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主持人：回到我們剛剛說到的規(guī)劃。剛剛在我們論壇開始之前，劉總一直有話想說。您作為一個運營商，對于規(guī)劃與運營的矛盾是否會感受得更深刻一些？ 劉炳洪：剛才邢主任、林總、徐總都講了商業(yè)規(guī)劃的問題。其實這幾個規(guī)劃，關(guān)鍵還在于一個項目；你到底想做成什么樣；你定位在一個區(qū)域還是一個更寬泛的東西；你想面對的是什么樣的客戶。現(xiàn)在很多項目都感覺有或多或少的瑕疵，而且給未來的經(jīng)營都造成了一些困難。這是因為前期開發(fā)商在規(guī)劃的時候沒有想好做什么，就直接先做了，做完再說。但是后來發(fā)現(xiàn)了應(yīng)該做這個業(yè)態(tài)的時候，設(shè)備設(shè)施可能不夠完備。 舉一個鮮明的例子，以前按照商業(yè)規(guī)劃，每平米12000的項目，120瓦，這個標(biāo)準(zhǔn)是90年代的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在可能全不適用了。照明這塊也是，雖然節(jié)能，能省電，但誰不想通過燈光將客人聚過來？通過燈光讓他產(chǎn)生購買欲。同時，在業(yè)態(tài)組合上也是，當(dāng)初可能沒想到做餐飲，但是現(xiàn)在想做餐飲了，面積又不夠。這就產(chǎn)生了二次追加成本。所以，在剛開始的時候你一定要想好自己想做什么。剛才徐總也講了，百分之六七十的時間都是在做準(zhǔn)備。 我覺得咱們從大的環(huán)境規(guī)劃，到更加細(xì)致的環(huán)境規(guī)劃，甚至到一個商品的規(guī)劃，都需要一個專業(yè)隊伍、一個專業(yè)人員來做這個事。但是現(xiàn)在一些開發(fā)商可能沒有完全意識到規(guī)劃的重要性。也是隨著目前很多項目的失敗，大家現(xiàn)在已經(jīng)意識到了。希望今后這些開發(fā)企業(yè)和運營企業(yè)都走出去，看一看應(yīng)該是什么樣的。在你開發(fā)下一個項目的時候，能吸取到的一些教訓(xùn)，也是一個企業(yè)今后長期發(fā)展必須要經(jīng)歷的一個時間段。 主持人：剛才經(jīng)過一輪的交談，獲得的信息比較多，其中最重要的一點，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)的時候涉及到各種環(huán)節(jié)，大家要互相配合，形成合力才能做到一個項目的成功。我想給在座的各位嘉賓提一個問題：一個項目遵循怎樣的開發(fā)流程會是比較科學(xué)的？我們怎么樣避免在前期規(guī)劃過程中遺留問題到運營的環(huán)節(jié)？希望能給業(yè)內(nèi)的同仁一些建議。 徐宇：我還是堅持認(rèn)為前期的準(zhǔn)備工作做得越充分，項目失敗的機率就越低，出現(xiàn)意外的可能性就越低。但是要想在前期準(zhǔn)備工作做得很充分，還需要幾個因素，比如專業(yè)團隊，尤其是一個專業(yè)團隊的理念。我接觸過很多公司，這次我們百榮商業(yè)規(guī)劃中，把國內(nèi)國外比較有名氣的，我們通過對8家商業(yè)顧問公司做比較，從我的角度來講，我認(rèn)為都不專業(yè)。 我發(fā)現(xiàn)大家有這樣幾個特點：第一，大家是先去摸開發(fā)商的想法。第二，當(dāng)了解到開發(fā)商的想法，會附和開發(fā)商去收集一些數(shù)據(jù)。這樣你的數(shù)據(jù)就是具有傾斜性和傾向性的，實際上已經(jīng)不是一個平等的信息了。第三，不太善于做一些艱苦的工作，比如數(shù)據(jù)的采集。其實數(shù)據(jù)的采集是所有顧問公司有觀點的一個最重要的信息。大家對這方面都比較忽視。 比如我的項目里有一個寫字樓，他們覺得我們應(yīng)該做一個5A級的寫字樓，我就希望他們給我一個數(shù)據(jù)，比如它的員工標(biāo)準(zhǔn)是多少錢；利潤是多少；什么樣的公司應(yīng)該進(jìn)入這樣一個5A級寫字樓；未來三到五年有多少這樣的公司會在我這個商圈里出現(xiàn)？