當(dāng)時一則房產(chǎn)廣告是這樣說的:“進(jìn)口出口均極暗淡,唯有地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。大量存銀唯有投資地產(chǎn)最安全……”

　　近來,一二線城市房價騰貴,三四線城市房價看跌,國內(nèi)房地產(chǎn)市場屢有波動。有聲音稱,國內(nèi)房地產(chǎn)市場將“迎來拐點(diǎn)”、“全面失控”。

　　是否“失控”,不敢妄斷。不過,這大城市看漲小城市看跌的行情卻是“似曾相識”。上世紀(jì)20至30年代,民國一線城市房價猛漲、房產(chǎn)市場繁榮,而與之相對,中小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的地產(chǎn)卻是一片凋敝和衰落。翻閱史料,歷史與今天頗有幾分相似,令人觸目驚心。

　　學(xué)術(shù)界有一種看法,從民國成立直到1937年盧溝橋事變之前,中國的經(jīng)濟(jì)保持了大致良性的發(fā)展。漢學(xué)家白吉爾曾把這段時期形容為“中國資產(chǎn)階級的黃金時代”,民族企業(yè)家和民間經(jīng)濟(jì)活力的釋放超過了之前的任何一個時期。1920-1931年間,中國GDP年均增長率已提高到5.62%,該增長勢頭一直保持到對日戰(zhàn)爭全面爆發(fā)。不過,在民國經(jīng)濟(jì)表面的繁榮背后,卻深藏著地區(qū)發(fā)展不均衡、社會日益割裂的隱憂。 

　　這份隱憂首先在民國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來,最典型的地方,莫過于當(dāng)時的一線大城市。民國時代,最為著名的商業(yè)都會非上海莫屬。據(jù)資料顯示,從1926年到1930年,魔都上海地產(chǎn)價值增長了二十萬萬兩白銀,僅1930年一年所增就占其半數(shù)。在“九一八”事變之后,農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的資產(chǎn)加速向大城市轉(zhuǎn)移,造成了民國大城市的畸形發(fā)展。1863年,上海公共租界的土地平均價是每畝1318兩白銀,到1907年達(dá)到9606兩,升值超過七倍；1920年上海公共租界的土地平均價是每畝10476兩銀,1933年達(dá)到了33877兩。房地產(chǎn)市場的火爆,可見一斑。

　　民國一線城市房地產(chǎn)的火熱,還可以通過上世紀(jì)30年代“亞洲房產(chǎn)公司”的一則廣告體現(xiàn)。廣告說:“進(jìn)口出口均極暗淡,唯有地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。大量存銀唯有投資地產(chǎn)最安全。如君有意,敬請垂詢。積十七年之經(jīng)驗,服務(wù)咨詢,包您滿意。”可見當(dāng)時的房地產(chǎn)已經(jīng)不是僅僅滿足居住的“剛需”,而是有投資保值的作用。日裔學(xué)者城山智子在《大蕭條時期的中國》一書里記載,房地產(chǎn)在當(dāng)時之發(fā)達(dá),金融市場之寬松,竟使得不少大地產(chǎn)公司發(fā)行大額債券,充當(dāng)了“土地銀行”的角色。其債券的支撐品,便是上海等大城市黃金地段的地價。在民國經(jīng)濟(jì)最為繁榮的那段日子里,地產(chǎn)和金融,相互交織、密不可分,構(gòu)成一架巨型的斂財機(jī)器。

　　然而,大城市房地產(chǎn)的繁榮是有慘痛代價的。在“北上廣”這些地價騰貴的一線城市之外,由于缺乏資金流入,中國三四線城鎮(zhèn)的地價卻徘徊低位、長期疲軟。而在廣大的農(nóng)村地區(qū),更是出現(xiàn)了十室九空、凋敝破落的境況。鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)的勞動力都紛紛外逃,流向就業(yè)機(jī)會較多的大城市,在他們身后,遺留下一個荒涼的鄉(xiāng)村影子。

