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冷詠：我們發現在我們的國內，從百貨業講，城市的升級換代講，缺乏這一類的，與我們同類的就是類似于太平洋，百盛這樣的，做時尚類的百貨，可以說在全國范圍內從行業上講有點空白，從每個城市來講，普通老百姓的消費來講，剛才講萬達、永旺也好，大家是做大型購物中心，但是作為一種時尚的百貨，到目前為止，這種品類我們就專心做這個東西，為什么我們要做這個東西呢？一方面是市場有巨大的空白，另一個方面就是我們有這樣的傳承，剛才講了，我們是從精品的服裝到精品的百貨開始從往下走，就是這樣兩塊，這就是我們的一個定位和選擇。我們選址在二三線城市，我們認為二三線城市是未來最中國，北京、上�？赡芨愀�、紐約都會很像，但是只有二三線城市才是最重要的，我們城市化的進程只能是在二三線城市甚至是四線城市才能得到發展，在這個層面上可能會使中國大量城市人口在這個層面上來，包括剛剛丁總講的一百個、三百個，這三百個都應該是在二三線城市。我們作為一種品牌進入二三線城市，我們應該是一種城市的標桿，什么標桿呢？城市類的時尚青年引到我們這樣的店里消費，整個帶動二三線城市的百貨消費，這是我們的定位。
主持人：我想問一個問題，你們的賽特，在北京開了奧萊，巴黎春天已經上市了，你們萊雅已經在成都開店了，你們的計劃，可能在座的很多人關心，你們開店的計劃會是一個什么安排呢？比如說剛才說成長性好是三四線城市，是不是近兩年有明確的安排，像朱總說的在山東、寧波你們會不會有安排？ 冷詠：具體的安排沒有太具體的，但是目前我們把總部放在了山東青島和青島周邊的膠東半島，我們的步伐是在青島地區形成我們的一個模型和旗艦，會在青島地區組建五家時尚百貨店，在這種模型下我們會通過自己開店、收購、兼并、改造等綜合手段進行全國性的擴展。 主持人：月星集團也是一個房地產連鎖商業的大型集團，我想丁總在你們整個發展過程中，你們連鎖發展過程中你們會在新區的規劃肯定有很多認識，請您談一談政府的規劃進程對你們的影響。 丁佐宏：在招拍掛之前當地政府都很理性，品牌是一個概念，企業的實力、質量是一個概念，我們也想去成華區招拍掛，我們一走向招拍掛之后誰有錢誰就進去了，這就讓政府的選擇余地少了，反過來講，一些有計劃的想進去的企業也進去不了，這是一個很大的矛盾。 主持人：這個問題很尖銳。 丁佐宏：我們月星在這樣的矛盾下怎么樣發展？就像打仗一樣能打就打，不能打就跑，這怎么辦呢？因為搞企業還不是強攻能行的，最終要進企業的效益，家居廣場一百家我們肯定是想全國一百個城市，不會去了，有些城市可能布兩個，有些城市布一個就算了，最大的城市綜合體，我們現在手上是5家，估計5到10年10家也夠了，我們王主任這邊我們也希望剛才所說的有大型購物中心的考慮，不要誰出的錢多就給誰，最好設一些門檻，找一些理由，誰的品質高誰去，萬達質量高萬達去，永旺質量高永旺去，月星質量高月星就去。 王士杰：您說的特別好，對于商業連鎖企業來說這是最頭疼的問題，招拍掛它們往往拿不到，競爭激烈有住宅的成分，住宅能夠掙錢。 主持人：我覺得住宅應該憑誰出錢多誰拿地。 王士杰：我們想能不能將住宅地產商排外，商業地產開發誰開發誰持有。第二能不能采用掛牌的方式降低一些企業的成本，來找政府想要的企業。另外我想補充一點，剛剛沒有說到，這次規劃中通州這座城市中有八條軌道交通，現在已經通車一條，還有兩條今年年底動工，未來有八條軌道交通在通州，還有一個信息，在運河的核心區建北京標志性建筑，超過國貿37，350米以上，這是劉歧書記確定的。 主持人：大家都是做商業地產最早開發的一部分人，有開發經驗也有管理經驗，在城市整個發展過程中，比的是鈔票而不是簡單的品牌，我相信萬達沒有錢同樣很多人不愿意給萬達，永旺去，沒有錢也不一定給永旺，您怎樣看待這個問題，在城市發展過程中是用錢規劃還是用品牌規劃，是規劃錢進來還是規劃品牌進來？您如何看待這個問題？ 黎振偉：通州區剛剛王主任說有八條地鐵，但是一些二三線城市沒有地鐵，也沒有人流，政府為了盤活土地，就必須把人拉進去，商業也要做，在這種情況下政府是為錢還是為規劃呢？真的說不清楚，王主任說了沒有錢肯定什么也不行，沒有規劃有錢也不行，這是一個互動的過程，我本人從廣州到全國都見證了新區商業的發展，我總結了一個規律，第一步可能不做，但是也不可多做，北京如果10個新城也麻煩，你通州區再厲害也不行，所以不能不做，也不能多做。第三，不可快做，比如說今天規劃出來兩年就完成了，規劃很重要，選商家很重要，在北京通州跟我們朱總都認識四年了，如果換一個商家可能還要八年，這個很正常，這有一個了解和認識的過程，快不來的，還有一個不能單一做，這個和規劃有關系，你要是想要錢就說你直接過來行了，有錢就好了，過來做商業吧，這樣做出來的商業賣給誰呢？