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昨天，《北京市物業(yè)管理辦法》正式出臺，該辦法將于10月1日正式開始實施，同時廢止《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。 新《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質(zhì)價相符、業(yè)主決策平臺等新概念，對業(yè)委會啟動、換屆，物業(yè)更替交接等難題進行了規(guī)范和制約，而這些新舉措將幫助業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間形成聯(lián)動，更有效地維護社區(qū)內(nèi)公共設施的日常維護和管理。 市法制辦副主任李靈雁表示，物業(yè)管理突出問題主要存在開發(fā)建設階段遺留的問題影響到后期物業(yè)管理、業(yè)主委員會成立困難、物業(yè)服務不規(guī)范等三方面。2003年北京市就開始啟動《物業(yè)管理辦法》規(guī)章的調(diào)研，經(jīng)過這么多年的工作，基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對比較成熟。所以把這個《辦法》列入2009年的規(guī)劃，最近通過市政府正式頒布實施。 焦點 驗收前開發(fā)商出物業(yè)費 規(guī)定 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。 【解讀】 市住建委物業(yè)處處長于良表示，按照目前的新房交驗程序，業(yè)主往往只驗收了自己屋內(nèi)的設施，也就是自己購買的專有部分。但整個小區(qū)公共部位卻幾乎沒有人注意到，更沒有人去檢查驗收。而物業(yè)企業(yè)的服務絕大部分集中在公共部位。一旦業(yè)主在驗收書上簽字，而公共部分也通過檢驗，開發(fā)商就與物業(yè)完成交接。一旦公共部分遇到質(zhì)量問題，影響了業(yè)主的生活，業(yè)主就會把責任和矛頭對準物業(yè)公司，而物業(yè)公司又往往希望開發(fā)商維修，這影響了整個小區(qū)公共部分設施的使用，并形成惡性循環(huán)。 于良說，此次提出前期物業(yè)的概念，就是要杜絕這種情況的循環(huán)發(fā)生。今后驗收房屋將分為兩個部分，業(yè)主不僅需要驗收自己的專有部分，還要驗收整個小區(qū)的公共部分和公共設施，只有當公共設施也通過驗收，開發(fā)商才能與物業(yè)公司完成交接，而此前的物業(yè)費用都將由開發(fā)商承擔。目前，實操細則正在制定過程之中，十一前就會發(fā)布并實施。 業(yè)主可委托第三方驗房 規(guī)定 全體業(yè)主收房前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。 【解讀】 于良說，業(yè)主可委托第三方驗房，就是類似于各種監(jiān)理，且獨立于物業(yè)公司和開發(fā)商，又具有社區(qū)公共部位、設施驗收專業(yè)知識的機構(gòu)。目前北京已經(jīng)出現(xiàn)多家類似的機構(gòu)，市住建委將對其進行監(jiān)督和監(jiān)管。今后，業(yè)主、物業(yè)公司或開發(fā)商，都可以委托這樣的機構(gòu)，對小區(qū)公共部位和設施進行評估和驗收，讓各方可以有令人信服的檢驗結(jié)果。 “物業(yè)糾紛最容易發(fā)生在物業(yè)交接環(huán)節(jié)。”于良說，第三方監(jiān)管可以幫助業(yè)主在與開發(fā)商進行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時，對小區(qū)設施設備進行評估；也可以協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時，測算物業(yè)費價格；幫助業(yè)主監(jiān)測物業(yè)服務質(zhì)量，避免發(fā)生糾紛。 拖欠物業(yè)費不能停水電 規(guī)定 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收這些費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。 【解讀】 此前，物業(yè)公司和業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業(yè)主，影響業(yè)主正常生活，也使得交費業(yè)主遭遇無妄之災�！掇k法》實施后，物業(yè)公司再用這種辦法就是違法。《辦法》明確，任何物業(yè)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，限制或者變相限制專業(yè)服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業(yè)主出具相關(guān)發(fā)票，不得據(jù)為己有。 監(jiān)督 物業(yè)賬單 每年定期曬 【規(guī)定】 物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 物業(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。 【解讀】 “我交的物業(yè)費都花在哪了？”“不同小區(qū)的物業(yè)費為什么不同？”這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問題。