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論壇現(xiàn)場 4月17號國務(wù)院出行了房貸新政，首套住房貸款不得低于3成，二套住房不得低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對房價過高、上漲過快的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；并首推房價問責制等等。 搜狐焦點第一時間邀請業(yè)內(nèi)嘉賓，對一系列調(diào)控政策進行解讀。[預告：搜狐焦點12城連續(xù)調(diào)查 即時研判市場走勢，敬請關(guān)注]
時間：2010年4月19日 地點：搜狐大廈12層大演播室 以下為現(xiàn)場實錄 【主持人】：今天的熱點關(guān)注正式開始，今天演播室請到嘉賓，希望第一時間邀請業(yè)內(nèi)嘉賓，對一系列調(diào)控政策做一些解讀。4月17號國務(wù)院出行了房貸新政，首套住房貸款不得低于3成，二套住房不得低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對房價過高、上漲過快的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購買住房貸款；并首推房價問責制等等。 先聽聽三位嘉賓怎么解讀的？介紹三位嘉賓： 高策顧問總經(jīng)理 車輪 我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理 胡景暉 中國國際工程咨詢公司國際業(yè)務(wù)部副主任 江林東
【胡景暉】：顯然是狙擊投機炒房，特別像北京、上海，廣州這樣跨區(qū)域的炒房，很多富裕的流通性，都指上大都市的房產(chǎn)，這一波從3月15號兩會以后出現(xiàn)三塊高價地開始出現(xiàn)這一輪上漲，跟以前不一樣，以前房地產(chǎn)上漲都是以深圳和上海為發(fā)端，唯獨這一次房價上漲以北京為發(fā)端的。從3月15號三個地王出現(xiàn)，上海大概比我們晚兩周左右時間開始往上走，深圳也是晚兩周左右時間開始往上走，但是深圳稍微平穩(wěn)一下，經(jīng)過07、08年大蕭條，三套房肯定是純粹投資投機。其實中央出政策之前，管理層出政策之前非常謹慎的。從憲法精神，合同法律精神來說，不應(yīng)該有歧視性條款的，但是這里恰恰由于非本地居民的投資性購房導致大城市房價上漲很快，所以這次進行一些調(diào)制，本地沒有納稅證明，沒有社保證明的不能提供房貸。像原來保障性住房現(xiàn)在反而開了一個口子，如果北京有連續(xù)三到五年勞動合同，納稅記錄，北京市稀缺六類人才，或者持有北京市保障綠卡的。短期內(nèi)對炒房和投機性購房起到抑制作用，會起到剎一下車的作用，否則會聚集到懸崖邊上。 【主持人】：對于房價過高上漲過快才會有這個政策，這個房價過高，上漲過快有沒有具體的界定，需不需要進一步的解釋？ 【胡景暉】：中央的容忍限度一年是10%，現(xiàn)在已經(jīng)就超過10%，我想主要是戰(zhàn)略性投資，我覺得10%是一個界限。 【主持人】：車總您的觀點，您怎么來解讀，從中央的意圖，包括產(chǎn)生的一些影響效果上面？
