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一、規(guī)劃背景
回龍觀地區(qū)被市政府確定為北京市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的重點(diǎn)地段之一，要求著重解決科教人員的住房問題，在建設(shè)中兼顧回遷安置房與商品房的多種類型，同時(shí)起到一定的示范作用。
二、用地現(xiàn)狀
回龍觀經(jīng)濟(jì)適用住房居住區(qū)位于北京市西北部的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，京張高速公路東側(cè)，市區(qū)鐵路環(huán)線及規(guī)劃輕軌線北側(cè)，南距德勝門１５ＫＭ，總面積約１４１．１６ＨＡ。其中Ａ０３、Ａ０５地塊位于居住區(qū)的西部，面積３９．５２ＨＡ，交通便利，可遠(yuǎn)眺山景，景觀條件較好。
三、項(xiàng)目特點(diǎn)分析與規(guī)劃構(gòu)思
１、經(jīng)濟(jì)適用。必須是面向普通居民，建設(shè)成本低、功能好、配套完善、環(huán)境良好的居住區(qū)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮滿足不同群體的購房需要。
２、距市區(qū)較遠(yuǎn)。公交和私人汽車成為主要的出行方式，而且要求小區(qū)內(nèi)達(dá)到每?jī)蓱粢惠v、遠(yuǎn)期每戶一輛的機(jī)動(dòng)車停車的要求，使交通組織和保持良好的居住空間環(huán)境成為規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容。
３、整體與局部。小區(qū)布局應(yīng)服從居住區(qū)的整體結(jié)構(gòu)，由于Ａ０３、Ａ０５地塊是一期開發(fā)的一部分，應(yīng)從開區(qū)整體的角度對(duì)其交通流向、布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行考慮，使局部的交通、公建、綠地系統(tǒng)和整體布局有合理的聯(lián)系。
四、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
１、為避免小區(qū)主要出行方向道路或路口過于堵塞，小區(qū)車行道采用盡端路，出入口分散布置在周圍道路上，使車輛分散進(jìn)出，充分利用外圍路網(wǎng)疏解交通，小區(qū)內(nèi)部沒有連接各出入口的車行道，在密謀較高的情況下留出了更多的綠化空間。
２、居住區(qū)中心及公交和規(guī)劃輕軌車站位于小區(qū)東南側(cè)，因此小區(qū)內(nèi)布置了從西北向東南方向的半環(huán)型林蔭步行道，采用無障礙設(shè)計(jì)，并結(jié)合公共綠地及小區(qū)公建作為小區(qū)的更為安靜、安全的核心空間，同時(shí)可以作為應(yīng)急車道使用。
３、布置５個(gè)居住組團(tuán)，每一組團(tuán)由４至６個(gè)半封閉院落構(gòu)成，使鄰里自然監(jiān)視、機(jī)動(dòng)車禁入等社區(qū)保護(hù)成為可能，并由步行系統(tǒng)保證了與公共設(shè)施及綠地的聯(lián)系。
４、小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放以半地下停車庫的形式為主，地面停車地位不超過１０％，保證了較高的綠地覆蓋率，是小區(qū)環(huán)境可長(zhǎng)期保持的重要措施；學(xué)校的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和公共綠地集中布置，便于未來開發(fā)地下停車庫，最終滿足１００％的要求；自行車停放采用首層和地下自行車庫，此外，各單元門前結(jié)合底層小院設(shè)小型的自行車停車處，以方便居民使用。
５、住宅單體采用縱墻承重體系，不必使用預(yù)應(yīng)力長(zhǎng)向樓板，即可實(shí)現(xiàn)套內(nèi)空間的靈活分隔，保證了土建造價(jià)方面的經(jīng)濟(jì)性。為了提高容積率并形成圍合的庭院空間所采用的東西向住宅單元，通過錯(cuò)落組合使９０．２８％的住宅擁有南向房間。
五、評(píng)價(jià)
北京回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)Ａ０３、Ａ０５地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的交通組織、環(huán)境設(shè)計(jì)、住宅單體設(shè)等幾個(gè)方面被認(rèn)為是對(duì)目前節(jié)地、汽車化和環(huán)境保護(hù)等幾大主題積極的和有創(chuàng)意的嘗試。
用地平衡表
項(xiàng)目 單位 面積
居住區(qū)規(guī)劃總用地 Ha 39.52
１．居住區(qū)用地（Ｒ） Ha 26.05
(1)住宅用地(R01) Ha 18.27
(2)公建用地(R02) Ha 3.48
(3)道路用地(R03) Ha 1.83
(4)公共綠地(R04) Ha 2.47
2.其它用地(E) Ha 13.47
技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
項(xiàng)目 單位 數(shù)量
居住戶(套)數(shù) 戶(套) 3654
居住人數(shù) 人 12789
戶均人口 人 3.5
總建筑面積 萬m2 38.7
1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積 萬m2 34.4
(1)住宅建筑面積 萬m2 30.17
(2)公建面積 萬m2 4.23
2.其它建筑面積 萬m2 4.3
住宅平均層數(shù) 層 6.2
人口毛密度 人/ha 491
住宅面積毛密度 萬m2/ha 1.16
住宅面積凈密度(住宅容積率) 萬m2/ha 1.65
居住區(qū)建筑面積(毛)密度 萬m2/ha 1.32
住宅建筑凈密度 % 29.13
總建筑密度 % 24.96
綠地率 % 42.03
(責(zé)任編輯：瑋鋒)
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