　　對于民國時代農(nóng)村的黯淡現(xiàn)實(shí),致力于“鄉(xiāng)村教育”的民國教育家傅葆琛曾痛心疾首地說:“中國都市正在發(fā)展之時,農(nóng)村不獨(dú)荒涼寂寞,且進(jìn)一步大大的崩潰起來了……到國際資本主義入侵后,中國境內(nèi)的產(chǎn)業(yè)起了變化,一方面國際資本主義的勢力充滿了全國,另一方面,新式的工商業(yè)漸漸發(fā)展起來了。農(nóng)村于此,便從荒涼寂寞的狀態(tài)下,開始加速度地崩潰起來”,“由此,城鄉(xiāng)兩區(qū),一個邁進(jìn),一個落后,形成一種畸形的現(xiàn)象。”

　　這種“畸形發(fā)展”的本質(zhì),不僅是勞動力的流向問題,更重要的是社會資源分布不均。一線城市聚集了全國當(dāng)時最頂尖的教育資源、商業(yè)資源、政治資源,有更開放的市場和更多的消費(fèi)品。這對于鄉(xiāng)村和三四線城市的窮人來說,無疑具有很大吸引力。地價因資源的集中而上漲,地價一貴,房價自然節(jié)節(jié)攀升。

　　據(jù)日本學(xué)者編著的《近代中國教育史料》統(tǒng)計,1931年,全國專科以上學(xué)校共有103所,其中上海22所、北平15所、廣州8所,“北上廣”三大城市竟然占到高等學(xué)校總數(shù)的44%。獨(dú)立大學(xué)和學(xué)院共75所,也絕大部分建于一線城市,北平、上海、廣州、天津四座城市占總數(shù)一半以上。大學(xué)教育資源集中于少數(shù)大都市,十分驚人。主要的工業(yè)部門也是分布在北平、天津、上海、福州、廈門、廣州等大城市及其周邊,這很大程度上為城市“吸附”了大量勞動力。金融業(yè)更不必說,1932年的《中資銀行名錄》記載的銀行共200余家,僅上海一地就占到70多家,加上天津、重慶、廣州等主要城市,全國一大半的銀行和金融部門已被囊括于大城市。

　　1930年代,剛剛經(jīng)歷著城市化進(jìn)程的中國人有不少成為了大城市的新移民。他們的心態(tài)是:放著大城市這么好的條件不去,難道留在破敗的小地方終老此生嗎?隨著勞動力不斷向“北上廣”一線城市流動,地方資本大舉“外逃”,不是逃向國外,而是逃向了國內(nèi)的大城市。

　　大都會繁榮,小地方凋敝。長此以往,民國繁榮的一線城市逐漸變成了被廣大貧窮農(nóng)村和小市鎮(zhèn)包圍著的一個個“孤島”。大城市的高房價雖然因為中日戰(zhàn)爭的爆發(fā)而有所波動,但抗戰(zhàn)結(jié)束后民國社會高通貨膨脹的現(xiàn)實(shí),使得房產(chǎn)成為了規(guī)避貨幣貶值的最佳途徑。若想在1948年前后的上海市區(qū)租一所洋房,光付給二房東的轉(zhuǎn)手費(fèi)就需要22根金條,折合人民幣幾百萬元。時人慨嘆:“頂屋費(fèi)用動輒需黃金數(shù)條乃至數(shù)十條之多,租金多以美鈔、英鎊計算者,似此金樓銀閣,非法勒索,除少數(shù)富商大賈問津外,一般平民莫不感到居住壓迫的痛苦。”類似的情況也發(fā)生在當(dāng)時其他的大城市。可以說,直到崩潰的前夕,民國一線城市高房價的夢魘一直都沒有散去。

　　可以說,民國的資產(chǎn)階級黃金年代造就了一線城市的房地產(chǎn)和金融業(yè),大城市房價的確漲了不少。但細(xì)讀歷史,這繁榮表象背后的代價卻是小城市和農(nóng)村的凋敝,以及資源分配的嚴(yán)重不公。  □孫驍驥