【車輪】：過去一段時間我們談了很多這樣的事情，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)到了一個把所有人都卷起來全民炒房，全民關(guān)注這樣一個形勢。尤其在于這種形勢下，過了一段時間的確行業(yè)非理性了很多的現(xiàn)象，好比說僅僅評一個空頭的消息，整個市場價格就會往上漲，有的漲了上千塊錢，像一些區(qū)域類似通州這樣的去年一年到今年一年翻了一倍不止，這樣一個現(xiàn)象到了胡總到了該懸崖勒馬的時候，難以為繼的時候。兩周前剛好我碰到一個很久沒有碰到的朋友，他是大白領(lǐng)，開著寶馬車，拿著高檔相機跟我說現(xiàn)在房價怎么樣，我說現(xiàn)在已經(jīng)買不起了，真是買不起了。隨便一個兩居室的房子可能兩百多，三百多，這種情況已經(jīng)完全超出了大家的承受力。這次政策出臺是必須要出，就這個政策來說，這是精準的調(diào)控，并沒有說打殺一片，很清楚就是要滿足基本需求得到保證，沒有對60平米進行調(diào)整。但是對于60平米以上，第二套房，這次第一次提出來有第三套房子，第三套房子很清楚肯定以投資，或者投機為主的，第二套有可能改善，看到第一套是保障的，第二套有一定的意識，既然是改善，多花點錢沒關(guān)系，我要改善住點好的房子，多高一些首付，多高一些利率會可以接受。至于第三套就對不起了，這次政策是比較清楚，剛好過去一段時間，樓市已經(jīng)脫離了大部分人正常的住房的需求，已經(jīng)到了投資為導向的，高流動性，高杠桿的趨勢。這樣一定會對投資或者投機的需求帶來很大的遏制。 第二點，這次政策出臺比較精準，比較完整，我看很多人評價它是有史以來，史上最嚴厲，我倒不覺得是最嚴厲，它是比較完整的，比較綜合的，過去調(diào)控僅僅調(diào)控在供給，調(diào)控需求，但是這次無論是供給還是需求都有覆蓋到，都是從終端購房者開始，還是中間生產(chǎn)環(huán)節(jié)都在控制，終端的可能通過提高資金成本等等，使得終端需求得到抑制，同時對企業(yè)來說通過這次政策，對企業(yè)開發(fā)，拿地這方面也控制他們的需求，已經(jīng)是在控制企業(yè)生產(chǎn)需求。同時供給方面，不僅僅是需求給予控制，增加土地供應(yīng)量，增加保證金，一方面增加供給，抑制需求，這個符合經(jīng)濟上的客觀規(guī)律。會起到很好的作用。我認為過一段時間整個樓市應(yīng)該趨于更加理性。 【主持人】：江總，現(xiàn)在對17號出臺三套房終止貸款政策，這一系列政策怎么解讀它？
【江林東】：這次政策是它的一個目標，以前04年出臺這樣的控制，這里目標是非常準確的。因為從房價的走勢，高漲，現(xiàn)在從國內(nèi)來講主要是跟供求關(guān)系決定的，從需求來講現(xiàn)在主要是需求拉動增長，我們現(xiàn)在有四個大的需求，一個是自住型的，一個是改善型的，還有一個是投機性的，這三大需求。從方式上還有一個外來購房造成的需求，這是四個大的需求，這四個大的需求從今年，從去年下半年到今年房價高漲，這個里面后兩者需求是拉動房價走向高位的，一個是炒房投機性的，一個是外力因素，這個是房價迅速的拉動高位的原因。這兩個政策，一個就是第三套房的限制，重點是抑制投機，炒房的需求，這個是非常有效的。還有在本地納稅主要是抑制外地購房需求，這兩種需求恰恰拉動房價迅速高漲到高位，這個政策針對性很強，而且是正確的政策，這兩個政策出臺樓市會有很迅速的反映，很快會有降溫，對樓市，對房地產(chǎn)走向一個比較合理的理性的條件還是起到一個很好的作用。 【主持人】：江老師也贊同樓市會迅速降溫的觀點。我們梳理14號溫家寶召開國務(wù)院經(jīng)濟工作會議，比如說像研究房地產(chǎn)稅，限制二套房政策，接下來15號關(guān)于二套房首付五成，利率不低于基準利率的1.1倍，接下來又出臺招拍掛的政策，包括禁地價，再17號出臺三套房停止貸款政策，出臺這一系列政策非常密集，大家擔心政府會不會有其他彈藥出來，接下來會不會有更加嚴厲的措施出臺？ 