新《辦法》明確，物業(yè)企業(yè)應當每一季度公示一次收支預算，在顯著位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問將全部透明。 市住建委副主任張農(nóng)科說，本市關(guān)于住宅物業(yè)服務等級標準的初稿已見雛形，將原來一至三級的物業(yè)服務等級，擴大到五級，涵蓋300多項內(nèi)容，下一步將面向公眾征求意見。在五項等級中，每一個級別費用是多少、需要擦幾次玻璃、掃幾遍地面等等，都將條理明晰。上月，市物業(yè)管理協(xié)會公布了本市一季度城區(qū)普通商品住宅物業(yè)服務成本信息，目的就是幫業(yè)主了解物業(yè)費的構(gòu)成。今后還將組織調(diào)研，定期公布物業(yè)服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本賬目和價格標準，讓老百姓做到明白消費。 其他規(guī)定 小區(qū)車庫先滿足業(yè)主 【規(guī)定】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個月。建設單位調(diào)整租金時應當與全體業(yè)主協(xié)商。 【解讀】 停車矛盾在各小區(qū)尤為突出，業(yè)主和物業(yè)屢發(fā)糾紛�！掇k法》首次針對停車制定條款，規(guī)定車庫使用要優(yōu)先滿足業(yè)主需求：小區(qū)車位不得出售給非業(yè)主；開發(fā)商如果要出租這些車位，也得先盡著業(yè)主再考慮“外人”，而且租期不得超過6個月；如果開發(fā)商中途要想調(diào)高車位租金，也得先與全體業(yè)主協(xié)商。 老物業(yè)不騰地罰10萬 【規(guī)定】 物業(yè)服務合同期限屆滿前，全體業(yè)主應當共同決定物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒不撤出的，新物業(yè)企業(yè)和業(yè)主應與原物業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。 【解讀】 新舊物業(yè)交接不暢，而互不禮讓，甚至大打出手的事例屢見不鮮。10月1日后，老物業(yè)找借口拖延、拒絕辦理物業(yè)交接，就會受罰，逾期不撤出可罰款10萬元；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及公安機關(guān)組織接管。新物業(yè)也不得以委任合同作為“欽定詔書”，不能強行接管，否則也將被處1萬元以上10萬元以下罰款。 商住區(qū)別管理業(yè)主定 【規(guī)定】 業(yè)主可以通過共同決定的方式對物業(yè)管理區(qū)域的分立或合并進行管理。如果業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并，應當經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并應當按照相關(guān)規(guī)定提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查。 【解讀】 以往對于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域沒有進行明確的區(qū)分，一個小區(qū)就是一個物業(yè)管理區(qū)域。而實際中，因為一部分小區(qū)商住混合、住改商，業(yè)主對物業(yè)費爭議較大�！掇k法》通過區(qū)分物業(yè)管理區(qū)域，對同一小區(qū)內(nèi)不同用途的區(qū)域進行劃分。這樣不但方便管理，還可通過按不同的物業(yè)費標準收費化解矛盾。 業(yè)主可自定本樓大事 【規(guī)定】 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。 【解讀】 市住建委表示，目前，對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)事項管理都必須通過業(yè)主大會投票決定，一般重大事項需要一半以上的業(yè)主同意，而像變更物業(yè)等重大事項則需要三分之二的業(yè)主同意方可實現(xiàn)。但召集全體業(yè)主開會困難重重，此次《辦法》明確，幢、單元、樓層的業(yè)主可以共同決定本單位的物業(yè)事項。如動用公共維修金修電梯等，同單元業(yè)主可以自己決定，避免扯皮。 業(yè)主可以自己管物業(yè) 【規(guī)定】 未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。 【解讀】 物業(yè)公司往往是由開發(fā)商推薦或指定，業(yè)主無法進行選擇�！掇k法》首次提出，未選聘物業(yè)企業(yè)的小區(qū)業(yè)主可以通過共同決定的方式，將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人，如小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)、保安等事項，可以通過業(yè)主集體授權(quán)業(yè)主大會單獨和相關(guān)單位簽訂合同或合約進行管理，這有助于提高業(yè)主參與管理的積極性。如品閣小區(qū)自治以來，物業(yè)費3年降了一塊錢。(記者翟烜) (責任編輯：白雪松) |
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