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　　嘉賓簡(jiǎn)介

　　易憲容，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國(guó)社科院金融研究所研究員，原金融研究所金融發(fā)展室主任，后辭去該職位。有網(wǎng)友稱(chēng)他為“房地產(chǎn)平民代言人”，對(duì)樓市一向以“敢言”著稱(chēng)，其言論“房地產(chǎn)業(yè)挾持著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)”曾引起極大反響。

　　核心提示

　　樓市“拐點(diǎn)”何時(shí)到來(lái)？現(xiàn)階段，這是個(gè)熱門(mén)話題，但沒(méi)人能給出確切答案。開(kāi)發(fā)商部分降價(jià)，是否意味著普通購(gòu)房者今后將以更低價(jià)格買(mǎi)到房？二手房評(píng)估征稅，銀行首套房利率提高，這是不是樓市調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的開(kāi)始？針對(duì)以上熱點(diǎn)話題，記者日前采訪了長(zhǎng)期關(guān)注樓市的經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容。

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　　地產(chǎn)業(yè)目前

　　仍是暴利行業(yè)

　　深圳特區(qū)報(bào)：一些專(zhuān)家認(rèn)為，自從招拍掛制度實(shí)行之后，房地產(chǎn)已不是暴利行業(yè)。您怎么看？

　　易憲容：這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有必要去分析。只要看中國(guó)富豪榜上的名單，哪一位和房地產(chǎn)無(wú)關(guān)？另外，即便很多地產(chǎn)商都說(shuō)利潤(rùn)不高，但實(shí)際進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)并未減少。

　　這些年來(lái)，一些家電、實(shí)業(yè)類(lèi)公司爭(zhēng)先恐后進(jìn)入房地產(chǎn)，甚至因此“荒廢”主業(yè)。現(xiàn)在，一些互聯(lián)網(wǎng)公司也開(kāi)始忙于圈地，這不是因?yàn)槠髽I(yè)要搞“多元化”，而是地產(chǎn)利潤(rùn)依舊很高，比他們之前做的實(shí)業(yè)要高得多。

　　對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度比較低，住房產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)壟斷性定價(jià)。同時(shí)，加上消費(fèi)者分散，住房信息不對(duì)稱(chēng)以及房地產(chǎn)采取的不同營(yíng)銷(xiāo)策略，購(gòu)房者在市場(chǎng)上與開(kāi)發(fā)商的談判能力低。現(xiàn)實(shí)中，有多少購(gòu)房者能和開(kāi)發(fā)商講價(jià)呢？在我看來(lái)，暴利的本質(zhì)在于利用全國(guó)人民公有的土地資源，讓住房成了極少數(shù)人賺錢(qián)謀取暴利的工具，掠奪與損害了全國(guó)大多數(shù)人的利益。很多開(kāi)發(fā)商幾千元起家，幾年之后就身家上億，在全世界也很少有一個(gè)行業(yè)能讓人如此快速地致富吧？

　　深圳特區(qū)報(bào)：在地產(chǎn)業(yè)鏈條上，地方政府、地產(chǎn)商及炒房團(tuán)都是不可缺少的一環(huán)。地產(chǎn)暴利究竟出現(xiàn)在哪個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者也能有暴利嗎？

　　易憲容：每個(gè)環(huán)節(jié)都有利益。此前，因?yàn)橛虚_(kāi)發(fā)商降價(jià)，有購(gòu)房者要求補(bǔ)償樓價(jià)，我覺(jué)得這種情況應(yīng)區(qū)別看待。如果購(gòu)房者將買(mǎi)樓視為投資，既然進(jìn)入這個(gè)利益鏈條，就應(yīng)坦然承受投資損失。當(dāng)然，如果是視購(gòu)房為生活必需品，則可另當(dāng)別論。