【胡景暉】：顯然沒有結(jié)束，能看到貨幣政策已經(jīng)很明確了，提高首付比例也好，或者提高利率也好，或者放貸也好，進而就是財政政策，目前可能是一個靜默期，但是我相信物業(yè)稅我們討論過很多次了，上周也有很密集的討論，但是可能現(xiàn)在看起來完全是物業(yè)稅有一些困難，但是類似簡化了一些稅種很可能會出臺。原來顧及每個家庭名下第一套，現(xiàn)在誰也不知道誰誰的名下，民政局也沒有聯(lián)網(wǎng)。類物業(yè)稅簡化版很有可能出臺，很有可能在北京、上海、深圳、廣州、重慶這樣的城市試點，這也符合國十條的精神。國十條出臺北京已經(jīng)表態(tài)了限房價，禁地價，禁面積，這樣新的土地招拍掛形式，下一階段我覺得看各個政府處理土地出讓這個環(huán)節(jié)，到底以什么樣的方式去執(zhí)行，這個實際上向市場傳達一個更強烈的信號。 再一點，保障性住房這一塊，當然我看到國土部講了以后哪個地方?jīng)]有完成新的土地任務(wù)，就不能進入新的土地市場流通。我曾經(jīng)參加過幾次新的制度設(shè)計，我知道這個力度非常大的，包括加強公共租賃房的供應(yīng)等等。接下來有三個看點，第一個簡化版的物業(yè)稅怎么出臺，怎么執(zhí)行，下一輪土地出讓到底按什么方式進行，還會不會出地王了？第三保障性具體的供應(yīng)品種，針對時間，人群，細則什么時候出臺，這可能對土地市場產(chǎn)生又一個新的信息源，或者改變預期新的一些舉措。 【主持人】：接下來這個政策還有嗎？接下來還會在哪些方面有所體現(xiàn)？ 【車輪】：這次我覺得應(yīng)該告一段落，但是不會說永遠不會有新的出來，但我覺得未來一段，三個月，半年，甚至一年主要的政策應(yīng)該就是這些政策。這次政策涵蓋面來說，整個結(jié)構(gòu)來說，已經(jīng)基本上比較準確指向我們樓市出現(xiàn)各方面問題，從土地供給，到終端購買的一些行為，應(yīng)該要觀察它的效果，所以說未來像這樣的專門針對樓市的調(diào)控政策應(yīng)該不會再出來。包括胡總說的某種形式的物業(yè)稅，這個將來遲早要出臺的，但我覺得可能不會在近期，因為有很多技術(shù)層面的困難，包括稅的內(nèi)涵定義。今年的經(jīng)濟無論在中國，還是全球都存在不確定性，因此，地產(chǎn)還是非常重要的支柱，市場趨于理性的化，往后的工作應(yīng)該是執(zhí)行，或者是細化，這些政策怎么去落實它，而不是出新的東西出來？這個是從行業(yè)來說。如果有新的政策，可能不僅僅地產(chǎn)行業(yè)，這段時間一直有加息預期，但如果還有加息的行為基本上大部分預期今年會有兩次加息，那些政策出臺也會產(chǎn)生一定的影響，這是我對未來一段時間政策導向基本看法。假設(shè)說目前這個政策到今天這個情況還不能給樓市降溫，整個社會到了人們都不差錢，這個房價是合適的，但我覺得這個可能性極小。 【主持人】：江老師您的觀點呢？接下來還有沒有政策呢？ 【江林東】：這個政策目標是很準確的，從我們政策來說應(yīng)該是抑制那些不合理的需求，對合理的需求我們應(yīng)該還是支持的，是鼓勵的。比如說自住型的，還有適度的改善型需求，我覺得還是同意觀察它的執(zhí)行效果。另外需求方面已經(jīng)做得可以了，從供給方面還應(yīng)該增大土地供應(yīng)，你再壓制需求，如果供給始終跟不上需求的要求，那你那個房價還是會上漲的。所以一方面土地出讓的形式和方法要進行一些調(diào)整，更重要的還要加大供應(yīng)量，這樣才能平衡供求之間的關(guān)系，這個差距要掌握好，在這一方面要落實這幾個政策。 另外，最近討論比較多關(guān)于物業(yè)稅，我覺得物業(yè)稅首先我不認為它是一個抑制房價的走勢，物業(yè)稅本身從各國來看，它是一個財政收入，主要是作為一個財政收入的方式和方法，特別作為一個地方政府的財政收入。