Union Pacific）大樓。這是一個城市地標，在這家公司去年將工作轉移到Omaha之前，這里雇用了1,000名工人。當重新修整之后，這幢大樓將包含一個象征數量的辦公室，但它基本上是一個住宅大樓，有153個共管公寓和30個出租公寓。
這全是顯著的變化，但它們是真正的問題嗎？畢竟，在一段時間內，城市會重復地改變它們的功能。如果從現在起的20年內，歷史性的市區大多數用于居住，有不同的娛樂選擇和活躍的街頭生活，并且辦公室和工作位置也存在于別的地方，誰會受到真正的損失？
住宅地產排擠商業地產
這正是溫哥華這些天關注的問題。有一個直接的證據。如果別的什么也沒有，市政預算會長期受到影響。商業地產占溫哥華目前的稅收基數的40個百分點，它們比住宅資產以更高的比率納稅，同時服務成本較低。由于平衡向公寓住宅傾斜，商業的負擔甚至增加更多。潛在地，使商業承租人退出城市中心區，并且引起一個危險的財政螺旋。
一個對這種情況公開表示擔心的是溫哥華的市長薩姆•蘇利文。他認為商業地產提供了大部分的稅收，應當受到重視。
研究這個問題的大多數專家認為這是一個嚴重的問題。地理學家湯姆•赫頓說：“如果我們完全經營住宅地產，將會出現非常重大的稅收后果。你不能面對一個純粹的住宅消費基礎的城市經濟。”
關于市區的混合使用和過去一個世紀對城區人的定義，赫頓也有很大的疑問。所謂城區人是指日間辦公室工人、零售購物者、外來的旅游者和在某些地方適當數量的居民。這些人以變化的比例結合，創造了好的城區的活力感受。如果溫哥華的辦公室和商業元素消失，或甚至由于重要的影響縮小，這里的經濟還有活力嗎？赫頓表示懷疑。
他說：“如果這里是純粹的居民，這將是個奇異的地方。你將有一種人的不可思議的混合，這些人不以任何方式依靠這座城市。”實際上，溫哥華已經有一種真正的“顛倒通勤者”人口。他們在早晨離開市區公寓到郊區工作。一些人口統計學家認為，到2020年，每天到城外去工作的人比進城的人更多。
不用驚奇，由于商業不動產業離開了21世紀來到溫哥華的繁榮，所有這些引起了反響。加拿大最大的商業公司之一Avison Young的研究主任溫迪•沃特斯說：“有一個理由是紐約或倫敦有金融力量。但你有城區的理由是商業工作一起的協同作用。”沃特斯認為，恰恰在溫哥華由于規劃編制成就而贏得一致贊揚的時候，她的城市正在失去它的很多的全球經濟重要性。
這種情形的一個奇特之處是，根據共同的協議，并不缺乏愿意進新的市區辦公空間的商業承租人。但是仍然沒有多少建造辦公空間的激勵，并且安排建設辦公空間的位置非常少。投資共管式大廈的回報，是投資辦公空間的回報的5倍。此外，建設場所實際上全被買下。5年前，在市區半島有少數場地被認為很適合建設商業項目，增加城區活力。但它們一個一個都被公寓樓占用。
所有這些結果——包括令人興奮的和更令人不安的結果，應當追溯到溫哥華政府在1991年夏天作出的一個決定，對于新的市區住宅單位，增加允許的密度。因此，土地所有者就將以前留作商業使用的場地，用于建設共管公寓樓。如果一個事件可以被說成是北美城市市區復興開始的標志，這就是溫哥華的重新規劃。
這是一個無痛苦的決定。因為在上個世紀九十年代初，辦公樓市場不景氣，沒有多少商業大廈計劃建造。市政委員會和計劃處認為可以放松規則，并且預期了市場的反應。結果是一場“洪水泛濫”。當時在市政委員會的戈登•普賴斯說：“幾乎一夜之間，我們就得到了這些巨大的公寓樓。”在相當短的時間內，800萬平方英尺的市區空間被轉變為住宅使用。