所以規劃和協調發展都很重要，我認為這四點是非常關鍵的，商家也一樣，我自己也覺得政府、開發商和市場應該逐步地找到一個相對市場的趨同性，政府希望你過來買地，商家希望低一點，大家都有不同的利益點，在這個利益點上都要找到趨同的一點，否則商業很難做，可以說中國失敗的無數，成功的不多，謝謝。 主持人：請吳總談一談整個你們的成功經驗，通過成功經驗看我們城市新區的發展如何適應像你們的購物中心這樣的發展。 吳洋：作為城市的一個商圈，主要是當初證大進入商業地產的時候，我們緊緊抓住了社區商業，作為一種模式，我們當時進入浦東的時候朱總應該很熟悉，當時這個地方還是不毛之地，除了簡單的工業用地之外很多應該拆遷的建筑沒有拆遷走，很多開發商不敢進入這塊地區，我們拿到地之后看到了未來浦東十年的發展規劃中看到了商機，當時公司做了決策，決策了之后我們從幾方面進行考慮，到底我們做什么商業模式？根據策劃的定位我們的消費人群是哪些，最后我們定出的商業模式是一個社區型的商業，肯定要從我們的全時通業態來做，包括我們的休閑以及全家購物的角度來說，首先應該是社區文化中心，社區的會客廳，從這個角度考慮。 主持人：也是未來新區的商業中心？ 吳洋：對，也有一些二三線發展比較成熟的商業中心，我們看到很多老百姓的精神文化需求是無法滿足的，所以我們在開通社區商業中心的時候我們緊緊抓住這一點，從這點上來講我們從空間藝術上的營造，業態的有效組合，在05年初開業，到了今年已經運行了5、6年時間之后，很成功，在北方區域可能影響力小一點，在長三較區域影響力就很大了。我們證大一直在探討這樣的商業格局，我們成立了一個經營公司完全自己在管理，我們到了今天我們認為主要的核心還是經營。 主持人：我問你一個問題，很多新區在發展過程中希望先把主力商家引進來，再帶動新區的發展，很多新區在規劃的時候是想先把居民引進過來，有了消費再引進商家，您認為是由商家來帶動居民安居樂業，還是由客戶來帶動你這里商業的發展，是先有雞還是先有蛋，是先有蛋還是先有雞？ 吳洋：我一直也沒有搞明白，從我總結的一條來看，商業規劃是非常重要的，你里面的配套設施是有布局的，從政府的角度來說，你是否能夠把這塊土地有效地引入，引入人群進來這個很關鍵，我們當時做這塊地的時候，當時已經有了一些樓盤，總共人口才6000多戶在里面，但是我們看到了一個發展，所謂的先有雞還是先有蛋，通過兩年的建造期之后我們相信會有2萬人口左右會入住，事實表明我們這個判斷是正確的及開業的時候已經有2萬人，現在已經有20多萬人了。另外一個問題是，你做商業有要有運營，像丁總都是自己運營商業體系，你自己必須要去經營，我們總結社區商業最地端的就是對客戶所有的細節都要清楚，最高端的就是要推廣，我們每一月推廣小活動，每一個季度搞一個大型推廣活動，和商家互動推廣。另外最最關鍵的一點，社區商業的核心是文化，是會客廳，我們會跟社區中心和街道和區政府乃至市政府組織很多居民的活動，比如老年人到這里來變成他有一個舞臺展示，我們學生放假期間會舉辦一些街舞大賽類似的一些活動。同時，也跟政府共同做一些社區居民的活動，這樣把人吸引過來了。 我們經過六年發展之后，我們在這中間也在總結，我們現在把社區商業升級了，我們在青島已經在打造城市會客廳，變成了城市的理念去打造這個項目，我們從社區商業里面走出了一個相對摸索的，我們自己認為相對成熟的一套經驗。 主持人：我們都知道華僑城在深圳那邊就是從把一個城市新區首先從休閑、娛樂這種商業產業做規劃，再帶動周邊的住宅和商業的發展，我想跟饒總交流一下，作為華僑城來講如何在城市新區，城市的非核心區來打造一種休閑商業地產？ 饒力：是這樣的，前面幾位嘉賓談到了一個概念，很重要的就是一個規劃，華僑城在成立之初，在深圳4.8平方公里的灘涂地上，那時候離深圳市中心非常遠，那里完全是一片灘涂，什么都沒有，我們去做什么？這個時候我們就考慮到了一個規劃的問題，第一任老總給我們的理念就是“建設地方就建設，沒有規劃的地方就全部植樹”，我們規劃好一塊開發一塊，從我們的主業，從第一個錦繡中華開始，我們涉足主題公園，錦繡中華到中華民俗村到世界之窗到最后的歡樂谷，我們走出了一條主題公園加住宅再加商業的運營模式。城市新區要打造一個新區最重要的就是文化的打造，這種文化打造需要你去創造一些東西，我們的主題公園就是創造一種新的人流，創造一種新的城市區的名片，人流會在這個區域聚集，我們在成都也是復制這種模式，我們在3000畝土地上有一半是用于土地開發，900畝是作為城市的主題公園進行開發，剩下的也配套進行開發，整個開發一定是按照這種規律做一定要有自己的主題產品，一定要以自己的文化打造這個區域，最終形成新的社區。 (責任編輯：瑋鋒) |