而且物業(yè)稅你要把它作為一個抑制房價的手段，會傷及很多政策上的合理上的消費，而且是大部分，或者叫傷及無辜，而且通過物業(yè)稅這種方式也是加大了購房的成本，這個也不是專門抑制房地產(chǎn)，或者物價的一種行為。 還有一個就是利率，提高利息以后，正常的合理的消費也是增加了購房成本，反而抑制大部分人的購房能力，等于相反的沒有把樓市按合理的方向，抑制那些不合理的炒房、投機的這些需求，鼓勵、支持合理的自住型的，消費型的，改善型的。目前可能不會有很大的嚴厲的政策，特別像物業(yè)稅，提高利率手段來做，現(xiàn)在就是要保護合理的消費政策，鼓勵大家增加大部分人購房能力，而不是為了降房價把整個樓市，房地產(chǎn)打壓下去，這個是有害的。 【主持人】：這一輪大家有一些分歧，胡總說還會有一些政策，房地產(chǎn)消費稅，或者某種形式物業(yè)稅，保障房的政策，這兩位觀點政策上會基本上告一段落，接下來看具體落實層面。大家之前有很多疑問，這樣政策出來，到了地方政府會不會有這么嚴格的執(zhí)行，或者傳到銀行方面會不會打一些折扣，對于執(zhí)行層面大家怎么來看？ 【江林東】：前一段時間也有一些政策，關(guān)于二套房貸款政策，我想我們國家現(xiàn)在信息系統(tǒng)是不是那么完善？是不是達到完全有效的運作？比如二套房，一個家庭，或者外地，異地購房，這個數(shù)據(jù)現(xiàn)在不知道，如果你在外地，我在這里購了一套房，然后又跑到北京購了一套房，這個數(shù)據(jù)能不能有效反映出來，這個我不知道。 還有一個夫妻以前雖然說是家庭，但是丈夫買一套，然后妻子再買一套，這個不算二套，好像在執(zhí)行過程中沒有一個特別嚴格的界定�，F(xiàn)在這次有一個特別嚴格的界定，以家庭為單位。要執(zhí)行這個政策，首先要完善全國性數(shù)據(jù)系統(tǒng)，這是最基本的保障，沒有這套系統(tǒng)，沒有信息調(diào)控起來也很難，這是最重要的。如果有了這套系統(tǒng)了，在執(zhí)行過程中，是有可行性，可操作性了，這一步有了以后主要靠銀行系統(tǒng)出臺政策，銀行系統(tǒng)要認真執(zhí)行的話，應(yīng)該是可操作性，有可行性的。 【車輪】：我覺得這次政策相對比較可操作的，對于抑制終端需求這塊還是從銀行這邊過來的。這次貸款不管你的，全款購買政策不在這次政策范圍內(nèi)。既然貸款銀行層面上容易執(zhí)行，而且是可以執(zhí)行的。 第二點可能會有一點點模糊，第二套房一直存在這樣的問題，過去我炒過一套房，再買，這東西的確有點彈性，這個可能不算特別關(guān)鍵。另外關(guān)于一些保障房，還有土地方面的供給會有很大的差異，因為每個城市，每個區(qū)域情況不一樣，北京的情況跟各個城市情況都不一樣。再加上保障房的供應(yīng)，還有土地供應(yīng)方面，的確跟政府，財政收益密切相關(guān)，也跟它的支出相關(guān)，如果每個政府很有錢的話，不會吝惜建保障性房。 【胡景暉】：我還要講一下09年為什么房價會刷高記錄，12月17號中央經(jīng)濟工作會議講了把改善性和投資投機區(qū)分開來，而且沒有區(qū)分這種群體，基本上寧可錯殺，也不放過。這里面很重要的一點，誰在去審核，你同樣來第二套房，誰來把關(guān)你是投資投機還是改善也好，銀行在里面起到一個盡職責任，如果他有放貸動機，比如今年個貸任務(wù)很重情況下，其實很難認真考核。當然要不要第三套來把關(guān)，這個很困難，目前有關(guān)方面已經(jīng)把投資投機和改善性基本上寧可錯殺，也不放過，偏嚴的政策。