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善于制造話題的潘石屹說：一個公司正確的商業模式就如同選好了一棵樹苗，在夏天，我們看到草長得總比樹快，但最后成材的還是樹，而不是草。
他這番話是針對眾多房地產企業在宏觀調控下陷入資金困局，中低檔住宅市場競爭白熱化，開發商不得不降價求售，SOHO卻已經在三年前進行戰略調整步入了寫字樓和商業房產開發的弱競爭領域而作的說辭。
在可以蓋棺定論之前，說房地產產業鏈上哪個是樹，哪個是草似乎還為時尚早。就在10月初，迪慶州州長陳建國向媒體透露，香港瑞安地產投資50億元在香格里拉明俊建一個世界一流的旅游度假村計劃，建筑面積達76萬平方米，預計在11月18號就要開工建設了。此外，香港瑞安地產與云南省政府在旅游產業和房地產開發方面合作的意向項目，還包括大理海東新區大型旅游度假項目、麗江市海國際級的旅游度假休閑項目以及昆明草海北部片區的“城市客廳”項目，上述項目總投資預計為480億元。
香港瑞安向來以大手筆著稱，善于將城市歷史文化與高端商業開發進行資源整合，此次選擇云南，無疑為云南的旅游地產業注入新的內涵，但這樣的合作瑞安并非第一個或者最后一個，因為，云南旅游地產開發已經迎來了大盤時代。
伸出梧桐枝，引來金鳳凰
云南旅游業發展的每一個進程，無不跟政府在政策上的傾斜有關系。1988年云南省七屆人大一次會議工作報告中，首次提出要把旅游業作為一大產業，確立了旅游業在云南¾¬濟發展中的地位，到1995年云南省第六次黨代會提出把旅游業建成新興支柱產業，開創了云南省旅游業大發展的新時期，直至1999年世博會把云南旅游推向全國乃至世界，旅游業作為云南五大支柱產業之一進入高速發展階段。
云南是名副其實的旅游大省，山水景觀、人文風情無不得天獨厚。但在旅游業發展的前期，由于基礎配套設施不完善，業態形式單一，無法吸引游客在景區長時間駐留的興趣，旅游業態尚停留在觀光游階段，發展受到局限。2006年，云南省提出，要全面推進云南旅游“二次創業”，要求旅游產品結構實現由觀光型向觀光和休閑度假型的轉換。
這為旅游地產的發展帶來了契機。業界也對云南旅游地產的開發前景樂觀，眾多企業紛至沓來，到云南投資旅游地產開發。
資料顯示，新加坡悅榕集團在香格里拉和麗江投資的悅榕莊酒店分別在2005年10月和2006年4月開業，麗江悅榕莊號稱中國境內最貴的旅游度假酒店，每晚最低500美金的入住價格尚且還能保持平均65%以上的入住率，據悅榕莊管理層透露，入住者除了最初定位的外籍及香港、臺灣游客，更多的是國內各大城市的游客，甚至包括一些年輕的時尚游客。旅游高端產品的消費力不容忽視。
也正是基于同樣良好的消費前景預期，吸引了越來越多資金背景雄厚且實戰經驗豐富的開發商與云南省各級政府結緣，投入到云南旅游地產的開發當中。
除前述及的香港瑞安地產與云南省政府的合作項目外，香港駿豪控股有限公司投資250億元的澄江太陽山國際生態旅游休閑度假社區項目，一期項目據稱將很快動工；上海中邦置業集團有限公司、米丘環境藝術設計有限公司與麗江市政府在昆明達成協議，將投資30億元共同打造瀘沽湖旅游小鎮；此外，西班牙敏瀛集團投資20億在澄江建設巴西灣西班牙影視旅游基地；云南城投聯手華僑城在陽宗海投資旅游休閑度假綜合項目……，還有很多，涉及到云南各旅游業發達的各州、市、縣。
這一系列項目的共同特點，就是規模大、檔次高，政府在功能定位上指向明確，投資商對項目也做了比較充分的調查分析和可行性論證，且這些項目的規劃設計大都出自國際知名的顧問公司。
云南旅游地產的升級預期
現在看到的大都是外來的開發商，但事實上，云南本土的開發商嗅覺更為敏銳。官房集團于2002年投資開發的滇西明珠酒店，可說是云南第一個真正意義上的旅游地產項目。在官房之后，柏聯集團于2003年底開始對騰沖和順古鎮進行開發，該鎮在2006年被央視評為中國10大名鎮第一名，這些都是旅游地產開發中比較成功的范例。
旅游產業“二次創業”后，麗江束河古鎮、楚雄彝人古鎮以及安寧的溫泉心景等一批旅游地產項目也進入旅游者視線并被認可，城建股份的澄江湖畔圣水、云南城投的大理武廟會等在開發的項目也為業界所熟知，旅游地產對旅游產業的提升效果開始顯現。
但總體上，業界普遍認為，目前云南旅游地產發展的水平是比較低的，還沒有形成大規模和品牌效應，且目前各地不乏旅游與地產開發脫節，存在旅游戴帽而過度開發商業住宅的現象，項目之間同質化競爭現象也比較明顯。
專家稱，旅游地產不是旅游與地產的簡單疊加，需要把建筑融入到旅游環境當中，通過對旅游地的自然歷史人文等方面進行一系列梳理，提煉出主題再通過建筑的方式把主題表達出來，旅游地產不僅僅是功能化的建筑，還需要通過一系列差異化的規劃設計來提升旅游產品的價值。旅游地產在表現形式上可以是產權式酒店、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、商務中心以及康體活動中心等。
云南旅游地產開發為配合云南旅游業的發展預期也需要升級。“政府引導、企業參與、市場運作、群眾受益、永續利用”是旅游小鎮的建設方針，這就明確了政府在旅游地產中的主導作用。
關于瑞安地產在云南獲得的開發項目，據2008年2月《中國經營報》發表的一篇文章稱：想地方政府所想，急地方政府所急，無疑是瑞安“天地系列”的成功之道，也許正因為如此，羅康瑞贏得了視旅游為支柱產業的云南省政府及意向項目所在地官員的信任，以重點開發項目相托付。
也正是基于目前云南的旅游地產發展現狀及政府對旅游業的發展期望，前述推測，香港瑞安地產與云南省政府在旅游產業和房地產配套開發方面的合作，或將標志著云南旅游地產的大盤時代即將來臨。
在住宅開發行情不好的當下，旅游地產作為一種跨界產品，正被越來越多的房地產開發商關注，正如云南城投董事長許雷所說：云南的房地產市場，擺在面前的只有一條路，就是把旅游房地產做好。
依附云南雄厚的旅游資源以及旅游業政策的利好，旅游地產無疑是房地產行業發展的一個機遇。但是旅游業具有其自身的脆弱性，受政策及環境影響較大，抗風險能力較差，像一顆炸彈炸掉巴厘島的旅游產業就是一個很現實的例子。因此，開發旅游地產更需要謹言慎行，因為旅游地產的爛尾樓，爛掉的不止是建筑。
(責任編輯：瑋鋒)
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