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冷詠：我們發(fā)現(xiàn)在我們的國內(nèi)，從百貨業(yè)講，城市的升級換代講，缺乏這一類的，與我們同類的就是類似于太平洋，百盛這樣的，做時尚類的百貨，可以說在全國范圍內(nèi)從行業(yè)上講有點(diǎn)空白，從每個城市來講，普通老百姓的消費(fèi)來講，剛才講萬達(dá)、永旺也好，大家是做大型購物中心，但是作為一種時尚的百貨，到目前為止，這種品類我們就專心做這個東西，為什么我們要做這個東西呢？一方面是市場有巨大的空白，另一個方面就是我們有這樣的傳承，剛才講了，我們是從精品的服裝到精品的百貨開始從往下走，就是這樣兩塊，這就是我們的一個定位和選擇。我們選址在二三線城市，我們認(rèn)為二三線城市是未來最中國，北京、上�？赡芨愀�、紐約都會很像，但是只有二三線城市才是最重要的，我們城市化的進(jìn)程只能是在二三線城市甚至是四線城市才能得到發(fā)展，在這個層面上可能會使中國大量城市人口在這個層面上來，包括剛剛丁總講的一百個、三百個，這三百個都應(yīng)該是在二三線城市。我們作為一種品牌進(jìn)入二三線城市，我們應(yīng)該是一種城市的標(biāo)桿，什么標(biāo)桿呢？城市類的時尚青年引到我們這樣的店里消費(fèi)，整個帶動二三線城市的百貨消費(fèi)，這是我們的定位。
主持人：我想問一個問題，你們的賽特，在北京開了奧萊，巴黎春天已經(jīng)上市了，你們?nèi)R雅已經(jīng)在成都開店了，你們的計劃，可能在座的很多人關(guān)心，你們開店的計劃會是一個什么安排呢？比如說剛才說成長性好是三四線城市，是不是近兩年有明確的安排，像朱總說的在山東、寧波你們會不會有安排？ 冷詠：具體的安排沒有太具體的，但是目前我們把總部放在了山東青島和青島周邊的膠東半島，我們的步伐是在青島地區(qū)形成我們的一個模型和旗艦，會在青島地區(qū)組建五家時尚百貨店，在這種模型下我們會通過自己開店、收購、兼并、改造等綜合手段進(jìn)行全國性的擴(kuò)展。 主持人：月星集團(tuán)也是一個房地產(chǎn)連鎖商業(yè)的大型集團(tuán)，我想丁總在你們整個發(fā)展過程中，你們連鎖發(fā)展過程中你們會在新區(qū)的規(guī)劃肯定有很多認(rèn)識，請您談一談?wù)囊?guī)劃進(jìn)程對你們的影響。 丁佐宏：在招拍掛之前當(dāng)?shù)卣己芾硇裕放剖且粋�概念，企業(yè)的實(shí)力、質(zhì)量是一個概念，我們也想去成華區(qū)招拍掛，我們一走向招拍掛之后誰有錢誰就進(jìn)去了，這就讓政府的選擇余地少了，反過來講，一些有計劃的想進(jìn)去的企業(yè)也進(jìn)去不了，這是一個很大的矛盾。 主持人：這個問題很尖銳。 丁佐宏：我們月星在這樣的矛盾下怎么樣發(fā)展？就像打仗一樣能打就打，不能打就跑，這怎么辦呢？因為搞企業(yè)還不是強(qiáng)攻能行的，最終要進(jìn)企業(yè)的效益，家居廣場一百家我們肯定是想全國一百個城市，不會去了，有些城市可能布兩個，有些城市布一個就算了，最大的城市綜合體，我們現(xiàn)在手上是5家，估計5到10年10家也夠了，我們王主任這邊我們也希望剛才所說的有大型購物中心的考慮，不要誰出的錢多就給誰，最好設(shè)一些門檻，找一些理由，誰的品質(zhì)高誰去，萬達(dá)質(zhì)量高萬達(dá)去，永旺質(zhì)量高永旺去，月星質(zhì)量高月星就去。 王士杰：您說的特別好，對于商業(yè)連鎖企業(yè)來說這是最頭疼的問題，招拍掛它們往往拿不到，競爭激烈有住宅的成分，住宅能夠掙錢。 主持人：我覺得住宅應(yīng)該憑誰出錢多誰拿地。 王士杰：我們想能不能將住宅地產(chǎn)商排外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)誰開發(fā)誰持有。第二能不能采用掛牌的方式降低一些企業(yè)的成本，來找政府想要的企業(yè)。