這次新的國十條執(zhí)行可能要嚴格一些，首先涉及的調(diào)高利率，這個銀行是喜歡的。因為前段時間打了七折以后，存貸利息差已經(jīng)很薄了，銀行不掙錢了。所以上浮到1.1，銀行肯定愿意，至于貸款成數(shù)問題，這個問題比去年好一些，因為現(xiàn)在的房價銀行也知道，再按今天這個價格放下去的話，將來風險會非常大。銀行這一點上比去年盡職一些，第一加息對他來說是好事，從7折到1.1倍這個利率空間是很大的，現(xiàn)在的房價也會盡職的看這個事情。另外，地方政府確實有地方政府的難處，因為上周內(nèi)部研討的時候講到08年底開始這一輪調(diào)控，這一輪刺激，實際有一個數(shù)據(jù)，一個老師跟我講我也覺得很吃驚，大概目前70%—80%地方政府是處于破產(chǎn)狀態(tài)，如果審計他的財政的話，他是破產(chǎn)了。其實地方政府也有他財政上的困難，從長遠來看，這就牽扯到中央政府對地方政府的監(jiān)管，包括直接的監(jiān)管，包括國土到底能不能住房沒完成任務(wù)就不讓你再開新地了，這個政策能不能貫徹到底，這個值得我們?nèi)ナ媚恳源?/p> 另外，其實我覺得物業(yè)稅是讓地方政府把眼光放得很長遠一些，因為物業(yè)稅最根本的原則不是一次征收，每年按照房屋評估價值來征收，這大部分錢會用于本地教育或者基礎(chǔ)設(shè)施，假如說北京每一個小區(qū)都是中關(guān)村二小，都是人大附中，每個小區(qū)的房子都會更值錢，政府拿了更多的錢會建更多的中關(guān)村二小，這個角度來說還是要有這個稅來支持。 【主持人】：對不能提供一年以上的當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，這個政策能不能嚴格執(zhí)行下來。 【胡景暉】：這個恐怕很難，你要有勞動合同，勞動合同還好說，但是社保記錄你沒有啊，住房公積金連續(xù)繳納的記錄都沒有啊，原來還有一個設(shè)想跟納稅掛鉤，我在北京沒單位，我是一個個體經(jīng)營者，你把你的執(zhí)照和稅拿出來，我覺得這個應(yīng)該能夠把控的。 【主持人】：三位嘉賓也是講了一些政策的執(zhí)行，有了政策的解讀，執(zhí)行方面的下一步關(guān)注對于業(yè)界來說怎么來應(yīng)對這樣一個政策，從昨天開始跟很多開發(fā)商打了電話，他們多說今天要開會，針對這些政策講一些對策，今天請三位嘉賓給開發(fā)商支幾招，接下來他們怎么應(yīng)對政策之后市場的一些變化，怎么能夠更加迎合這樣一些市場的策略，從江老師開始吧。 【江林東】：應(yīng)該說我們給他們支招不是很合適，因為我們不是開發(fā)上，不過從銷售角度來講，特別從現(xiàn)在的前一段總體情況來講，房價已經(jīng)高得很多了，價格暴利，利潤空間非常大了，所以說政策下來以后，成交量會下降，房價也會下降，開發(fā)商已經(jīng)認識到這個大趨勢，房價已經(jīng)開始下降了。我也看到一些報導說開發(fā)商準備繼續(xù)的捂盤等待房價上漲，我覺得這個應(yīng)該認識到從需求方面政策已經(jīng)發(fā)生了變化，內(nèi)部的投機性，外地購房的需求在大幅度的減少。開發(fā)商應(yīng)該認識到這個形勢，適當?shù)膽?yīng)該調(diào)整自己的銷售策略，房價應(yīng)該是按照市場調(diào)低，然后還是應(yīng)該盡快的把房子推出來。我覺得房價下降，有人說可能降20%，或者還更高，即使那個高價位下降20%，比如3萬降20%，那還是大概2.4萬，那也是相當高的。 所以我覺得應(yīng)該要認清這個形勢，按照中央的政策調(diào)整自己的銷售策略，盡快的把房子推向市場回收資金，這個才是適應(yīng)市場的要求。 