拉里•比斯利要創造城市生活方式
某種程度上，這是一些本地需求因素的結果。溫哥華的市區有壯觀的背景，藍色的海水和幾乎在每一個方向都看得見的積雪覆蓋的群山。在上個世紀九十年代初來了數千富裕的亞洲人，他們在香港和別的地方習慣于住高層住宅。他們對“居住優先”有很好的理解。
這個政策的成功甚至對它的創立者是一種啟示。拉里•比斯利最近成為溫哥華的規劃主管。他說：“政策的作用超過了我們大膽夢想。”
在另一方面，他將告訴你，“這并不是意外發生的事情。”比斯利想要的是哪一種城市。上個世紀五十年代，比斯利在拉斯維加斯長大。后來他成為一個規劃師，他的理想是創造一個與拉斯維加斯完全不同的城市空間。作為著名城市規劃家簡•雅各布斯（Jane Jacobs）的信徒和“新城市場規劃家”（New Urbanist）文獻的研究者，他確定了一個目標：創造“一種城市生活方式，將人們從他們50年的郊區浪漫生活中拉回來”。
比斯利也是一個優秀的政治家。當公寓樓在整個溫哥華半島迅速發展的時候，為一個新興的住宅開發商群體產生了巨大的利益。他認為市政當局應當從那些繼續建造住宅樓的開發商得到實質性的讓步。
作為對建筑許可的交換，在加拿大政府的控制比在美國更緊——開發商可能被要求提供各種公共設施：公園、有濱水人行道的社區中心、孩子看護中心。這是“居住優先”的政治核心，這也是一個雙贏的政策：給住宅不動產業帶來了巨大的利潤，同時給生活在市區的人帶來切實的公共利益。
“居住優先”不僅改變了溫哥華的外貌，它還改變了社區力量的結構。鮑勃•倫尼是一個不動產營銷企業家。他成了大多數新的住宅工程的銷售代理商，開始扮演類似邁克爾•米爾肯上個世紀八十年代在華爾街的角色：如果倫尼說一個工程將起飛，它就飛起來。這個建筑單位通常將在它投入使用的第一天全部售完，甚至還要很長時間才能建成的工程，也出售得很快。不列顛哥倫比亞大學城市地理學家大衛•利說：“倫尼是公寓樓市場之王。”在2005年，《溫哥華雜志》選出倫尼是這座城市影響力最大的人。在那年的選舉中，倫尼為兩個市長候選人提供競選資金。
2000年，比斯利開始在他發表的文章和在北美的講話中闡述“居住優先”的原理。他描繪的市區形象是強調步行和使用自行車；有中等程度的擁擠；采用立法的方式，鼓勵在新的開發中建設“綠色空間”；隨同開發豪華住房，開發商將被迫提供“資助房屋”（subsidized housing）。他在另一個城市告訴聽眾：“你不必等待閃電打擊，你能夠設計舞蹈動作。”
當然，他們不是為給溫哥華市區提供壯觀的自然環境的高山和海洋設計舞蹈動作，但比斯利相信，像“居住優先”這種政策能夠在沒有他的城市優勢的地方起作用。比斯利說：“住房選擇的決定性不是完全不同的。家庭正在尋求同樣的東西。這就是我們在美國，不會在高密度的條件下為家庭規劃社區的原因。”
然而，這是一個有把握的賭注，沒有美國城市會很快地看起來非常像溫哥華。往南步行穿過市區半島，感到像在一座綠色玻璃塔樓的森林中穿行，數百座塔樓是高而細的，以避免損害上層的視線。在大多數塔樓的底部，擴展到人行道，是像樂隊指揮臺的兩排三層樓房。住宅基礎必須從人行道后退12英尺。這樣，如果你沿著街道走，并且避免向上看太遠。你差不多感到你是在經過一排中等規模的單獨家庭住房。
這些住房是為了吸引有孩子的家庭，這是比斯利的得意之作。10年前，溫哥華只有6幢這樣的住房，現在已超過1,000幢。比斯利說：“我們把家庭生活和都市生活結合到街道上。”他稱之為“不同于高密度住宅的人道的家庭建筑物”。
