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善于制造話題的潘石屹說(shuō)：一個(gè)公司正確的商業(yè)模式就如同選好了一棵樹(shù)苗，在夏天，我們看到草長(zhǎng)得總比樹(shù)快，但最后成材的還是樹(shù)，而不是草。
他這番話是針對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控下陷入資金困局，中低檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)求售，SOHO卻已經(jīng)在三年前進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整步入了寫字樓和商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的弱競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域而作的說(shuō)辭。
在可以蓋棺定論之前，說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上哪個(gè)是樹(shù)，哪個(gè)是草似乎還為時(shí)尚早。就在10月初，迪慶州州長(zhǎng)陳建國(guó)向媒體透露，香港瑞安地產(chǎn)投資50億元在香格里拉明俊建一個(gè)世界一流的旅游度假村計(jì)劃，建筑面積達(dá)76萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在11月18號(hào)就要開(kāi)工建設(shè)了。此外，香港瑞安地產(chǎn)與云南省政府在旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面合作的意向項(xiàng)目，還包括大理海東新區(qū)大型旅游度假項(xiàng)目、麗江市海國(guó)際級(jí)的旅游度假休閑項(xiàng)目以及昆明草海北部片區(qū)的“城市客廳”項(xiàng)目，上述項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為480億元。
香港瑞安向來(lái)以大手筆著稱，善于將城市歷史文化與高端商業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行資源整合，此次選擇云南，無(wú)疑為云南的旅游地產(chǎn)業(yè)注入新的內(nèi)涵，但這樣的合作瑞安并非第一個(gè)或者最后一個(gè)，因?yàn)椋颇下糜蔚禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)迎來(lái)了大盤時(shí)代。
伸出梧桐枝，引來(lái)金鳳凰
云南旅游業(yè)發(fā)展的每一個(gè)進(jìn)程，無(wú)不跟政府在政策上的傾斜有關(guān)系。1988年云南省七屆人大一次會(huì)議工作報(bào)告中，首次提出要把旅游業(yè)作為一大產(chǎn)業(yè)，確立了旅游業(yè)在云南¾¬濟(jì)發(fā)展中的地位，到1995年云南省第六次黨代會(huì)提出把旅游業(yè)建成新興支柱產(chǎn)業(yè)，開(kāi)創(chuàng)了云南省旅游業(yè)大發(fā)展的新時(shí)期，直至1999年世博會(huì)把云南旅游推向全國(guó)乃至世界，旅游業(yè)作為云南五大支柱產(chǎn)業(yè)之一進(jìn)入高速發(fā)展階段。
云南是名副其實(shí)的旅游大省，山水景觀、人文風(fēng)情無(wú)不得天獨(dú)厚。但在旅游業(yè)發(fā)展的前期，由于基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，業(yè)態(tài)形式單一，無(wú)法吸引游客在景區(qū)長(zhǎng)時(shí)間駐留的興趣，旅游業(yè)態(tài)尚停留在觀光游階段，發(fā)展受到局限。2006年，云南省提出，要全面推進(jìn)云南旅游“二次創(chuàng)業(yè)”，要求旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)由觀光型向觀光和休閑度假型的轉(zhuǎn)換。
這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。業(yè)界也對(duì)云南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀，眾多企業(yè)紛至沓來(lái)，到云南投資旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
資料顯示，新加坡悅榕集團(tuán)在香格里拉和麗江投資的悅榕莊酒店分別在2005年10月和2006年4月開(kāi)業(yè)，麗江悅榕莊號(hào)稱中國(guó)境內(nèi)最貴的旅游度假酒店，每晚最低500美金的入住價(jià)格尚且還能保持平均65%以上的入住率，據(jù)悅榕莊管理層透露，入住者除了最初定位的外籍及香港、臺(tái)灣游客，更多的是國(guó)內(nèi)各大城市的游客，甚至包括一些年輕的時(shí)尚游客。旅游高端產(chǎn)品的消費(fèi)力不容忽視。
也正是基于同樣良好的消費(fèi)前景預(yù)期，吸引了越來(lái)越多資金背景雄厚且實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商與云南省各級(jí)政府結(jié)緣，投入到云南旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。
除前述及的香港瑞安地產(chǎn)與云南省政府的合作項(xiàng)目外，香港駿豪控股有限公司投資250億元的澄江太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游休閑度假社區(qū)項(xiàng)目，一期項(xiàng)目據(jù)稱將很快動(dòng)工；上海中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司、米丘環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司與麗江市政府在昆明達(dá)成協(xié)議，將投資30億元共同打造瀘沽湖旅游小鎮(zhèn)；此外，西班牙敏瀛集團(tuán)投資20億在澄江建設(shè)巴西灣西班牙影視旅游基地；云南城投聯(lián)手華僑城在陽(yáng)宗海投資旅游休閑度假綜合項(xiàng)目……，還有很多，涉及到云南各旅游業(yè)發(fā)達(dá)的各州、市、縣。
這一系列項(xiàng)目的共同特點(diǎn)，就是規(guī)模大、檔次高，政府在功能定位上指向明確，投資商對(duì)項(xiàng)目也做了比較充分的調(diào)查分析和可行性論證，且這些項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)大都出自國(guó)際知名的顧問(wèn)公司。
