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《深圳市城市更新辦法》僅實施了一個多月,業(yè)內(nèi)人士對此"辦法"明顯觀點不一。 金地集團(tuán)董秘徐家俊向媒體表示,金地在深圳崗廈的舊改項目終于快完成拆遷了。"政府的項目,完成了談判工作,拆起來就很快了。"
崗廈拆遷（資料圖片） 十年拆遷 盡管金地這幾年一直在推進(jìn)崗廈的舊改項目,但進(jìn)展依然緩慢。在早前崗廈拆遷"造富行動"沸揚(yáng)了一段時間后,金地的拆遷工作似乎加速了。 據(jù)了解,崗廈的舊改項目,其規(guī)劃就改了將近10個方案,從最早的歐博到目前確定的中規(guī)院的方案,其中反復(fù)的時間居然長達(dá)十年。 "崗廈這種地方,利益膠著太厲害了,不能取得各方諒解的情況下當(dāng)然是非常難以向下推進(jìn)的。崗廈15年前的土地都不怎么值錢,但崗廈現(xiàn)在在中心區(qū),本身地價就過萬了。崗廈項目的進(jìn)展主要還是看政府的力度,政府此前協(xié)調(diào)過很多次,07年底的時候就表示,08年一定要開工了,但一直還是拖著。"有深圳業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示。 而崗廈項目,在深圳全市的舊改項目里看,只是冰山一角。 深圳于去年12月出臺了《深圳市城市更新辦法》,明確鼓勵權(quán)利人自行改造,可作為更新改造實施主體,改造項目無需由"發(fā)展商"實施。此外,權(quán)利人可以通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),而不用一定經(jīng)過"招拍掛"的方式。 據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士透露,深圳政府提出的舊城改造目標(biāo)是900萬平米,但實際可以納入城市更新的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止,目前已經(jīng)上報了幾千個項目,批下來的卻很少。 據(jù)了解,在2020年前,深圳政府將完成176平方公里的城市更新,其中拆除重建類在30%以下。如以30%計算,則拆除重建類未來10年總面積達(dá)5280萬平方米。這將為深圳住宅新房市場持續(xù)的注入大量的新增供應(yīng)量。 目前,《深圳市城市更新辦法》僅實施了一個多月,業(yè)內(nèi)人士對此"辦法"明顯觀點不一。 "辦法"爭議 地產(chǎn)專家韓世同對觀點地產(chǎn)新媒體表示，舊城改造的空間還很大："政府目前還在研究，如果在一級市場上把土地征收的話，成本可能太大了。政府現(xiàn)在在研究和企業(yè)聯(lián)合合作，目前的政策對政府和企業(yè)都有好處，何樂而不為呢？" 韓世同也表示，城市更新辦法是站在了開發(fā)商和政府的利益上，因此要考慮更多的是地價的合理性。但如果有企業(yè)愿意"埋單"的話，這個城市更新辦法還是行得通的。例如供銷社，就很愿意有房地產(chǎn)開發(fā)商參與改造，雙方都會將此認(rèn)同為一個契機(jī)。很多土地既不能改規(guī)劃又不能改用途，如此一來，土地即得到了盤活。 但是有深圳業(yè)內(nèi)人士提出了不同的看法。深圳市建銀財富投資控股有限公司副總經(jīng)理賀承軍先生表示："深圳的更新辦法原來是在基于深圳土地不足，希望通過改造來盤活舊地找到出路。另外，政府希望通過舊城改造這樣有吸引力的項目來留住投資資金。盡管目前開發(fā)商可以介入，但有關(guān)拆遷的問題還是很難推動。更新辦法剛出來，業(yè)界議論紛紛，現(xiàn)在卻已經(jīng)悄無聲息了，推動起來有一定難度。" "金地的項目就因為一直沒有得到平衡，所以僵持了很長時間。"賀承軍透露。 另有不愿意透露姓名的深圳業(yè)內(nèi)人士分析，更新辦法出來以后，一方面要符合公共利益，另一方面要以政府為主體。如舊改項目，推動的力量是政府，但實際的拆遷是交由開發(fā)商完成的。而《更新辦法》醞釀五年才推出，出臺的政策卻是要把拆遷這塊交給開發(fā)商，此舉必然會加劇開發(fā)商和老百姓的沖突。 "城市更新辦法對于前面五年的項目確實能起到一個推動作用。但僅僅于此了。"該業(yè)內(nèi)人士透露。 還有任職于深圳中介公司的業(yè)內(nèi)人士對此更新辦法實施后，深圳舊改項目的進(jìn)展表示了擔(dān)憂："深圳城市更新辦法出來以后，深圳很多老城區(qū)的很舊的老房子的房價在11-12月就直接上漲了30%-50%，深圳錢多人也多，三級市場二手房的房價就能迅速拔高。" 該人士認(rèn)為，城市更新辦法是站在整個城市的層面，抬高了未來開發(fā)房地產(chǎn)的成本，之前的成本相對來說已經(jīng)不算高了。福田區(qū)多層老房子的房價已經(jīng)高達(dá)1.8萬-2萬。 "之前拿到舊城改造項目的企業(yè)的利潤率，肯定會不低。現(xiàn)在三級市場的交易價格已經(jīng)高達(dá)1.8萬-2萬了，在這種情況下，之前介入到舊改的，可能是說會受惠于城市更新辦法。如果沒有此辦法，企業(yè)改造的成本會很高，現(xiàn)在有此辦法，整個城市層面的舊改成本都高了，也就是造富效應(yīng)了。不僅需要拆遷的人富了，周圍片區(qū)的百姓也富了，整個房地產(chǎn)市場的成本都抬高了。"按照此業(yè)內(nèi)人士的說法，早前介入舊城改造項目的企業(yè)，無論項目進(jìn)展情況如何，依然是賺了。 "只要深圳實行現(xiàn)行的土地供應(yīng)政策和城市更新辦法，深圳的房價五年內(nèi)超香港都有可能。"該人士警告。 |
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