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10月18日上午，萬科長三角媒體自行車友誼賽暨交流活動，在風景秀麗的蘇州陽澄湖畔舉行。下午，萬科總裁郁亮在長三角媒體見面會上首度向外界確認，在符合各地“限購令”政策要求和受城市規劃支持的前提下，15平方米超小戶型住宅不僅僅是“試水”的概念型商品，而是將被萬科逐步納入規模開發以適應未來樓市的產品主力。 記者：作為行業的領跑者，萬科怎么看待此輪房地產調控的周期與前景？ 郁亮：毫無疑問，房地產市場調控已經見效。9月份數據環比價格是下降的。我們認為房地產市場從1998年開始的“上半場”結束了。如果說上半場特點是全面市場化，下半場則有所修正，市場包括政府保障房市場，以及商品房市場。房產品回歸它的居住屬性，不再作為投資屬性看待了。對所有的發展商來說，下半場比賽的哨聲吹響了，大家趕緊比賽去吧。 估計此輪房地產控調周期有多長？我從來沒有估計周期問題，因為周期是不好估計的。 記者：那么，“下半場”萬科將會進行哪些戰略調整？ 郁亮：“上半場”和“下半場”的最大不同，是有大量的政策性住房存在，“下半場”則將商品房市場回歸為居住為主的市場，萬科應該主力開發的是“真正有人住”的房子，而不是為投資者蓋房子。 目前我們需要健康發展。健康發展跟穩健不一樣。目前整個行業在調整，你能不能跟上行業的發展？比如房產市場未來不再具有投資品屬性，這個市場供應結構會發生很大變化；如果保障房能夠如期完成，整個格局又將發生更大的變化。所有的發展商又站到同一起跑線了。你能不能下半場勝出，你要作很多的調整。 如果上場狀態沒調整好，會出問題。所以目前不要談比賽，先要把準備工作做好。做好準備工作的第一個標志是健康，能不能跟上變化。第二個標志是健康發展，看市場能給我們提供哪些機會，而我們有沒有能力抓住這樣的機會。原先投資客為主的時候，你做高端住宅，肯定能賣出去，而且能賺好多錢。現在回過頭來改善居住品質，研發15平方米的房子，房子越小，研發費用越高，成本越高。市場給你機會了，你沒有能力也不行。現在不是發力的時候，現在是做準備的時候。所以這時候我們談健康發展。 經常有人提醒我們，誰要追上我們，老大位置不保了。說實話，頂著風，扛著旗子，做老大其實很辛苦的。而且比賽很長，每一分鐘都領跑多累啊。企業跟長跑一樣，比耐力，而且沒有終點。做好準備，下半場我們相信會再次勝出。 記者：剛才您談到了“下半場”你們產品線的調整問題，談到研發15平方米超小住宅，請問規模開發15平方米超小住宅的內在動力是什么？ 郁亮：在符合各地“限購令”政策要求和受城市規劃支持的前提下，15平方米超小戶型住宅不僅僅是“試水”的概念型商品，而是將被萬科逐步納入規模開發以適應未來樓市的產品主力。 房子越小越難做。要在這個15平方米的超小戶型住宅中完全放下房間內的設備，家具甚至需要訂做，研發難度可想而知。即使如此，萬科依然選擇在沒有任何收益的情況下，投入超小戶型住宅的研發。因為開發這一產品并不僅僅為了賺錢，更是社會責任。萬科未來的目標之一，是讓更多的年輕人能買到買得起的小房子。 15平方米超小戶型住宅產品顯然符合“真正有人住”的房子的定義。 萬科各地分公司目前正和當地政府洽談，希望能讓這類“可使更多年輕人買得起的小房子”在未來市場上大量推出。 記者：近年不少地產大鱷包括萬科都進入溫州了。溫州房價攀升比較快，當下房價特別高。請問接下來萬科在溫州會有什么新的動作？ 郁亮：溫州地產泡沫嚴重。你剛才說了，溫州房價特別高，那不就是泡沫特別嚴重么。所以我們很小心的。我們蓋普通人住的房子，蓋有人住的房子。都是投資客炒來炒去的地方，我們最好不去。萬科花了三年的調研才進入溫州。現在全國在擠地產泡沫，泡沫在減少，但是擠泡沫有個過程，沒有那么快。 記者：寧波城市發展很快，萬科在寧波已有好幾個項目，請問萬科下一步在寧波的布局和拿地情況。 郁亮：一個城市發展迅速，意味著很可能產生很多泡沫。此輪房地產調控的是房價過高、發展過快的城市，所以我們需要多觀察一段時間，才能決定。目前我們最需要的是平穩發展。 記者：國慶期間，浙江杭、甬、溫房價走低，成交量走低。老百姓認為房價還沒有降到心理預期，你怎么看待這個問題？有人戲言，浙江地產大鱷死撐不降價，大概是為了維護尊嚴。換位思考，萬科可能會怎么做？ 郁亮：從全國來看，此輪宏觀調控浙江所受影響較大，因為浙江過去投資屬性發揮得更充分一些，所以調控空間也大一些。 第二個問題，同行比較不太合適。任何時候，在行業最困難的時候，尤其需要維護同行特別是行業的領先企業的利益，這點很重要。我們也沒有跟同行比較的想法。我們一直研究同行的長處，不研究同行的短處。我們從來不對同行進行評價，希望共同把市場做好。 我們現在吸取2008年從公開說拐點到公開降價的教訓，所以現在很小心。現在我們的應對方案，是積極審慎定價。我們現在要求一個新盤開盤，一個月去化60%。 |
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