望京零亂的現狀幾乎讓人想不起，它是北京規劃中一個功能齊全，適合居住、辦公、商務活動的“副都市中心”新城。望京原來規劃怎樣？望京的現狀和初期規劃差距有多遠？未來的望京規劃又會如何調整？城市商業規劃的法約束力有多大？商業規劃法規何時出臺？這些是近20年來，伴隨著大店建設、連鎖兼并、改變經營性質等商業載體的變臉，市場的準入者、參與者、受益者、使用者都十分關心的問題。

　　商業規劃的言重與言輕

　　望京居住區位于北京市東北部朝陽區酒仙橋地區，距天安門廣場直線距離21千米。范圍包括機場路西北側、南湖渠路以東、四環路以北、北小河以南。規劃用地總面積860公頃，建設用地510公頃，總建筑面積780萬平方米，其中住宅建筑面積481萬平方米，占總量的61.7%，公共建筑面積260萬平方米，占總量的38.3%。總人口18.6萬人，總戶數7萬戶。

　　望京新區工程開發建設從1988年啟動，至今已建成住宅面積569萬平方米，超過原規劃88萬平方米，增加18.3%。現住宅面積已占總規劃量的72.9%。而規劃配套商業面積，按北京市政府“六五”規劃中關于居住區商業配套724平方米/千人標準，望京居住區規劃商業面積13.5萬平方米。到2002年底為止，已建成7萬平方米，只建成規劃商業面積的51.9%。如按北京市“十五”商業配套1000平方米/千人標準，望京新區只建成規劃商業總量的37.6%。在已建成的21個居住小區，每千人只擁有商業面積537平方米，其中住宅小區內最低配套現狀每千人僅10平方米。

　　望京之所以出現住宅面積開發建設超出規劃總量18.3%，而商業面積只占規劃總量51.9%的局面，則出于眾多開發商重視住宅開發，追求資金的短期回籠，滯后商業開發、躲避資金的回籠期長的運作模式。這種規劃的約束力疲軟加速了望京新區畸形發展。根據1994年望京新規劃方案，除保留原住宅小區外，還需求建設商務區、外事區、新行政區，并同時規劃了貿易、商業、金融相應比例工程項目，又增加了建設大型購物中心規劃意向。而近10年的開發建設，速度最快的仍然是住宅和工業開發區，其中A4、A5、K4、綠蔭芳鄰、風格雅園、大西洋新城、方周園等幾十個房地產項目，已建成160萬平方米，而商業服務設施嚴重缺乏。日本從20世紀50年代就出現了專門規范大型商店建設的大店法，利用經濟手段和技術手段，規劃大型商業的發展規模和發展速度。因此，日本東京大型商店占商業規模總量為19.8%。而北京2000年底，大型商店占商業規模總量的比例為47.2%，比東京高出27.4%，比巴黎高出25.1%，比新加坡高出19.4%，比香港高出17.5%。

　　商業規劃的變與不變

　　北京望京新城是北京市“十五”規劃中的10大住宅邊緣集團之一，是一個集居住、商務、辦公為一體的“副都市中心”，是京城東部、北部、西北部中關村高科技園區白領階層的大“臥城”。

　　而現實建成的望京新城是“圍城”，出入望京成了居住者的難題。區域內道路走向格局不合理，建筑物與街道缺乏過渡空間和相應的功能組織，道路缺乏標志，識別性極差，很多人分不清哪條路通向哪里……

　　望京居住區的住宅建筑總體上已進入建設發展的后期，而商業開發建設都遠落后于住宅建設速度。在北京市“十五”商業發展規劃中，望京規劃商業規模總量18.6萬平方米。到2002年底，已建成7萬平方米，商業面積中，營業面積在10000平方米以上的商業設施只有望京購物中心，800―3000平方米之間的商業設施有5個。小型無特色營業網點眾多，而地區商業中心和社區商業中心尚未形成，現代化商業網絡的基本骨架沒有形成。究其原因，是原規劃中商業相對集中的公建區遲遲沒有開工，導致沒有形成一個符合城市發展規劃整體布局的商業中心區。