　　在股市，炒股虧錢(qián)你可能自認(rèn)倒霉，進(jìn)入樓市如果是為了投資或投機(jī)，也是如此。如果想退房，要看退房的目的是什么。如果開(kāi)發(fā)商存在欺詐，沒(méi)有按合同辦理業(yè)務(wù)，購(gòu)房者可到法院打官司，要求退房。但是，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)降低了就要求退房，這是不合理的訴求。過(guò)去200萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在跌到50萬(wàn)，那是你應(yīng)該承受的。

　　中國(guó)樓市的投資或者說(shuō)投機(jī)因素很強(qiáng)。你到北京去看看，之前賣(mài)出的住房是否真正是在解決居民的居住需求？目前許多小區(qū)的住房，盡管賣(mài)出去了幾年，但是根本無(wú)人居住，空置并不少見(jiàn)。好的房子長(zhǎng)期空置無(wú)人居住，資源嚴(yán)重浪費(fèi)，同時(shí)，很多人連基本的居住條件都無(wú)法滿足。換個(gè)角度想，炒房的人都不用去工作，只要去炒房就能讓財(cái)富增值數(shù)倍，這是很荒唐的事情，既不利于民生改善，也無(wú)益于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

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　　關(guān)鍵是去除

　　樓市賺錢(qián)功能

　　深圳特區(qū)報(bào)：前幾年的樓市調(diào)控政策，緣何遏制不住房?jī)r(jià)上漲？

　　易憲容：2004年以來(lái)，政府一直在調(diào)控樓市，特別是2010年以來(lái)，調(diào)控政策出臺(tái)更加頻繁。但為何政策越多，房?jī)r(jià)升得越高？根本上就是因?yàn)闆](méi)有去除住房的賺錢(qián)功能。只要持有住房有利可圖，那么，無(wú)論是商品住房還是保障房，所有人都會(huì)趨之若鶩，房?jī)r(jià)怎會(huì)不高？當(dāng)住房賺錢(qián)效應(yīng)隨著房?jī)r(jià)飆升進(jìn)一步強(qiáng)化，如果調(diào)控政策不是從這里入手，僅是做些表面文章，比如限購(gòu)、限價(jià)等，那么房?jī)r(jià)還會(huì)漲更高。

　　深圳特區(qū)報(bào)：如何才能去除樓市的賺錢(qián)功能呢？

　　易憲容：房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵，在于房子已變成投資品而非消費(fèi)品。當(dāng)住房變成投資品，一個(gè)人買(mǎi)多少套都沒(méi)問(wèn)題。要解決這個(gè)問(wèn)題，要從金融信貸著手。房地產(chǎn)問(wèn)題在一定程度是個(gè)金融問(wèn)題。收緊信貸，調(diào)控樓市便可以釜底抽薪。

　　上半年，樓市出現(xiàn)一些調(diào)整，根本上是央行貨幣政策收緊或銀行信貸按揭政策變化的結(jié)果。近10年來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飚升，地產(chǎn)泡沫吹大，基本上都是由信貸和稅收政策推動(dòng)，2009和2010年表現(xiàn)最為明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.26萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額6.26萬(wàn)億元。兩個(gè)指標(biāo)都比2008年增長(zhǎng)1倍。更為嚴(yán)重的是，還有人估算，現(xiàn)在的逾56萬(wàn)億元的銀行信貸中，可能六成左右都與地產(chǎn)有關(guān)。在推高樓市的同時(shí)，巨大的貸款量也蘊(yùn)含極大風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些貸款風(fēng)險(xiǎn)自然隱蔽起來(lái)。如果房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)有多高是無(wú)法預(yù)計(jì)的。是否能夠改變這種功能，在于決策者決心有多大。

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　　拐點(diǎn)的出現(xiàn)

　　要看稅收政策

　　深圳特區(qū)報(bào)：現(xiàn)在，地產(chǎn)商開(kāi)始降價(jià)售樓，這是不是意味著樓市“拐點(diǎn)”可能會(huì)到來(lái)？

