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中新網南京電(楊顏慈)就在南京樓市轉冷之際，開發商紛紛借端午假期降價促銷，但南京購房者對于開發商的降價行為似乎并不買賬。端午小長假期間，南京樓市相當低迷，認購量僅為去年同期的1/4左右。人們期待房價的進一步下跌，而開發商的降價底線在哪，房價究竟能降到什么程度，自然成為了購房人高度關心的話題。 五月南京房市遭遇“滑鐵盧” 領跌全國 南京房市的“虛火”終于在5月隱藏不住了，據中國指數研究院統計數據顯示，5月南京新房均價環比下跌1.36%，創十大重點城市最大跌幅。南京樓市自2012年5月環比連漲以來，近24個月首次出現環比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，領跌全國十大重點城市。 與此同時，南京房市的成交量也創造了3年以來的新低。據南京網上房地產統計數據顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，不僅同比下滑近四成，而且環比也大降近兩成。認購量僅為6248套的，與4月的認購量相比減少了1399套，降幅近兩成。 開發商盡管在五月推出了精裝改毛坯、特價房、優惠車位等多種優惠，但并未能有效刺激購房人。購房者觀望情緒高漲，盼望房價進一步下行。 降價空間底線何在 下降30%仍能保本？ 盡管紛紛打出降價旗號，南京目前各樓盤的優惠卻顯得“尷尬而曖昧”。目前并未有太多樓盤敢于真正“降價”，還是以變相的優惠為主：1萬享3萬、精裝改毛坯、買房送8萬元車位抵用券……由此可見，相比于周邊城市的大幅降價，南京樓市仍有降價空間。 對于房地產商的降價空間有多大，日前，中天城投和萊茵達置業兩家房企的報告似乎透露了一些房地產商的“秘密”。 中天城投對旗下“貴陽國際金融中心一期商務區”項目可行性研究報告中指出“當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現盈利；下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡”。 萊茵達置業的楓郡項目測算報告也指出，其銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實現盈利；當項目銷售均價下降23.22%時，項目將達到盈虧平衡。 房產項目不同 “盈虧點”有差異 據了解，房地產項目的盈虧點測算涉及成本與售價。在成本上，不同項目的土地成本有很大的不同，建筑成本上高層、小高層及多層也有不小差別。加之各項目的售價及營銷費用不一，回款情況難以把控。因此，不同類型項目(如住宅、寫字樓)的盈虧點是有差異的。 對此，南京大學不動產研究中心主任高波指出，不同類型項目的盈虧點與利潤率是有不同的，商業項目較住宅項目的波動更大。而且測算還必須考慮項目的銷售情況，銷售周期越長，財務成本也就越高。 對于總體利潤狀況，高波表示，房地產項目利潤率的高低與拿地成本和建筑成本有關，“過去整個房地產行業的毛利率在30%左右，現在毛利率有所下降。但是降價20%左右，房產商也是可以不虧本的。” 不過，也有房地產業界研究人士認為，30%的說法或許低估了房地產商的利潤空間，實則或可高達50%。 南京房價會不會大跌 下降的幅度會有多大 對于未來的南京樓市，高波表示，“從成交量總體來看，南京樓市庫存還算合理，成交量的下滑是市場多種因素造成。今年短期內南京樓市已經沒有上漲的動力，但是總體還是處于較為穩定的狀態，應該也不太會存在大跌的可能。” 但是開發商們則表示，購房者買漲不買跌的置業心理讓開發商不敢輕易降價。“其實不是開發商降不降價的問題，而是降價之后能不能解決問題，這才是關鍵。”南京河西某樓盤的銷售人員張夢林表示，“在這樣的環境下，購房者的降價預期和開發商相差太遠。你降九折，他希望八折、七折甚至更低，所以開發商降價也未必能解決問題。” 但是，6月“沖年中業績”以及資金回籠的需求，使得不少南京開發商在這樣的大環境中也不得不降價。 在這場市民盼降價、開發商期救市、專家稱暫無必要救市的博弈中，本地政府是否會政策松綁或將直接影響下一輪南京房價的走勢。江蘇省房協房地產研究所所長李智表示，不少樓盤搶著青奧的時間節點推盤，若沒有更多利好支撐，屆時市場存量還會快速增加，這也將加大去化壓力。專家說：“青奧會以后市場如何表現則重點取決于信貸和政策兩個關鍵要素。” (責任編輯：白雪松) |
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