　　任何城市商業規劃都要在相對穩定的前提下進行不間斷的必要調整和修改。尤其是北京、上海這樣的超大型城市，城市發展的三種共性現象已顯現清晰。一是城市中心區的衰敗。北京和上海均存在此種現象，即從20世紀90年代以來，城市中心區的人口在不斷遞減。到2010年北京市舊城區人口只保持在150萬，占全市總人口的12%，因此壓縮城市中心區商業規模是大勢所趨。二是城市郊區住宅組團的興起。北京市到2010年城市總體規劃中在距離城市中心區30千米的地域內，規劃建設10個邊緣居住集團。在距市中心50千米的地域內，規劃建成14個衛星城。在城市遠郊邊緣地域，規劃建成140個小城鎮。城市發展郊區化將促進商業發展郊區化的建設。三是家用轎車的熱浪。人均GDP500―800＄，家庭小汽車市場銷售進入消費穩定期；人均1000―1500＄時，進入高速增長期。中國目前GDP已突破800＄，1999年城市家庭汽車擁有率為7.8%，北京2002年底已達到13.2%，2003年5月底已達到14.1%。汽車進入家庭消費，從而會改變居民留戀城市中心區的概念。針對城市發展共性變化，及時調整商業規劃，使商業規劃具有時代性和超前性是完全必要的。北京望京購物中心擁有1.25萬平方米營業面積，而同時設計建成了1.4萬平方米的停車場，使之成為望京新城顧客對購物環境選擇最滿意的一處消費場所。

　　21世紀是個性化消費與同質性消費融合的時代，人們渴望商業環境提供休閑功能。商業規劃應適應市場從計劃型強迫購物模式向享受型寬松購物模式轉變。中國許多城市規劃缺少嚴肅性，即在規劃的執行過程中產生大量人為因素的干擾。從1996年起，全國城市迅速興起的超級市場連鎖經營熱潮，把商業規劃中嚴格規定的內容沖擊大半。進入21世紀以來的2―3年中，全國掀起了購物中心新的開發建設浪潮。于是，不管城市的性質、規模、經濟發展水平、人口消費習慣的不同特點，一味追求大而全的MALL。北京商業“十五”規劃中設計城市四個方面為4個大型購物中心，而實際正在運作的有8個大型項目。商業規劃的嚴肅性未得到理想的體驗。

　　商業規劃的立法與監督

　　北京望京新城商業規劃1988年就已經確定，1994年二次論證、修改，從而以規劃方案的形式下發到有關部門和各開發商手中。而立法容易，執法卻是一項長期而復雜的過程。望京新城商業開發建設的結果與規劃相差甚遠。2003年3月份對望京新城居民對商業設施與購物環境調查結果表明：消費者對現狀商業布局滿意率僅為2%，不滿意率為66%，不關心率為32%。在21個居民小區開發建設中，30個開發商只安排自己開發區內的配套建設，相鄰小區的社區商業中心建設無人過問，造成望京商業開發建設的布局混亂和結構錯位的被動局面。

　　北京市商業“十五”規劃中，明確規定了三環路以內不再重復建設大型零售商業設施。但在商業規劃以市政府文件下發的半年之內，三環路以內先后開工建設并開業的大型綜合類百貨商場就達4家。隨著國有資產退出中小型企業，大量商業設施也隨法人變更而轉型，失去商業規劃網絡中的細胞。

　　商業規劃的重點是區域規劃、模式規劃、業態規劃、類型規劃、結構規劃5項。區域規劃是根據城市功能分區而確定，模式規劃是根據區域人口規模和人口結構而制定，業態規劃是根據居民消費水平和消費習慣而設計，類型規劃是根據區域發展目標和購買力增長幅度而選擇，結構規劃是根據本地區消費觀念和相鄰地區消費趨勢而規劃。但不管是那種重點，規劃的法律嚴肅性應是不容置疑的，建立健全商業規劃實施法律文件體系是一項迫切的任務。