另外我想補(bǔ)充一點(diǎn)，剛剛沒有說到，這次規(guī)劃中通州這座城市中有八條軌道交通，現(xiàn)在已經(jīng)通車一條，還有兩條今年年底動工，未來有八條軌道交通在通州，還有一個信息，在運(yùn)河的核心區(qū)建北京標(biāo)志性建筑，超過國貿(mào)37，350米以上，這是劉歧書記確定的。 主持人：大家都是做商業(yè)地產(chǎn)最早開發(fā)的一部分人，有開發(fā)經(jīng)驗也有管理經(jīng)驗，在城市整個發(fā)展過程中，比的是鈔票而不是簡單的品牌，我相信萬達(dá)沒有錢同樣很多人不愿意給萬達(dá)，永旺去，沒有錢也不一定給永旺，您怎樣看待這個問題，在城市發(fā)展過程中是用錢規(guī)劃還是用品牌規(guī)劃，是規(guī)劃錢進(jìn)來還是規(guī)劃品牌進(jìn)來？您如何看待這個問題？ 黎振偉：通州區(qū)剛剛王主任說有八條地鐵，但是一些二三線城市沒有地鐵，也沒有人流，政府為了盤活土地，就必須把人拉進(jìn)去，商業(yè)也要做，在這種情況下政府是為錢還是為規(guī)劃呢？真的說不清楚，王主任說了沒有錢肯定什么也不行，沒有規(guī)劃有錢也不行，這是一個互動的過程，我本人從廣州到全國都見證了新區(qū)商業(yè)的發(fā)展，我總結(jié)了一個規(guī)律，第一步可能不做，但是也不可多做，北京如果10個新城也麻煩，你通州區(qū)再厲害也不行，所以不能不做，也不能多做。第三，不可快做，比如說今天規(guī)劃出來兩年就完成了，規(guī)劃很重要，選商家很重要，在北京通州跟我們朱總都認(rèn)識四年了，如果換一個商家可能還要八年，這個很正常，這有一個了解和認(rèn)識的過程，快不來的，還有一個不能單一做，這個和規(guī)劃有關(guān)系，你要是想要錢就說你直接過來行了，有錢就好了，過來做商業(yè)吧，這樣做出來的商業(yè)賣給誰呢？所以規(guī)劃和協(xié)調(diào)發(fā)展都很重要，我認(rèn)為這四點(diǎn)是非常關(guān)鍵的，商家也一樣，我自己也覺得政府、開發(fā)商和市場應(yīng)該逐步地找到一個相對市場的趨同性，政府希望你過來買地，商家希望低一點(diǎn)，大家都有不同的利益點(diǎn)，在這個利益點(diǎn)上都要找到趨同的一點(diǎn)，否則商業(yè)很難做，可以說中國失敗的無數(shù)，成功的不多，謝謝。 主持人：請吳總談一談?wù)麄�你們的成功經(jīng)驗，通過成功經(jīng)驗看我們城市新區(qū)的發(fā)展如何適應(yīng)像你們的購物中心這樣的發(fā)展。 吳洋：作為城市的一個商圈，主要是當(dāng)初證大進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時候，我們緊緊抓住了社區(qū)商業(yè)，作為一種模式，我們當(dāng)時進(jìn)入浦東的時候朱總應(yīng)該很熟悉，當(dāng)時這個地方還是不毛之地，除了簡單的工業(yè)用地之外很多應(yīng)該拆遷的建筑沒有拆遷走，很多開發(fā)商不敢進(jìn)入這塊地區(qū)，我們拿到地之后看到了未來浦東十年的發(fā)展規(guī)劃中看到了商機(jī)，當(dāng)時公司做了決策，決策了之后我們從幾方面進(jìn)行考慮，到底我們做什么商業(yè)模式？根據(jù)策劃的定位我們的消費(fèi)人群是哪些，最后我們定出的商業(yè)模式是一個社區(qū)型的商業(yè)，肯定要從我們的全時通業(yè)態(tài)來做，包括我們的休閑以及全家購物的角度來說，首先應(yīng)該是社區(qū)文化中心，社區(qū)的會客廳，從這個角度考慮。 主持人：也是未來新區(qū)的商業(yè)中心？ 吳洋：對，也有一些二三線發(fā)展比較成熟的商業(yè)中心，我們看到很多老百姓的精神文化需求是無法滿足的，所以我們在開通社區(qū)商業(yè)中心的時候我們緊緊抓住這一點(diǎn)，從這點(diǎn)上來講我們從空間藝術(shù)上的營造，業(yè)態(tài)的有效組合，在05年初開業(yè)，到了今年已經(jīng)運(yùn)行了5、6年時間之后，很成功，在北方區(qū)域可能影響力小一點(diǎn)，在長三較區(qū)域影響力就很大了。