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加拿大的西埃明頓MALL被人們號稱為“世界上第八大奇跡”至今風(fēng)光不減，精彩無限。其總規(guī)模為47.8萬平米，總投資12億美元，共有800多家商店和服務(wù)配套設(shè)施。商城內(nèi)有：鳥舍、酒館一條街、旋轉(zhuǎn)木馬、歐式林蔭大道，海豚表演、西班牙大帆船、酒店、兒童樂園、真冰場、戲水池、夜生活、海底世界、輕擊訓(xùn)練、激流探險、觀測臺、世界水上公園、動感影院和購物城等其樂無窮，埃明頓MALL開創(chuàng)了成功將娛樂引入購物廣場的先機(jī)，成為全球SHOPPINGMALL的經(jīng)典之作。 位于美國明尼蘇達(dá)洲布魯明頓舊體育中心的，規(guī)模達(dá)到100萬平米的美國MALL，同樣以規(guī)模巨大，功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明、空間極美，吸引成千上萬絡(luò)繹不絕的觀光購物者，使入場商家生意大獲成功，成為美國一大旅游景點(diǎn)，據(jù)說，每年有2000萬海外游客光顧。美國MALL開業(yè)后震動全美國商界，改寫了商業(yè)行業(yè)的歷史。美國MALL已成為美國商業(yè)經(jīng)濟(jì)的象征。
在中國，商業(yè)地產(chǎn)和SHOPPING MALL發(fā)展方興未艾。由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃超前、投資巨大、開發(fā)期長，所以對建筑設(shè)計要求的項目專業(yè)性、綜合性、科技性、實(shí)用性都極高。同時，SHOPPINGMALL是大型商業(yè)地產(chǎn)項目，是多種商業(yè)要素的最佳組合，是商品零售現(xiàn)代化、規(guī)模化、密集化的最高形式，而SHOPPINGMALL往往又和住宅、酒店、社區(qū)服務(wù)等多種地產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)合在一起，構(gòu)成完整的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計內(nèi)容。
建筑策劃是建筑設(shè)計的依據(jù)，商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場定位，而定位的實(shí)現(xiàn)，更是對于商業(yè)建筑設(shè)施及各種功能和物業(yè)要求的充分了解和組織策劃。除了理性，還需要對于人們商業(yè)需求的真正體會和熱愛，才能持續(xù)創(chuàng)造專業(yè)價值。 因此，需要商業(yè)經(jīng)營專家、策劃師、投資分析專家、物業(yè)管理專家、建筑規(guī)劃師、建筑設(shè)計師、建筑結(jié)構(gòu)工程師以外，還需城市規(guī)劃師、環(huán)境設(shè)計師、景觀設(shè)計師、營銷策劃師、計算機(jī)人才，以及其他專業(yè)人才共同參與，才能完成這種復(fù)雜勞動。
現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計的主要程序，包括設(shè)計的構(gòu)思過程與方法，對投資者投資目的和商業(yè)環(huán)境的理解，對項目商業(yè)內(nèi)容、消費(fèi)者的商業(yè)環(huán)境行為、商業(yè)建筑選址、商業(yè)項目概念研究、商業(yè)建筑策劃的理解，對項目建筑總平面設(shè)計及輔助空間設(shè)計的專業(yè)設(shè)計，對項目空間形態(tài)及形式設(shè)計，對經(jīng)營主體物業(yè)要求、設(shè)施和設(shè)備要求、建筑工程及結(jié)構(gòu)的專業(yè)要求等。需要注意：
1、商業(yè)建筑設(shè)計首先要做好的就是建筑策劃，好的建筑策劃已經(jīng)決定建筑設(shè)計的成功或失敗。要研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，摒棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)；科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。商業(yè)建筑策劃主要研究商業(yè)建筑的建筑策劃規(guī)律和方法，用以指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的實(shí)踐活動。
商業(yè)建筑策劃是建筑策劃的重要應(yīng)用領(lǐng)域，其與辦公居住類建筑策劃區(qū)別點(diǎn)是，首先要進(jìn)行商業(yè)市場分析和商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計，而后進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)、項目產(chǎn)品、建筑結(jié)構(gòu)和工程的策劃和勘察設(shè)計。不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑規(guī)劃方案，規(guī)劃方案不同，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。
2、建筑策劃的關(guān)鍵是掌握正確的方法論。在建筑策劃中建筑已經(jīng)不僅是一個具體的物質(zhì)結(jié)果，而成為一個信息結(jié)合的“事件”，研究事件中信息交換和轉(zhuǎn)換的方法，尋求事件中的相關(guān)量的相互作用和協(xié)調(diào)正是建筑策劃方法論的基本內(nèi)涵。
商業(yè)建筑策劃方法就是從事實(shí)學(xué)的實(shí)態(tài)調(diào)查入手，以規(guī)范學(xué)的既有經(jīng)驗(yàn)、資料為參考依據(jù)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)手段，由商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者事先招商，歸納分析商家意見，充分占有客觀商業(yè)資源的詳細(xì)數(shù)據(jù)要求，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的投入產(chǎn)出分析，確定基本業(yè)態(tài)，而后提出對商業(yè)建筑的要求，通過建筑師和策劃師進(jìn)行綜合分析論證，最終實(shí)現(xiàn)建筑策劃的目標(biāo)。不能“非此即彼”，不能“固執(zhí)己見”，更不能為了一己之利而不顧科學(xué)實(shí)證。