云南旅游地產(chǎn)的升級(jí)預(yù)期
現(xiàn)在看到的大都是外來(lái)的開(kāi)發(fā)商，但事實(shí)上，云南本土的開(kāi)發(fā)商嗅覺(jué)更為敏銳。官房集團(tuán)于2002年投資開(kāi)發(fā)的滇西明珠酒店，可說(shuō)是云南第一個(gè)真正意義上的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。在官房之后，柏聯(lián)集團(tuán)于2003年底開(kāi)始對(duì)騰沖和順古鎮(zhèn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，該鎮(zhèn)在2006年被央視評(píng)為中國(guó)10大名鎮(zhèn)第一名，這些都是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中比較成功的范例。
旅游產(chǎn)業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”后，麗江束河古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)以及安寧的溫泉心景等一批旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也進(jìn)入旅游者視線并被認(rèn)可，城建股份的澄江湖畔圣水、云南城投的大理武廟會(huì)等在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也為業(yè)界所熟知，旅游地產(chǎn)對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的提升效果開(kāi)始顯現(xiàn)。
但總體上，業(yè)界普遍認(rèn)為，目前云南旅游地產(chǎn)發(fā)展的水平是比較低的，還沒(méi)有形成大規(guī)模和品牌效應(yīng)，且目前各地不乏旅游與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫節(jié)，存在旅游戴帽而過(guò)度開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅的現(xiàn)象，項(xiàng)目之間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象也比較明顯。
專家稱，旅游地產(chǎn)不是旅游與地產(chǎn)的簡(jiǎn)單疊加，需要把建筑融入到旅游環(huán)境當(dāng)中，通過(guò)對(duì)旅游地的自然歷史人文等方面進(jìn)行一系列梳理，提煉出主題再通過(guò)建筑的方式把主題表達(dá)出來(lái)，旅游地產(chǎn)不僅僅是功能化的建筑，還需要通過(guò)一系列差異化的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)提升旅游產(chǎn)品的價(jià)值。旅游地產(chǎn)在表現(xiàn)形式上可以是產(chǎn)權(quán)式酒店、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、商務(wù)中心以及康體活動(dòng)中心等。
云南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為配合云南旅游業(yè)的發(fā)展預(yù)期也需要升級(jí)。“政府引導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作、群眾受益、永續(xù)利用”是旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)方針，這就明確了政府在旅游地產(chǎn)中的主導(dǎo)作用。
關(guān)于瑞安地產(chǎn)在云南獲得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，據(jù)2008年2月《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》發(fā)表的一篇文章稱：想地方政府所想，急地方政府所急，無(wú)疑是瑞安“天地系列”的成功之道，也許正因?yàn)槿绱�，羅康瑞贏得了視旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的云南省政府及意向項(xiàng)目所在地官員的信任，以重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相托付。
也正是基于目前云南的旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及政府對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展期望，前述推測(cè)，香港瑞安地產(chǎn)與云南省政府在旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)配套開(kāi)發(fā)方面的合作，或?qū)?biāo)志著云南旅游地產(chǎn)的大盤時(shí)代即將來(lái)臨。
在住宅開(kāi)發(fā)行情不好的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)作為一種跨界產(chǎn)品，正被越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注，正如云南城投董事長(zhǎng)許雷所說(shuō)：云南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擺在面前的只有一條路，就是把旅游房地產(chǎn)做好。
依附云南雄厚的旅游資源以及旅游業(yè)政策的利好，旅游地產(chǎn)無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。但是旅游業(yè)具有其自身的脆弱性，受政策及環(huán)境影響較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，像一顆炸彈炸掉巴厘島的旅游產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的例子。因此，開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)更需要謹(jǐn)言慎行，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的爛尾樓，爛掉的不止是建筑。
(責(zé)任編輯：瑋鋒)
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