我們證大一直在探討這樣的商業(yè)格局，我們成立了一個經(jīng)營公司完全自己在管理，我們到了今天我們認(rèn)為主要的核心還是經(jīng)營。 主持人：我問你一個問題，很多新區(qū)在發(fā)展過程中希望先把主力商家引進(jìn)來，再帶動新區(qū)的發(fā)展，很多新區(qū)在規(guī)劃的時候是想先把居民引進(jìn)過來，有了消費(fèi)再引進(jìn)商家，您認(rèn)為是由商家來帶動居民安居樂業(yè)，還是由客戶來帶動你這里商業(yè)的發(fā)展，是先有雞還是先有蛋，是先有蛋還是先有雞？ 吳洋：我一直也沒有搞明白，從我總結(jié)的一條來看，商業(yè)規(guī)劃是非常重要的，你里面的配套設(shè)施是有布局的，從政府的角度來說，你是否能夠把這塊土地有效地引入，引入人群進(jìn)來這個很關(guān)鍵，我們當(dāng)時做這塊地的時候，當(dāng)時已經(jīng)有了一些樓盤，總共人口才6000多戶在里面，但是我們看到了一個發(fā)展，所謂的先有雞還是先有蛋，通過兩年的建造期之后我們相信會有2萬人口左右會入住，事實(shí)表明我們這個判斷是正確的及開業(yè)的時候已經(jīng)有2萬人，現(xiàn)在已經(jīng)有20多萬人了。另外一個問題是，你做商業(yè)有要有運(yùn)營，像丁總都是自己運(yùn)營商業(yè)體系，你自己必須要去經(jīng)營，我們總結(jié)社區(qū)商業(yè)最地端的就是對客戶所有的細(xì)節(jié)都要清楚，最高端的就是要推廣，我們每一月推廣小活動，每一個季度搞一個大型推廣活動，和商家互動推廣。另外最最關(guān)鍵的一點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)的核心是文化，是會客廳，我們會跟社區(qū)中心和街道和區(qū)政府乃至市政府組織很多居民的活動，比如老年人到這里來變成他有一個舞臺展示，我們學(xué)生放假期間會舉辦一些街舞大賽類似的一些活動。同時，也跟政府共同做一些社區(qū)居民的活動，這樣把人吸引過來了。 我們經(jīng)過六年發(fā)展之后，我們在這中間也在總結(jié)，我們現(xiàn)在把社區(qū)商業(yè)升級了，我們在青島已經(jīng)在打造城市會客廳，變成了城市的理念去打造這個項目，我們從社區(qū)商業(yè)里面走出了一個相對摸索的，我們自己認(rèn)為相對成熟的一套經(jīng)驗。 主持人：我們都知道華僑城在深圳那邊就是從把一個城市新區(qū)首先從休閑、娛樂這種商業(yè)產(chǎn)業(yè)做規(guī)劃，再帶動周邊的住宅和商業(yè)的發(fā)展，我想跟饒總交流一下，作為華僑城來講如何在城市新區(qū)，城市的非核心區(qū)來打造一種休閑商業(yè)地產(chǎn)？ 饒力：是這樣的，前面幾位嘉賓談到了一個概念，很重要的就是一個規(guī)劃，華僑城在成立之初，在深圳4.8平方公里的灘涂地上，那時候離深圳市中心非常遠(yuǎn)，那里完全是一片灘涂，什么都沒有，我們?nèi)プ鍪裁�？這個時候我們就考慮到了一個規(guī)劃的問題，第一任老總給我們的理念就是“建設(shè)地方就建設(shè)，沒有規(guī)劃的地方就全部植樹”，我們規(guī)劃好一塊開發(fā)一塊，從我們的主業(yè)，從第一個錦繡中華開始，我們涉足主題公園，錦繡中華到中華民俗村到世界之窗到最后的歡樂谷，我們走出了一條主題公園加住宅再加商業(yè)的運(yùn)營模式。城市新區(qū)要打造一個新區(qū)最重要的就是文化的打造，這種文化打造需要你去創(chuàng)造一些東西，我們的主題公園就是創(chuàng)造一種新的人流，創(chuàng)造一種新的城市區(qū)的名片，人流會在這個區(qū)域聚集，我們在成都也是復(fù)制這種模式，我們在3000畝土地上有一半是用于土地開發(fā)，900畝是作為城市的主題公園進(jìn)行開發(fā)，剩下的也配套進(jìn)行開發(fā)，整個開發(fā)一定是按照這種規(guī)律做一定要有自己的主題產(chǎn)品，一定要以自己的文化打造這個區(qū)域，最終形成新的社區(qū)。 (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
