|
中央調控樓市的政策出臺后，全國一線城市商品房的成交量都大幅萎縮。舉個例子，6月上海市商品住宅成交量為30萬平方米，與4月份相比縮水70余萬平方米，降幅約為70%。價格方面，6月全市商品住宅成交均價為22338元/平方米，與4月相比只降了2.6%。要知道，房屋銷售情況對開發商的資金鏈相當重要，銷售好了，資金回籠就快，可以用于下一輪建設的資金自然充足。 由于去年大型地產企業已經掙得盆滿缽滿，對于如此低迷的成交量還能扛一段時間，但不管怎樣，如果成交量長期不能有效放大，開發商降價促銷以緩解資金壓力只是個時間的問題。開發商不肯大幅降價的底氣在于：一、大型開發商手中還有去年掙來的資金可以運轉，短期資金無虞！中小房地產企業還想再等等看；二、中國宏觀經濟和世界經濟有下滑的趨勢，各地產商都在賭房產調控政策會半途而廢，政府又會重啟經濟剌激計劃。三、對于房價來講，普通投資者往往是買漲不買跌，如果開發商的價格有所松動，那么會造成更多的購房人認為房價還可能再進一步打折，繼續采取觀望狀態，房屋更難銷售。 但是我認為，離房產企業大幅降價促銷的日子并不太遙遠了！因為除了大幅降價銷售可以緩解資金壓力之外，影響開發商資金鏈的還有以下幾大因素： 1、近期，國務院發出通知要求，加強對房地產開發企業購地和融資的監管。通知要求，商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及悟盤的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。可以肯定，未來房企想通過銀行和資本市場融資的道路越來越難了。 2、如果貸款收緊，那房地產商往往會通過信托渠道募集資金，現也被禁行。6月初，監管部門召集了10多家信托公司開會，要求對房地產信托業務和銀信合作業務進行壓縮。要知道，房地產企業都將信托視為募集資金的重要手段之一，包括萬科、�？频禺a、浙江綠城這樣的知名大型房企也紛紛借助信托這一平臺融資，這又是斬斷開發商資金鏈的一記重拳。 3、國稅總局5月末發布通知，再次要求土地增值稅從嚴清算。細算一下，毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后，對凈利潤的影響是17.4%，這意味著對于大部分開發商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。毛利率越高的項目征稅的影響越大。我認為，如果從嚴清算，開發別墅、高檔住宅等毛利率較高項目的開發商，受到的影響較大，特別是如果現金流不足，資金流更會吃緊。 面對資金面越來越緊的房產企業，現在只能死杠房價，期望因為經濟下滑政府先扛不住，早日放松房產調控政策。但是有資料稱，我國的空置房屋已多達6540萬套�，F在中國房市的泡沫不是風險已過去，而是風險猶如堰塞湖，高懸在中國經濟的頭頂上。所以中央政府不得不拿出遏制房產泡沫的調控措施來。如果政府調控房價政策半途而廢了，那么未來房產泡沫就將是自己破裂（硬著陸），如果現在把房地產泡沫的金融風險給遏制住，至少金融風險的范圍就不至于再擴張了。不管房地產泡沫是硬著陸還有軟著陸，房價只有大幅降價，由投機炒作回歸理性的一條路。房地產企業死扛房價不跌，只會使自己的資金鏈過早崩裂。(證券時報 不執著/文) |
/a>