如果將來沒有，你為什么讓我做這樣一個5A級的寫字樓？ 所以我覺得作為開發(fā)商來講，聘請一個客觀、務(wù)實的專業(yè)團隊，能夠跟這些專業(yè)團隊在操作過程中心平氣和地按照市場規(guī)律，按照市場客觀現(xiàn)狀去進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，進(jìn)行市場空間的判斷，這一點很重要，我們要先把基礎(chǔ)的東西做好。 由于我們的企業(yè)專業(yè)程度不同，相差太大，導(dǎo)致我們在前期準(zhǔn)備工作中會有各種各樣的失誤。今天我們操作的很多項目，都是現(xiàn)實中最普遍的問題。 我覺得不論歐洲人還是日本人，他們做項目的時候非常客觀，完全就是看客觀市場數(shù)據(jù)是什么樣再進(jìn)行推導(dǎo)。我一直在強調(diào)一個東西，任何事情都是有規(guī)律的，一旦你把握了它的規(guī)律，你就知道它未來會向什么方向走。項目是按照規(guī)律研究出來的，開了就會受到大家的歡迎。所以日本人能夠成功，就是因為他們非常客觀、務(wù)實。我們前一段到日本，看到他們介紹的一個項目，就是完全按照生活方式思路來布局的一個商業(yè)，也很成功。 其實對于客觀務(wù)實的人來說并不難，但對于我們這些做事情不遵循客觀規(guī)律、過于急功近利的人來說怎么做都很難。 主持人：說到規(guī)律，可能跟經(jīng)驗有關(guān)系。比如商業(yè)地產(chǎn)做項目，是否一定要求他做過商業(yè)地產(chǎn)，才有可能具備這樣的條件？或者他僅僅憑自己原來在某領(lǐng)域的思維，他也可以做成一個好的項目？ 徐宇：我覺得經(jīng)驗對于一個人來說只是一個基礎(chǔ)而已。我覺得你做事必須要務(wù)實、客觀，你如果本著這樣的做法，任何職業(yè)經(jīng)理人都可以得出正確的結(jié)論。 主持人：徐總主張主觀與客觀相結(jié)合。請林總描述一下您認(rèn)為合理的流程應(yīng)該是怎樣的。 林君達(dá)：剛才徐總提到商業(yè)咨詢公司的問題，其實對于我們來說也同樣存在著這樣的問題。這種專業(yè)化和職業(yè)精神的體現(xiàn)，包括國內(nèi)關(guān)系到產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)。我覺得流程上，肯定經(jīng)營規(guī)劃要在前，沒有這些專業(yè)的數(shù)據(jù)和專業(yè)結(jié)論，整個項目再往下推進(jìn)是非常難的。 如果產(chǎn)生了流程倒置的問題，實際上是現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一個通病。前面的數(shù)據(jù)和最終結(jié)論是否成立，直接關(guān)系到我們后面空間規(guī)劃設(shè)計和建筑的合理性。拿一個人來比方，一個人長成什么樣，就像談戀愛一樣，你要知道對方的想法，我們才能把形象塑造得更完美。我覺得整個流程應(yīng)該是這樣的，同時應(yīng)該強調(diào)整個流程上的每一個專業(yè)化和這種職業(yè)精神。 主持人：邢主任，您的總結(jié)是什么。 邢和平：商業(yè)地產(chǎn)項目實際上是一種工程，需要整合各種社會資源。剛才林總也講到了，設(shè)計師沒有商業(yè)經(jīng)驗,我們有商業(yè)經(jīng)驗的人又不懂得建筑設(shè)計,這是一個社會問題。但我們不能讓設(shè)計師經(jīng)營商業(yè)去，角色換位以后,可能不會有好的效果。這樣就需要我們有一個平臺，來整合社會資源。 前一段時間有一個建筑設(shè)計雜志，我寫的一個題目就是“商業(yè)設(shè)計的靈魂是商業(yè)經(jīng)營”，因為你設(shè)計得再好，最后在里面經(jīng)營的商戶經(jīng)營不下去，也是失敗的。因為從設(shè)計師角度來講，他是追求唯美的。但從商業(yè)經(jīng)營角度，他需要有不同的空間，來營造他所展示的商品和環(huán)境。 