比如，作為大型商業(yè)建筑的投資目的，可以分為兩種類型，一種是資金充足的大型集團(tuán)，只出租不銷售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了。另外一種是，資金不充足的投資企業(yè)必須通過銷售商鋪回籠部分資金。因此，建筑策劃就必須在考慮兼營的同時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。
建筑策劃的外部條件主要包括地理條件、地域條件、社會條件、人文條件、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢、景觀條件、技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)條件、工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化條件以及總體規(guī)劃條件和城市設(shè)計、詳細(xì)規(guī)劃中所提出的各種規(guī)劃設(shè)計條件和現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施、地址資料直至該地區(qū)的有關(guān)歷史文獻(xiàn)資料。
3、在進(jìn)行商業(yè)建筑策劃的過程中，商業(yè)地產(chǎn)專家與建筑師是把握全局的關(guān)鍵人物。商業(yè)地產(chǎn)策劃師要具備多學(xué)科人才協(xié)同組織能力，根據(jù)項目所處區(qū)域歷史文化特點(diǎn)，特別是根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，設(shè)計項目開發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場定位。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)項目一般由發(fā)展商組織總體策劃，在投資立項中需要與商業(yè)經(jīng)營專家、商業(yè)業(yè)態(tài)店經(jīng)理人員、商鋪營銷策劃師、建筑規(guī)劃師、景觀規(guī)劃師、建筑師等進(jìn)行溝通。在實(shí)施建筑策劃時，還需城市規(guī)劃師、計算機(jī)人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。任何一方都不可能包辦代替，建筑設(shè)計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑策劃和設(shè)計方案。
商業(yè)地產(chǎn)專家需要精通商業(yè)經(jīng)營、商鋪營銷、商業(yè)資源和地產(chǎn)投資管理，必須是地產(chǎn)、商業(yè)和投資的跨學(xué)科人才，更需要主力店、次主力店、輔助店、品牌商家的共同參與策劃和定制設(shè)計。
4、建筑策劃的重點(diǎn)是做好商業(yè)策劃和可行性研究報告
商業(yè)策劃的依據(jù)是商業(yè)資源的實(shí)用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專家最終必須與發(fā)展商和建筑設(shè)計師達(dá)成經(jīng)得住任何專業(yè)角度評審的決定性意見。建筑設(shè)計師最終要完成建筑設(shè)計方案的物化成果。 現(xiàn)代商業(yè)建筑設(shè)計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，如果建筑師按照自己的思路閉門造車，那么辛苦設(shè)計的建筑項目就沒有效益，無疑浪費(fèi)了社會資源。建筑設(shè)計在商業(yè)里面是要實(shí)現(xiàn)項目達(dá)成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品，建筑策劃是真正的關(guān)鍵，圖紙只是結(jié)論。
因此，各方面人員都需要參與到商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、性質(zhì)的設(shè)定以及實(shí)態(tài)調(diào)查中的相關(guān)分析與擬訂中，對建筑空間模式的分析和建議，調(diào)查結(jié)果的分析等都需要建筑師參與并提出綜合意見。
我國商業(yè)建設(shè)項目的商業(yè)策劃和可行性研究起步較晚，主要停留在對項目投資的經(jīng)濟(jì)損益的分析研究上。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設(shè)項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間內(nèi)容、使用功能要求、環(huán)境、趨勢等等影響建筑設(shè)計和使用的各種因素，從而為建筑師提供建筑設(shè)計的依據(jù)。
傳統(tǒng)上，由于現(xiàn)行的可行性研究報告主要是請一般市調(diào)公司和工程咨詢公司完成，它本身的結(jié)論的可靠性就值得令人懷疑，因此，大型房地產(chǎn)投資營運(yùn)商建立自己的商業(yè)建筑策劃能力和專業(yè)隊伍才是關(guān)鍵。
在奔騰的中國，建筑設(shè)計的方式、建筑師在建造過程中的作用都發(fā)生了改變。
我們在多年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)營建實(shí)際工作中，積累了“訂單式”復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合設(shè)計模式，正是對于復(fù)雜商業(yè)問題的正確理解的成果。我們與世界500強(qiáng)零售巨頭一起固化了簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行了靈活的適應(yīng)，同樣可以達(dá)到適應(yīng)社會變化的目的——以不變、少變應(yīng)萬變。
俗話說，“造一尊佛像，必須注入佛心”。現(xiàn)代商業(yè)建筑首先要有文化特色，突出人文關(guān)懷。
這需要我們不斷改進(jìn)我們的項目產(chǎn)品，打造更加符合商業(yè)需求的最佳策劃方案和設(shè)計作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間，讓客戶感受到購物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗。
(責(zé)任編輯：瑋鋒)
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