【主持人】：我們知道其實去年房價上漲有一個很重要原因，就是地價，前段時間望京開了2.7萬這樣的地價，開發(fā)商怎么運作呢？還有沒有爭取利潤的空間呢？ 【車輪】：將來應(yīng)該成為一個理性的市場，而不是瘋狂的或者簫條的市場，對于一些真正負責任的，不是簡單的希望投機，投資，對認真做事的開發(fā)商也是好事情，對于一個高度投機市場上，開發(fā)商之間競爭力變得不公平，開發(fā)商之間有地就牛了，而不是說我能開發(fā)很好的產(chǎn)品，提供很好的服務(wù)給客戶這樣是牛的。那這樣只要有錢就可以拿到地，所以才出現(xiàn)好多開發(fā)商好比金融企業(yè)，把矛頭指向他們，錢多的人就牛，這樣就不公平。將來市場變得比較理性一些的話，開發(fā)商不是通過有錢，而是通過做出很好的產(chǎn)品，就可以獲得超過別人的競爭力，這才是公平的市場，對所有開發(fā)商都是好消息，立足于在這個行業(yè)發(fā)展的開發(fā)商是好事情，而不是投機者是好事情，這是大的背景。 現(xiàn)在看我們土地情況，盡管將來趨于理性，但是并不意味著市場不會有高價產(chǎn)品，我相信將來北京好的地端，好的位置，好的產(chǎn)品同樣可以賣出高價，同樣可以不斷的漲價，因為它有價值。但是同時出現(xiàn)大量普通的產(chǎn)品，或者低端的供應(yīng)市場，整體來說會滿足不同層面的需求，而不是說市場一冷，或者全部就崩潰了，不是這樣一個情況。在這種情況下無論是前段時間出的地王，我覺得還是有機會做一些產(chǎn)品，比如賣到4萬塊錢，2.75萬樓面價賣4萬還是可以的，但是要打出好的產(chǎn)品，市場也有聚集財富，并且希望改善自己生活的人還是存在的。目前做這個事情，能做，可能會有困難。 【主持人】：開發(fā)商要好好回歸理性，怎么做好產(chǎn)品未來在市場長遠的發(fā)展，胡總您的觀點呢？ 【胡景暉】：我看今天早上央視也報了，通州兩個項目開始降價，這是一個好的信號，任何一個行業(yè)都得隨行入市，首先看到一些資金實力不是很強，項目擠壓偏大，前期標得太過的，這個必須要降的，這是沒有辦法的。第二個，其實早在一周前我看到消息，有關(guān)部門已經(jīng)對某些開發(fā)企業(yè)流通性在進行調(diào)研，對于在各地拿過地王的開發(fā)商，第二季度授信額度已經(jīng)開始嚴控了。沒有一個行業(yè)說保賺不賠的，地價拿高了，實在要出貨賠也得賣沒辦法。當然車總說的把產(chǎn)品做好，如果做成精品，實加工這是一個方案，有可能性。 另外一種你賠著賣了，你就承認我就是成本拿高了，現(xiàn)在市場上不接受這個成本高價，沒有一個行業(yè)說我必須要賺錢，百分之百賺錢。 第三個長期持有，你賣了可以不售，酒店式公寓，可以長期持有，沒準十年五年以后租金收得很好，資產(chǎn)本身還溢價了，也有可能。另外開發(fā)商對于土地市場有一個新規(guī)則，對于新的成本定價這套規(guī)則要重新考慮了，不能像以前粗放式的，或者賭博式的方式，肯定是不行。車總在產(chǎn)品上更精細化考慮，要做得真的是專業(yè)化公司。再有類似萬科也表態(tài)，我們以前叫開發(fā)商，其實你要去國外，去美國，找房地產(chǎn)行業(yè)的人，可以找來一個不是開發(fā)商，可能更多像經(jīng)紀公司，或者像車總這樣的專業(yè)機構(gòu)，你就很奇怪我要找房地產(chǎn)開發(fā)商，但是在美國開發(fā)商歸到建筑行業(yè)，屬于建筑行業(yè)，不在房地產(chǎn)行業(yè)里面，更多是待工或者承建商。