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對于日益高漲的房價與地價，管理層也在積極開動腦筋。上海正在推行土地預申請制度，這是一種嘗試與探討，新生事物往往有待實踐來檢驗和印證。
所謂的土地預申請制度是規(guī)土部門提前公示半年或全年的供地計劃，信息透明，以便開發(fā)商有針對性地制定拿地方案；或者至少提前幾個月公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細信息，通過項目推薦會，實地踏勘，讓開發(fā)商對地塊的定位與規(guī)劃方案做足研判，還將綜合公示土地涉及的環(huán)保、消防等多個部門的相關(guān)意見，管理部門聽取各路意見，出一個合理的底價后再行招拍掛。
管理層的初衷是通過平衡市場供求關(guān)系來平抑房價，進一步完善土地調(diào)控機制。然而兩個月左右的實踐，其效果又是如何呢？到底把土地招拍掛制度更使合理化了嗎？
我們可以通過一塊已經(jīng)按照土地預申請制度摘牌的土地來看其效果。在上海遠郊的朱涇鎮(zhèn)，區(qū)域地塊附近目前房價也只在6000到8000區(qū)間。此次出讓的土地占地27,793.3平方米，41.7畝，規(guī)劃容積率僅僅1，建筑面積也就是27,793.3平方米，規(guī)土局拿出掛牌起始價為7505萬元，即179.98萬元/畝。通過上面所說的預申請流程，最近這塊地最近已經(jīng)名花有主，但地價高的很離譜。最后成交價是375萬每畝，樓面價5537元/平方米。加上各項建安、配套稅費等成本4000多元，房價至少要買到一萬元才保本。遠郊的朱涇鎮(zhèn)今后的房價將突破萬元大關(guān)。
由此可見預申請制度下的寵兒還是面粉與面包是一個價，那么這項新生事物探討至少目前是一個敗筆。
09年的樓市就像一匹脫了僵的野馬，房價呈爆發(fā)性上漲的行情，對于日益高企的房價，我們不禁要問到底是什么原因，一方面是供需矛盾，另一方面原因還是在土地源頭上。土地一級市場不斷創(chuàng)奇跡，讓那些腰纏萬貫的大企業(yè)不斷標新立異，創(chuàng)造一個又一個新地王。一處地王產(chǎn)生了，周邊房價自然一夜之間迅速膨脹。在許多一線城市地價已經(jīng)快占整個60--70比重了，房價不高才怪了。在今年的行情里，央企是扮演中國地王的頭牌小生與花旦。價高者得，這樣的招拍掛拿地模式何時了？土地獲取的方式不僅僅局限于唯一的價高者得這單一模式，價格高和方案優(yōu)化等方式完全同時兼顧。
火爆的樓市行情又造成了許多開發(fā)商非常急功近利，拿地也財大氣粗，包括央企就不說了，一些民企拿地價格也很高，此次拿這塊小地塊的就是一家來自浙江的民營企業(yè)。地價從現(xiàn)在的時點上根本賺不到錢，但是他們都是預期未來有更大的漲幅。
在此我要潑點冷水，我們是要以冷靜的眼光來看待未來的發(fā)展，隨著明年土地市場供應量的增大，管理層會加強對商品房土地的供應量來平抑未來的房價，結(jié)構(gòu)會有調(diào)整，不能預期值太高。雖然從中國人口的紅利來和城市化進程的發(fā)展來說，房價的趨勢是必漲無疑，但市場總是在螺旋式徘徊中上升的。
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