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買家印花稅 新加坡政府出臺的嚴(yán)厲措施確實起到了一定的作用，減少了本國公民“囤房”的沖動，也減輕了海外置業(yè)投資者對新加坡房產(chǎn)的狂熱，尤其是2011年提高賣方印花稅和2013年提高買家印花稅等明確抑制投機(jī)性買房的政策。 根據(jù)智信研究與咨詢提供的數(shù)據(jù)，從2004年至2011年，除了發(fā)生全球金融風(fēng)暴的2008年以外，中國買家在新加坡置產(chǎn)的人數(shù)逐年增加，2009年銷量激增三倍，并在2011年創(chuàng)下高峰，進(jìn)行了多達(dá)2809個私宅交易。 不過，從2012年開始，中國買家進(jìn)行的交易卻逐年下跌，2012年和2013年的交易分別為1808和1554個，2014年同比下滑36%至995個單位。今年第二季度大陸買家交易量僅占新加坡房地產(chǎn)交易額的6.9%，低于去年同期水平7.1%。 馬來西亞買家的私宅交易高峰則是在2010年，達(dá)到2117個，隔年回跌，2012年上揚后就逐年下滑。印尼買家的私宅交易高峰則是在2007年，達(dá)2377個，隔年大跌，2009年后回升，但從2011年起逐年下跌。 房產(chǎn)稅傾向低房價、自住 除了購房時的印花稅，房產(chǎn)稅也是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種，原則上是有房子就得交稅。新加坡房產(chǎn)稅的計算基礎(chǔ)是房屋的年值。所謂年值，是業(yè)主出租一個房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入，再減去物業(yè)管理、家具以及維修費用等開銷所得的純利潤。年值由稅務(wù)局每年根據(jù)各地的平均租金回報率計算，通常會低于租房的利潤。 2013年10月新加坡國會對房地產(chǎn)稅(修正)法案進(jìn)行了修改。具體執(zhí)行中，新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優(yōu)惠。 根據(jù)新加坡目前的稅率規(guī)定，住宅類的地產(chǎn)是累進(jìn)稅制，這就意味著年值越高的房子需要繳納的稅款更高。此外，該法案還將住宅區(qū)分為自住型和非自住型，自住型所需繳納的房產(chǎn)稅要低于非自住型。政府對自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率最低是不征，但其他類型的房產(chǎn)稅率(如房屋出租者)最低是10%。  新加坡國立大學(xué)李光耀公共政策學(xué)院副教授顧清揚說，新加坡房產(chǎn)稅的設(shè)計有兩個關(guān)鍵思想，一是累進(jìn)制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵購房自住，對購房自住者抽較低的房產(chǎn)稅，而對購房投資者則抽較高的房產(chǎn)稅。 改變房產(chǎn)稅在一定程度上能提高炒作者持有房屋的成本，從而限制那些專門為投機(jī)而買房子的活動。 發(fā)展商“帶著鐐銬跳舞” 除了增加印花稅，抑制購房者炒房外，新加坡也有條例防止外國發(fā)展商在新加坡囤積土地進(jìn)行炒作。在發(fā)展商合格證書(QC)規(guī)定下，凡擁有外國股東的發(fā)展商及上市公司，須在五年內(nèi)完成私宅發(fā)展項目，并在取得臨時入伙證(TOP)后兩年內(nèi)賣出所有的單位。 發(fā)展商也可以申請延期一到三年，但必須支付延長費。延長費按地段地皮價和未售出單位占比計算，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出單位地皮價的8％、16％和24％。 很多上市的房地產(chǎn)公司都有外國股東，所以均受發(fā)展商合格證書條例影響，因而受到影響的房地產(chǎn)公司并不在少數(shù)。據(jù)新加坡當(dāng)?shù)孛襟w報道，2016年7月，新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展商公會(REDAS)會長陳佩強在該會舉辦的房地產(chǎn)市場研討會上透露，全國目前有17個住宅房地產(chǎn)項目的約1100個至1200個未售出單位，預(yù)計今年底受發(fā)展商合格證書條例影響，須支付近1億3800萬元的罰款。 由于這個條例是針對外國發(fā)展商，不涉及本地發(fā)展商，為了避免類似情況的出現(xiàn)，外國發(fā)展商八仙過海各顯神通，主要手段有退市以及成立一家本地子公司，把剩余單位全賣給它。 雖然通過這些手段躲過了發(fā)展商合格證書的相關(guān)規(guī)定，但是新加坡還留著一個后招等著發(fā)展商——額外買家印花稅(ABSD)措施。在ABSD條例下，發(fā)展商須在五年內(nèi)完成私宅項目并把所有單位賣出，否則發(fā)展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。 陳佩強也指出，不包括執(zhí)行共管公寓單位，全國也有47個項目約5300個未售出單位，會在今年底至2018年遭受額外買家印花稅(ABSD)影響。 所以歸根結(jié)底，對于在新加坡從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商來說，也許只有一條路最好走——降價。陳佩強說，為了促進(jìn)銷量，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)開始給予買家5％至25％的折扣。 (參考資料來源：新華社、人民日報、智通財經(jīng)網(wǎng)、國際先驅(qū)導(dǎo)報、環(huán)球時報、經(jīng)濟(jì)日報等) (責(zé)任編輯：白雪松) |