　　易憲容：這樣說(shuō)還為時(shí)過(guò)早，除了我上面講的金融信貸政策，“拐點(diǎn)”何時(shí)到來(lái)取決財(cái)稅政策調(diào)整。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合概念，包括了交易流轉(zhuǎn)稅、所得稅及住房持有稅或物業(yè)稅。如果稅制設(shè)計(jì)得當(dāng)，遏制樓市投機(jī)并不難。

　　在香港，住房交易稅高達(dá)4.25%，任何人都無(wú)法通過(guò)陰陽(yáng)合同來(lái)避稅。近來(lái)，香港為打擊房地產(chǎn)投機(jī)，把成交半年之內(nèi)的住房交易稅再加15%，一年之內(nèi)交易的再加10%，二年內(nèi)交易的再加5%等，這樣一來(lái)，基本上遏制住了炒房勢(shì)頭。

　　深圳特區(qū)報(bào)：您對(duì)地產(chǎn)稅收政策的轉(zhuǎn)變有何建議？

　　易憲容：在內(nèi)地，稅制對(duì)炒房依舊較為寬松。房地產(chǎn)稅在多數(shù)國(guó)家屬于地方稅，為地方財(cái)政重要部分。

　　上世紀(jì)90年代中期，美國(guó)地方年財(cái)政收入1萬(wàn)多億美元，其中房地產(chǎn)稅就占20%以上。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅比重偏低，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的比重很低，占地方財(cái)政收入的比重也不到10%。同時(shí)，由于樓市和地方財(cái)政密切相關(guān)，地方還會(huì)采取“減稅”措施。比如房地產(chǎn)交易稅，當(dāng)前征收幅度是在1.5%－3%。由于其彈性大，如果地方政府鼓勵(lì)更多人買(mǎi)房，一般會(huì)“就低不就高”。還有不少二手房交易都會(huì)采取陰陽(yáng)合同避稅，從而使得內(nèi)地住房交易稅實(shí)際上非常低。

　　因此，要遏制投機(jī)，首先要從交易流轉(zhuǎn)稅及交易所得稅入手。只要對(duì)這兩種房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革，高房?jī)r(jià)泡沫豈有擠不出的道理？

　　觀點(diǎn)回顧

　　地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)

　　注重保障民生

　　深圳特區(qū)報(bào)：您在六年前便認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)挾持著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)”，現(xiàn)在對(duì)這一觀點(diǎn)有修正嗎？

　　易憲容：在歐美，房地產(chǎn)從來(lái)不是支柱產(chǎn)業(yè)。你根本找不到像中國(guó)地產(chǎn)業(yè)這樣輝煌的對(duì)應(yīng)行業(yè)。即便是房?jī)r(jià)泡沫已破滅的日本，地產(chǎn)業(yè)也不是支柱行業(yè)。日本經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)顯然是制造業(yè)。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)這些年一直在漲，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房，炒房團(tuán)卻一夜暴富，結(jié)果是大量房屋空置。如果要說(shuō)這些年有變化的話，那就是這種“挾持經(jīng)濟(jì)”的程度加深和加重了。

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)有拉動(dòng)作用，但更應(yīng)是民生產(chǎn)業(yè)，而不是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)支柱作用。現(xiàn)在，仍有很多人買(mǎi)不起房，如果房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)銷(xiāo)量會(huì)升高，對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)就更大，這是顯而易見(jiàn)的道理。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和高房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。所謂“剛性需求”，我更不敢茍同。未來(lái)的樓市一定要改變過(guò)度炒作的發(fā)展模式，否則這種“挾持”對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，仍很危險(xiǎn)。

　　深圳特區(qū)報(bào)：很多人說(shuō)你是“房地產(chǎn)平民代言人”，你怎么看這個(gè)頭銜？

　　易憲容：我不是什么代言人，我只是說(shuō)出了事實(shí)。簡(jiǎn)單的問(wèn)題再被一些人復(fù)雜化后，我再把它回歸到簡(jiǎn)單。

　　10月份70個(gè)

　　大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)

　　與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。

　　與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比9月份增加了1個(gè)。漲幅回落的城市有59個(gè)。(記者 譚德波)