如果各地保障性住房供應(yīng)量非常大，不管是政府做，還是土地機構(gòu)做，實際上開發(fā)商一定角色轉(zhuǎn)換，面對政府更多是一個承建商，或者是一個待工者的角色，這個角色轉(zhuǎn)換他也要適應(yīng)，因為將來在市場上，從土地供應(yīng)，到產(chǎn)品，很多的會是保障性的，這個錢掙不掙，可能沒有原來那么厚的利潤，但是量很大，最起碼相信一部分的上市公司肯定要做，因為每年財務(wù)報表必須要有現(xiàn)金流。 【江林東】：關(guān)于地王情況來看，從總的趨勢來看，特別是我們國家情況來看，房價上漲的長期性，長期的趨勢還是我們國家的一個趨勢，房價將還是從長期來講還會上漲，因為上漲的基本條件還是存在，我們貨幣供應(yīng)量相當大，我們貧富差距現(xiàn)在還在擴大的一個趨勢，我們的城市化不是短期能夠完成的過程，這個過程還有相當長的階段。還有我們家庭小型化，這是整個的趨勢。原來是大家庭，三代人士住在一起，現(xiàn)在年輕人都要跟父母分開住的，特別下一段現(xiàn)在進入80后這樣一個階段，而且我們國家投資的渠道非常的有限，除了股市以外就沒有什么投資渠道進入房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域。包括現(xiàn)在地方政府財政還是一個土地財政為主要的政策，這些因素并沒有因為現(xiàn)在的政策而大大改變，這是推向房價上漲的基本條件和因素必然存在，這是一個長期的，哪怕你現(xiàn)在政策出來以后降了溫，但是整個趨勢沒有變。第二個房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個個性化的產(chǎn)品，它的區(qū)位性最重要的，如果這個地王位置是稀缺的位置，雖然房價整體降了，并不是說具體到每個項目都是同樣的一起漲，所以說你的位置好，區(qū)位好，因為這個房子不是說今天買了地馬上明天就能出產(chǎn)品，還有一個銷售過程，即使將來有風險，但是存在著房價長期上漲規(guī)律性的趨勢，再加上是一個區(qū)位性個性化的產(chǎn)品，我覺得對每一個地王來說可能起到的作用不是完成一致的，隨著政策大起大落一起來，可能每個人有每個人具體的情況。 【主持人】：剛才請三位嘉賓對賣房對開發(fā)商提一些建議，接下來給廣大的網(wǎng)友消費者提一些建議，大家都在預測接下來市場陷入一種觀望，08年也在觀望，09年突然就爆發(fā)了，接下來對于不同的需求性的消費者他們怎么來應(yīng)對市場的變化，這個時候還能不能買房，或者要買的話，要買什么樣的房子更好一些？ 【車輪】：對于真正需要買房子的人，什么時候可以買，包括現(xiàn)在仍然可以買，但是不要買那些已經(jīng)漲得過高的那種。但是永遠不要想著炒最低，哪怕巴非特也不會在最底線炒，最高線賣出。我有資本能力，多少成本是我能夠付出的，我就可以出手，但是前提是貨比三家，有比較好的產(chǎn)品。目前來說，對于目前很多年輕人，尤其我也看到很多大學生，可能畢業(yè)一兩年，畢業(yè)之后馬上買房，這個不一定，我希望給大家提一些建議，分享過去的艱辛，我們多年都是租房過來的，我剛開始工作都是租住房子的，一個人剛剛走出社會買房好像給自己增加負擔，而且沒有必要。從這個角度來說，人們買房的觀念需要做一些調(diào)整，通常來說可能有了家庭，有了財富積累可以考慮買房，從這個角度給大家一些建議。 【胡景暉】：首先我覺得還是這次政策對于80后結(jié)婚的，或者首次置業(yè)的人，60平米以下優(yōu)惠政策取消了，不管是契稅，這部分人還是可以買的，不要追求一步到位，或者貪大求全，我們一直政府倡導積極消費，剩下改善性來講，除了炒房人在推波助瀾，有很多改善性的人，可改可不改的人由于恐慌心理推向市場，接下來這些人不必要恐慌了，這種情況下要量力而行。 