十年前國際一線品牌進(jìn)入中國，我們把它放在商品的二層、三層，他也接受了。但是發(fā)展到現(xiàn)在，我們整個購物中心的建設(shè)已經(jīng)與世界接軌了，這些國際一線品牌的要求也提高了，他從面積上就跟你要求到1000平方米，從結(jié)構(gòu)上要求你是復(fù)式的一層二層。 隨著時間的發(fā)展，設(shè)計也是有變化的。這些變化落實到我們具體的規(guī)劃上，你不一定走到前面就會成功，但是必須要領(lǐng)先一步。我們作為購物中心委員會，我們一直在關(guān)注中國購物中心的發(fā)展，我們也希望把大家的經(jīng)驗，包括像雷士這樣的照明設(shè)計，通過設(shè)計師引進(jìn)到我們購物中心來。我們希望搭建這樣一個平臺，以此來推動我們整個購物中心的發(fā)展。 主持人：殷總，作為一個相關(guān)行業(yè)的代表，您是怎么看的？ 殷慷：其實我們也在提供產(chǎn)品，商業(yè)購物中心也是一個產(chǎn)品。很多東西的道理都是相同的，都跟人有關(guān)。我要求我的產(chǎn)品經(jīng)理人必須要了解你的客戶在哪里，你必須了解你的競爭對手，你必須對這個社會有一定的了解，才能告訴我要開發(fā)什么樣的產(chǎn)品。而且，我現(xiàn)在又給他們開會，我說你要告訴我你的數(shù)字從哪里來，是什么時候的？三個月以前的，你不要跟我說。可能三個月之后，新的對手出現(xiàn)了，新的價值出現(xiàn)了。 我相信發(fā)展，從社會來講會越來越理性，特別是我們做的這些事情，都是拍腦袋做的，我相信以后贏的概率會越來越小。剛才徐總和林總都講得比較好。因為我們很多產(chǎn)品開發(fā)出來，都做事后總結(jié)，失敗的案例也很多。我們開發(fā)了很多產(chǎn)品全都扔在倉庫里，賣不出去，因為沒有做嚴(yán)格的定位。或者定位好，并沒有按照原來的價值去實現(xiàn)。那些賣得好的產(chǎn)品都是調(diào)研得比較清楚。 主持人：每個行業(yè)都需要自我批評和自我檢討。劉總，作為運營商，對于剛才我們一再強調(diào)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以運營為導(dǎo)向，您應(yīng)該是有發(fā)言權(quán)的，請談?wù)勀目捶ā?/p> 劉炳洪：我覺得現(xiàn)在很多項目在做之前都說請一些所謂的專業(yè)公司來做市場調(diào)研，我也看了這些調(diào)研，一些數(shù)據(jù)都是到處亂摘的，沒有經(jīng)過實地深入去了解。我們認(rèn)為應(yīng)該先做好你的市場調(diào)研，再做定位，再到運營和管理。 目前其實很多項目已經(jīng)到這個時候了，我曾經(jīng)說09年也是一個洗牌年，適者生存，你活不下去就要倒閉。要想把自己的商業(yè)做好，還應(yīng)該踏踏實實地坐下來去想辦法。現(xiàn)在很多這種規(guī)劃都是基于老的傳統(tǒng)，其實那已經(jīng)是幾十年前的經(jīng)驗了，尤其是一些資歷很老的商業(yè)從業(yè)者。 應(yīng)該多吸收目前成功的經(jīng)驗，在未來趨勢上能夠得到發(fā)展的東西，在現(xiàn)在來說必須要有大膽的創(chuàng)新。拿出這種創(chuàng)新意識，可能今天我不掙錢，但是這個方向，我只要堅持，在未來一年、兩年或三年之后才會發(fā)揮它的商業(yè)效應(yīng)。 所以我覺得這些都需要我們開發(fā)商、運營商、經(jīng)營者，大家共同拿出一種心態(tài)，來渡過這樣一個艱難的時刻。 主持人：謝謝劉總，也感謝今天幾位嘉賓的光臨！我總結(jié)了大家的觀點，發(fā)現(xiàn)有幾個共同點。首先，我們要打破原先的固有觀念，在一個項目定位的時候，我們要想清楚到底要做什么，就是我們要找到它的靈魂。同時，我們也需要有專業(yè)化的團隊來運作這個東西。再就是我們還要整合資源，從而打造出一個立體的、和諧的項目。希望今天的論壇能引起我們行業(yè)內(nèi)的同仁們更多的思考，有更多的批評和自我批評，才會有更長足的進(jìn)步。再次謝謝各位！ (責(zé)任編輯：瑋鋒) |
