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土地“豪賭” 3300億元“祛斑”
天回鎮，這個因為現代作家李人的著名小說《死水微瀾》而名聲在外的小鎮，承載著老成都的悠遠記憶。如今，小鎮卻以落魄樣貌，成為成都漂亮面孔上的“暗斑”與“黑頭”。在成都北部，這樣的“天回鎮”也不止一處。
以成都火車站、荷花池批發市場以及眾多茶葉、家電、中藥材等專業批發市場而組成的成都城北，歷來被成都人視為交通、治安、環境等均為混亂的區域，終于在去年被成都市提上日程：大手筆、大力度地治理改造北部地區。
實際上，成都一直在開辟北部地區發展空間。近年來，眾多旅游景點在北部地區集中落地。比如就北部近郊自然風貌而打造的鳳凰山、北湖公園、熊貓基地等眾多生態旅游景區，除了熊貓基地外，大多數都在火熱一陣之后回歸沉寂，有的甚至被遺忘與抹去。
2006年，規劃面積2.86平方公里、水面面積近千畝的北湖景區開業，以秀麗的湖區風貌與獨具特色的水上樂園、農家休閑吸引了一大批成都市民。但在短短5年之后，北湖公園便迅速衰敗。2010年，北湖公園閉園修整，如今3000畝綠地荒草叢生。
“我們一直找不到自己的定位，與其他區縣的農家樂同質化競爭嚴重，城北的大環境最終將我們逼上絕路。”主管該區域的成華區一位領導告訴記者。
由此，在成都2012年兩會上，3300億元的投資拉動，備受各界關注。按照規劃，此次“北改”涉及金牛區、成華區、新都區，總面積約211平方公里，到2017年，將建成產業現代化、形態國際化、環境生態化、凸顯鮮明成都文化特色的新城北。
“城市發展要打破發展的不均衡，成都經過城西、城南的建設以及東郊的騰籠換鳥，現在就是城北無論在城市規劃、經濟發展、環境等方面都明顯落后于其他區域。這既是城北的劣勢，又是城北的機遇。” 成都同恒地產總經理文化勇分析說，成都主城區可以用于城市建設的土地，城北是最充足的，因此當前提出北改，是很好的市場時機，這也是后發優勢。
本報記者 黨鵬 成都報道
“東窮西貴，南富北亂”是成都人對自己所在城市的評價。如今，一項總投資高達3300億元的計劃正欲改變“北亂”的格局。
這是成都最近幾年完成了城東老工業區的“騰籠換鳥”之后，與城南天府新區建設南北呼應的一項城市改造項目——天府新區的首期投資計劃就高達2000億元。
“現在很多開發商已聞風而動，紛紛在城北‘瓜分’土地，以期在幾年之后分得紅利。”一位在成都投資的香港開發商告訴《中國經營報》記者，“賭局”已經開始了。
近日，數百位房地產大腕到成都土地推介會上“淘金”。259個地塊、總面積26959畝的土地被集中推出，重點涉及北改及天府新區項目，這是成都首次舉行如此大規模的土地推介會。
此次推介會上，70多個地塊為“北改”項目，其中的“巨無霸”就是天回舊場鎮改造項目，改造總占地達3800畝，李人筆下的天回鎮就此將徹底改變舊顏。
記者注意到，“北改”早已成為各路開發商逆市押注的“賭局”。早在2月17日，距離 “北改”計劃出爐不足半月，所在區域的土地便出現了升值的端倪，當天掛牌出讓的新繁鎮正西街以620萬元/畝的價格成交，溢價率高達138.5%。
如今，城北已布局了中國鐵建、保利、萬達、萬科、招商地產等國內一線房企開發的地產項目，但看到商機的開發商正在繼續集體涌入城北，從而帶動城北土地在當前調控進入“深水區”時土地價格逆市上漲。
記者獲悉，中國水電地產公司此前已與金牛區政府簽署合作框架協議，參與北改項目。近日，金牛區政府又與中房集團、康福德高等6家中外企業代表簽署超過500億元的合作協議，其中中房集團沙西線“198”片區產業發展項目的投資規模就達100億元，占地達6500畝。
“這和開發商賭成都市委、市政府南遷以及天府新區大開發一樣，大規模的改造不僅意味著土地的放量，更是配套的完善、政策的傾斜、新的市場機會，因此非常看好增值的潛力。”一位外地來成都考察“北改”的開發商表示。
在開發商們看來，雖然城北素有“北亂”之稱，但其擁有包括西南最大商貿批發市場荷花池以及多個專業批發市場的經營人群，實際上是“北富”。有數據統計，城北荷花池市場從業人員高達10多萬人，加上其他的市場，估計總人口有望達到20萬～30萬人。因此，“北改啟動之后，城北將成為成都房地產市場競爭的焦點。”文化勇表示。
作局懸疑
但舊城改造并不樂觀。記者至今還記得，早在2001年，剛擔任成都市長的李春城提出對成都蓮花低洼片區進行改造時，當地居民打出“感謝政府”的橫幅，感激之情溢于言表。李春城后來也被成都民間稱為“李拆城”，其主政成都期間，通過大規模改造，使得成都城市面貌發生了巨大改變。
如今，擺在新任市委書記黃新初面前的是：如何對現有的100平方公里城北片區有序、穩定的開展改造工程？
此次北改的重點工程——曹家巷改造就困難重重。中原地產顧問公司的分析報告顯示，參照東郊的“騰龍換鳥”，將原來的廠房等進行拍賣，所籌措的資金可用于居民安置，但建設于上世紀50年代的這一區域，占地面積僅為百余畝，成本高利潤薄，所需改造資金高達30億元左右，令開發商望而卻步。
加上利益糾葛復雜、拆遷矛盾突出，也是對政府的考驗。仍參照東郊“滕籠換鳥”，記者獲悉，早在2009年，成華區為將東郊的工廠及家屬區進行“騰籠換鳥”拆遷改造，僅安置費用就高達50億元。
“政府顯然是想通過出售土地來籌集北改、天府新區建設的資金，但這樣的土地財政換取發展的模式，在當前調控時期充滿了風險，尤其是跟進作局下注的各路開發商更是如此。”一位港資顧問機構負責人表示。
（編輯：趙巖）
(責任編輯：白雪松)
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