“居住優先”的反思與調整
不是每一個人都喜歡溫哥華市區的外觀。一個當地的建筑師曾經稱溫哥華市區為“一排枯燥無味的玻璃塔樓沿著街道行進”。最近一個訪問批評家將這些高樓描繪為“陰天掛在懸崖上的冰條”。但它的新穎性是不可否定的，吸引了全世界的參觀者，并且贏得了每年的規劃獎和建筑獎。在今年晚些時候，當比斯利從他的規劃崗位上退休時，為了在別的地方鼓吹“居住優先”的道理，他將可論證地稱他是過去半個世紀最重要的城市規劃師之一。并且，由于發生這些明顯的變化，這個城市的居民似乎感到更加舒適。
或者他們至少直到最近感到舒適。去年，他們開始擔心，“居住優先”的祝福太好可能不真實。特別是他們開始使用“R”這個字。“R”為resort（旅游勝地）的第一個字母。沒有一個人希望溫哥華市區成為“R”。地理學家湯姆•赫頓說：“resort是對一個不認真的城市的暗喻。”
這個問題在五月的一個晚上再三提出來。在這個公開的聽證會上，人們討論選出高素質的公民作為比斯利和他的共同規劃主任安•麥卡菲的接任者。一些人在小組辯論會上表示了對未來的擔心。著名作家和社區規劃學者利奧尼•桑德科克說：“我們成了我們自己的成功的犧牲品。”
這些人談的可能是個人看法，但毫無疑問，溫哥華目前不滿的“催化劑”是特雷弗•博迪。他是一個反傳統的建筑師、記者和批評家。
在一系列的報紙專欄、建筑刊物和公開講話中，博迪幾乎對“居住優先”概念的每一個方面都發起了挑戰。他警告美國城市不要模仿溫哥華。但進行直接攻擊的箭頭，是他于2005年8月在《溫哥華太陽報》上發表的文章“愚人的天堂”（Fool’s Paradise）。博迪寫道：“我們曾經有在世界大城市中取得我們的地位的夢想。但除非事情很快變化，保持和促進我們的市區作為工作的地方，否則，我們將成為夏威夷的懷基基海灘和邁阿密海灘那樣的旅游點，許多年老的‘嬰兒潮’一代人圍著他們高價的公寓樓閑逛。
與這個城市的規劃和開發有關的幾乎每一個人，都認為博迪的話有點過火。但他們也開始接受博迪的某些想法。這些想法在前幾年出現的時候被認為有些古怪。
博迪的觀點當然引起了溫哥華市政府的注意。規劃部門對在市區半鳥重要地區的新的住宅建設的“延期償付”數量進行了限制，同時對城市的未來前景和需要進行了15個月的研究。市長蘇利文說：“我們在沙灘上為商業劃了一條線，線內不允許建設公寓樓。”蘇利文認識到，對公寓樓的一道命令不能永遠起作用。但他希望在一種冷靜的氣氛中，這座城市可能計劃激勵建設更多的混合用途的住宅和辦公樓。目前只有少數開發商愿意這樣做。
博迪嘲笑“延期償付”的主意是一種“馬后炮”。比斯利則堅持說這是在正確的時間的正確辦法。他說：“我們在形成危機以前處理這個問題。從現在起5年之內，這個問題可能是個危機。”但時間的選擇暫且不談，這個新的政策似乎標志著在涉及的大多數參與者中，一個大體一致意見的開始：溫哥華的試驗是成功的，但在沒有造成嚴重損害之前，它不可能繼續不受檢驗。
沒有一個接近溫哥華的美國城市在市區采用了“居住優先”的政策。但如果分析過去幾年人口統計的變化，不僅紐約和費城，而且還有一些趨勢不明顯的大城市，不難相信“溫哥華問題”將是政策和規劃爭論的中心。湯姆•赫頓說：“我不知道你是否在克利夫蘭復制這種模式。但它可能發生。”
ABBS編譯自“建筑新聞網站”，轉載請注明
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