至于房價的收入比，都不用說，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國房地產(chǎn)市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征；那么從房價收入比、房價租金比的數(shù)據(jù)來看，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達(dá)到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產(chǎn)是一個非常明顯的周期性行業(yè)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體歷史上發(fā)生過的事情，很可能在中國的未來重現(xiàn)，有必要了解他們在發(fā)生泡沫化時期數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，便于我們來規(guī)避我們可能出現(xiàn)的情況。
    最后我想說經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系、以及和人口結(jié)構(gòu)化值得關(guān)注的觀點，一個習(xí)和李，現(xiàn)在采取的經(jīng)濟(jì)解決方案的態(tài)度，我個人認(rèn)為從政治改革和經(jīng)濟(jì)措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態(tài)度，到對于經(jīng)濟(jì)措施手法的變化，基本上都是一個告別的態(tài)度，不能說決裂，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度，這個態(tài)度是明顯的，或者說已經(jīng)明確的表達(dá)出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經(jīng)濟(jì)手段基本上以M2或貨幣刺激為主導(dǎo)的手段，這個手段加上我們沒有在創(chuàng)新領(lǐng)域或者投資引導(dǎo)上加以正確的引導(dǎo)，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中，當(dāng)然包括基礎(chǔ)建設(shè)投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來創(chuàng)造價值的行業(yè)，都是一時快樂的行業(yè)，這個狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這么考慮問題的。這樣的一個狀態(tài)下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之后的狀態(tài)，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現(xiàn)象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經(jīng)濟(jì)有很多很多潛在的泡沫在里面，要和這個事情告別，采取一個紀(jì)律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，說國家還有很大的基礎(chǔ)建設(shè)投資，以這個來告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資，但事實上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有支撐創(chuàng)造性企業(yè)、民營企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對于社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對于國有企業(yè)、壟斷企業(yè)，對于這種固定資產(chǎn)投資的投資，是最產(chǎn)生不了對未來的創(chuàng)收作用，如果你對民營企業(yè)、自主創(chuàng)新企業(yè)進(jìn)行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業(yè)會自己找到他未來的生存空間，它的創(chuàng)造力很強(qiáng)，所以，是不是這一代人要在這一點上采取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什么上面去鼓勵和發(fā)展，所以，這個還是一個尾號。
    第二個就是中國現(xiàn)在面臨一個很著急的問題，就是我們?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產(chǎn)行業(yè)貌似沒什么關(guān)系的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機(jī)關(guān)，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結(jié)構(gòu)變化問題，這個7個人是7個行業(yè)的，分別作了7個報告，最后匯總在一起，最后讓我得到了挺一個驚心動魄的數(shù)字，在此分享幾個數(shù)，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達(dá)到3.94.4億，我們?nèi)〈髷?shù)4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現(xiàn)，加上2.7億被撫養(yǎng)的人口，也就是大數(shù)6.7億被撫養(yǎng)的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養(yǎng)比1:1的狀態(tài)，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然后我們接著研究剩余的7億多人口，意味著我們有7億的撫養(yǎng)人群要對6.7億的被撫養(yǎng)人口進(jìn)行撫養(yǎng)，這7億多人，我們又做了一個更詳細(xì)的人口分類，再取一個系數(shù)0.6(即一個人能撫養(yǎng)一個及多個能力的人)，也就是說未來將面臨5億多人口撫養(yǎng)9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養(yǎng)5億人的局面，所以，在18年間，這個數(shù)字將有一個明確的倒轉(zhuǎn)，這個倒轉(zhuǎn)之后，會帶來什么嚴(yán)峻的問題，所有撫養(yǎng)比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特征：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速減緩，就業(yè)崗位縮減，國家負(fù)擔(dān)加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進(jìn)一步帶來了企業(yè)里論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現(xiàn)象，創(chuàng)新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養(yǎng)幾千萬人，日本在1997年開始進(jìn)入撫養(yǎng)比這個狀態(tài)之后，經(jīng)濟(jì)開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經(jīng)濟(jì)不增長，但老百姓的生活質(zhì)量并有下降，他的原因在于1991年他老化的時候，日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進(jìn)入老齡化設(shè)計、經(jīng)濟(jì)減緩之后，日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想象到2030年GDP的增長是由科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力產(chǎn)生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產(chǎn)的天花板實際上在這18年間，一定是達(dá)到的，不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年，房價可以永遠(yuǎn)上漲。
    最后說一句，我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導(dǎo)入，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什么房價在貴，但這不是北京，北京另當(dāng)別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。