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隨著城鎮化進程的推進，大城市外溢區域開始逐漸聚集新的產業，特色小鎮這一新業態誕生。 今年10月，住房城鄉建設部公布了第一批中國特色小鎮名單，進入這份名單的小鎮共有127個。而在今年7月，住建部等三部委發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作，計劃到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。 “特色小鎮成為民間資本投資的新目標。”易居智庫研究總監嚴躍進說。 城鎮化加速催生特色小鎮 2014年3月，中共中央國務院印發了《國家新型城鎮化規劃》，明確了就未來一段時間我們新型城鎮化的道路，也就是明確今后未來一段時間中國城鎮化的路徑。
“解決我們現在面臨的兩億多的農民不能融入城市問題，不僅關系到經濟的發展，更關系到社會的穩定。”國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍在近日舉行的“中國特色小鎮發展研討會”（下稱“研討會”）上指出。
特色小鎮應運而生，這個在城市和農村交界的新業態成為一個緩沖帶，在推動城鎮化過程中可以讓農村人口共享城鎮化成功，并推動城鄉要素的自由流動，公共資源的均衡配置。 “中國中產階層已經到了2.25億人，中產階層大規模崛起意味著他們的消費理念與他對城市的期待欲望是完全不一樣的，而特色小鎮提供的這種模式，正好是中產階層消費的主流場所。”南京大學社會學院教授、紫金傳媒智庫秘書長閔學勤在上述研討會上表示。 克而瑞分析稱，很多特色小鎮就是一個文旅空間。其所具有的特色文化魅力，也是必不可少的重要元素。特色小鎮的文化特色，在于挖掘地域文化內蘊，并直接決定和表現在園區規劃、建設布局、景觀設計和建筑風格上。未來這樣的文化旅游特色小鎮還將興起，并將給中產階層提供更多的消費場所。 陳亞軍表示，中國現在660個城市、13億多人口，跟發達國家相比城市較少。因此，從城市體系看，特色小鎮出現正是順應了城鎮化后期的發展需求。 第一財經記者梳理發現，目前國內的特色小鎮的特色產業主要集中在新興產業，如私募基金、互聯網金融、創意設計、大數據和云計算、健康服務業、文化旅游等方面。 房企探路小鎮模式 開發商也希望在這個風口參與其中，包括華夏幸福、綠城中國、碧桂園等房企已經進入這個領域。
克而瑞研究中心分析師沈曉玲指出，房企的毛利率及凈利率持續下滑，三四線城市房地產市場趨于飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發展，尋求新的盈利增長點，而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮項目，以及逐步成熟的PPP模式給房企提供了一種新的發展思路。
“我們將發揮已有的PPP模式經驗，將其引入特色小鎮，探索特色小鎮PPP模式。”華夏幸�；鶚I股份有限公司執行總裁葉珺在上述研討會上透露。 以位于華夏幸福在嘉善打造的人才創業小鎮為例，地處嘉興市嘉善縣南部區域，用地面積約3.3平方公里。截至目前，已開工項目18個，累計完成投資16億。華夏幸福希望通過產業聚集吸引上海外溢的創業者，并將這個區域打造成一個完善的創新創業服務平臺，推動嘉善縣經濟發展和產業轉型升級。 葉珺認為，特色小鎮最重要的是產業，每個小鎮都應該有特色產業；再者是風貌，要體現當地的文化。同時需要強調特色小鎮運營，為小鎮持續注入活力。 克而瑞分析指出，目前PPP模式類型分為三類：外包類、特許經營類及私有化類。而這三種的區別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。 外包類項目一般是由政府投資，私人部門承包整個項目中的一項或幾項職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務費用，故承擔的風險相對較小。 特許經營類項目一般是指項目需要私人參與部分或全部投資，并通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產最終歸公共部門保留。 私有化類項目是公共部門與私人部門通過契約關系，是公共項目按照一定的方式最終轉化為私人部門的模式。該類項目則需要私人部門負責項目的全部投資，在政府的監管下，通過向用戶收費收回投資實現利潤。 記者在采訪中了解到，目前房企和政府合作多為特許經營，政府通過低價給房企一級開發權，房企負責整個片區的招商改造和升級。所參考的英國倫敦金絲雀碼頭，就是通過民間資本進入而給片區煥發活力。對于房企而言，低成本土地可以通過住宅銷售實現資金回籠，參與到一級開發也可以實現業務的多元化。同時，可以通過租賃空間等模式實現穩定的租金回報，帶來從長期的經濟效應。 碧桂園此前落戶的科技小鎮同樣屬于特色小鎮，其認為這類項目產生4個方面的經濟效益，第一個是成為經濟周期的對沖機制和穩定器，第二個是成為優質土地和優惠政策的重要來源，第三個就是成為中周期利潤的重要來源，第四就是成為相關業務的重要來源。 嚴躍進指出，雖然特色小鎮出現“風口”，政府部門要保持理性，需要警惕地方政府與企業相互迎合，共同熱炒和包裝特色小鎮，這將使得地方產生新的大量庫存。
中國指數研究院認為，我國的特色小鎮，配套設施和產業集聚仍剛剛起步，差距較大,產業集聚將成為開發商是否可以掘金成功的重要因素。 |