另外不要追求面積過大，或者總量過高，其實我覺得咱們國家90平米的三居也設(shè)計得不錯所以不要貪大求全。當然對于投資投機性咱們不要勸他們，他們也會走掉。第一退守點，股票要跌的話，比如30日均線，還是市場60日均線，會有一個第一支撐點，這一輪房價如果回落，第一支撐點就是在春節(jié)前后那一段，首先擠掉一定是315地王事件漲出來這一塊，這一塊太沒有理由了。接下來會不會擊穿春節(jié)前后這個價格線取決于后續(xù)一些市場的問題了，首先會在這兒站著。另外從以往經(jīng)驗來看，肯定虛高幾個地方，比如說通州、亦莊，包括望京，包括CBD新規(guī)劃的一些區(qū)域，有些區(qū)域肯定要投資向下。但其實就在這段時間內(nèi)，我跟購房人講，其實有些被忘切的地方是好地方，四環(huán)到五環(huán)有很多夾層現(xiàn)在房子不是很貴，五環(huán)以外通州有新城規(guī)劃，南城有南城的發(fā)展，四環(huán)五環(huán)有一些區(qū)域很尷尬，兩頭靠不上，又不是新城規(guī)劃區(qū)域，也不是新發(fā)展區(qū)域，其實可以值得大家考慮。另外抄底，08年9月份，09年4月份，有人蒙蒙朧朧真的炒到底，那時候望京房子1.5萬跌到7、8千，當然現(xiàn)在又漲到2萬多，我估計要回調(diào)，應(yīng)該說這一輪回調(diào)應(yīng)該給大家創(chuàng)造一些不說抄底，但是會買到比以前房子相對便宜的機會，但是也要審慎選擇。中長期來看，政府也說了，容忍限度是10%，也許兩三年之后價格會趨于平穩(wěn)，其實大多數(shù)人購房有一個心理價位，我相信沒有人相信這一輪調(diào)控房子就回到03、04年的水平，那是不可能的。所以大家還是要有一個合理的心理預期，還是首次置業(yè)的，改善性的。 【江林東】：一個是建立理性的消費觀念，不要一次到位，特別是年輕人不一定馬上購房，我租房，甚至二手房，再到購買商品房這樣一個過程。我們國家經(jīng)濟發(fā)展不足以讓每一個年輕人一走上社會工作就可以有能力買上房子，不僅我們國家做得到，發(fā)達國家都不能做得到，所以觀念上大家應(yīng)該接受這樣一個理性消費的觀念，包括我有一個親戚在美國，已經(jīng)是8年了，結(jié)婚了，生了孩子，就是租房子。他現(xiàn)在生了兩個孩子，原來租一個小的，現(xiàn)在租一個大的，到現(xiàn)在也沒有做買房的計劃，他要根據(jù)自己經(jīng)濟收入的能力，然后再根據(jù)自己工作的狀況，是不是將來穩(wěn)定的長期發(fā)展，還有并不是說租了房人就沒有尊嚴了。 第二個根據(jù)自己的經(jīng)濟能力，如果需求，如果有能力買下來，我覺得不一定非要等著抄底等等，因為房子這個產(chǎn)品和其他產(chǎn)品不一樣，它是完全個性化的。你看重這套房子，這個區(qū)域環(huán)境，戶型，樓層，包括小區(qū)綠化容積率，你為了等房子，可能心怡的這一套房子被別人買去了，將來房價是可能比這個便宜一點，但是你這個房子沒有了，所以我覺得建立合理的消費觀念。第二個根據(jù)自己的能力有這種需求的情況下，也可以立即購買，不一定非要等待房子降價。 【主持人】：今天幾位嘉賓就房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策做了精彩解讀，我想經(jīng)過這一輪密集政策出臺，一定會對市場起到一個降溫作用，對市場日漸回歸理性，同時對開發(fā)商也好，對購房者也好，讓他們面對今后市場行為變化有更加理性的分析和判斷。今天由于時間的關(guān)系，本期焦點關(guān)注到此結(jié)束，非常感謝三位嘉賓，謝謝大家！ (責任編輯：瑋鋒) |
