樓市人工智能時(shí)代來(lái)臨房?jī)r(jià)會(huì)降？_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

    日前，潘石屹在一場(chǎng)“未來(lái)已來(lái)--潘石屹對(duì)話人工智能新勢(shì)力”的對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)表示，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和人工智能時(shí)代的到來(lái)是反房地產(chǎn)的，這意味著房?jī)r(jià)會(huì)降。
    他做出這個(gè)判斷可能基于兩點(diǎn)理由，一個(gè)是，他認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的商業(yè)模式到2017年基本已經(jīng)結(jié)束了，地價(jià)高，地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率很低，天花板已經(jīng)在來(lái)的路上。第二，他似乎是從人性的角度來(lái)解釋?zhuān)硎痉康禺a(chǎn)之所以發(fā)達(dá)，是因?yàn)槿擞袚碛械挠幸粋€(gè)房產(chǎn)證。擁有的欲望促成了房?jī)r(jià)不斷上漲。而在人工智能、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，使用比擁有更重要，分享比使用更重要。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和人工智能時(shí)代的到來(lái)是反房地產(chǎn)的，這意味著房?jī)r(jià)會(huì)降。
    如何看待潘石屹的觀點(diǎn)呢？我們也可以從兩個(gè)部分來(lái)分析，首先，就是潘石屹自己從事的事業(yè)以及地產(chǎn)業(yè)未來(lái)做出的判斷。潘石屹在中國(guó)一線城市擁有諸多的寫(xiě)字樓，而他現(xiàn)在正在拋售這些資產(chǎn)，因?yàn)樗J(rèn)為傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本結(jié)束。這似乎是地產(chǎn)界一個(gè)普遍的判斷，另一個(gè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)也在執(zhí)行“輕資產(chǎn)”的策略，將酒店與文旅項(xiàng)目低價(jià)拋售給了融創(chuàng)。
    潘石屹與萬(wàn)達(dá)所擁有的都是商業(yè)地產(chǎn)，目前面臨的問(wèn)題是回報(bào)率過(guò)低，比如潘石屹的辦公物業(yè)凈租金回報(bào)率為2.7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)的利率水平，如果考慮到很多項(xiàng)目還要承擔(dān)大量過(guò)高的借款成本，這是一個(gè)無(wú)法持續(xù)的資本游戲。因此，資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高與運(yùn)營(yíng)收益過(guò)低的背景下，出售資產(chǎn)是最好的辦法。
    如果放在整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的背景看，隨著商業(yè)樓宇供給飽和以及住宅擁有率大幅提高，市場(chǎng)需求將逐步減少。而旺盛的需求是過(guò)去十幾年中國(guó)樓市大幅上漲的主要原因，資產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致更多的投資與投機(jī)需求，形成了一個(gè)不斷推動(dòng)價(jià)格上漲的閉環(huán)，這也是潘石屹所說(shuō)的“擁有房產(chǎn)的欲望”驅(qū)動(dòng)。但是，人們似乎忘記地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，除了自住之外，如果價(jià)格停止上漲而沒(méi)有了套利機(jī)會(huì)之后，地產(chǎn)的持有成本很高（按揭貸款），但盈利能力很差（租金回報(bào)率低），流動(dòng)性很低。考慮到需求的減少以及資金成本進(jìn)入上漲周期，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)的確是碰到了價(jià)格上的天花板，資產(chǎn)價(jià)格很難有套利機(jī)會(huì)，而回報(bào)率相對(duì)很低。
    第二部分就是如何看待在人工智能、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代房?jī)r(jià)會(huì)降低的觀點(diǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)并不奇怪，我們也可以從兩個(gè)方面來(lái)分析，首先，互聯(lián)網(wǎng)在中國(guó)早已經(jīng)普及，互聯(lián)網(wǎng)讓整個(gè)世界溝通和連接的空間界限消失，比如說(shuō)美國(guó)很多服務(wù)部門(mén)將業(yè)務(wù)外包給了印度等等。現(xiàn)在，中國(guó)又建立了一個(gè)遍布全國(guó)的高鐵網(wǎng)絡(luò)，縮短了各地的物理距離，讓整個(gè)國(guó)家“縮小”了。隨著北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)暴漲到讓那些只有工資性收入的人難以承受之后，大量公司正在向二線城市遷移，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)、高鐵網(wǎng)抵消了聚集帶來(lái)的信息優(yōu)勢(shì)，遷往二線城市又能降低企業(yè)和員工的成本壓力。因此，互聯(lián)網(wǎng)、高鐵網(wǎng)會(huì)讓整個(gè)國(guó)家扁平化，從而會(huì)阻止一線城市房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)。
    如果未來(lái)人工智能時(shí)代來(lái)臨，可能會(huì)導(dǎo)致大量中產(chǎn)階級(jí)（白領(lǐng)階層）以及藍(lán)領(lǐng)工人失業(yè)，至少會(huì)抑制工資上漲，讓勞動(dòng)力不再值錢(qián)。這會(huì)在分配上出現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)，即生產(chǎn)和利用人工智能的企業(yè)會(huì)有越來(lái)越高的利潤(rùn)，普通勞動(dòng)者面臨失業(yè)壓力以及工資降低的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)樓市喪失大量有購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)，那么，對(duì)房?jī)r(jià)而言是一個(gè)巨大的沖擊。
    這不是危言聳聽(tīng)，就在近日，美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫警告，科技和全球化正在“消滅”美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)，她表示如果美國(guó)還想保住中產(chǎn)階級(jí)的工作和薪資，就必須注意到人工智能對(duì)工作機(jī)會(huì)的影響。在此之前，一些科學(xué)家、機(jī)構(gòu)或者企業(yè)家已經(jīng)對(duì)這種未來(lái)表示了擔(dān)心。
    所以，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和人工智能時(shí)代的到來(lái)是反房地產(chǎn)的觀點(diǎn)存在一定的邏輯基礎(chǔ)，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的去中心化以及人工智能時(shí)代人的價(jià)值降低，決定了房地產(chǎn)不再是一種可靠的資產(chǎn)，如果繼續(xù)依靠資產(chǎn)價(jià)格套利進(jìn)行投機(jī)或投資，也不是一個(gè)好的主意。租房在西方國(guó)家是一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象，中國(guó)也可能開(kāi)啟一個(gè)租房的時(shí)代，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，而政府目前的土地政策似乎正在推動(dòng)地產(chǎn)商自持物業(yè)出租，比如上海，深圳等城市新推出的土地已經(jīng)執(zhí)行這項(xiàng)政策。
    從大的背景看，中國(guó)城市化與工業(yè)化的高潮已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型中，這通常意味著房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整會(huì)帶來(lái)收入分配的調(diào)整，不管人工智能時(shí)代是否降臨，這種分配的調(diào)整與高住房自有率也注定了房?jī)r(jià)會(huì)有下降的趨勢(shì)。
　　(責(zé)任編輯：白雪松)

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樓市人工智能時(shí)代來(lái)臨 房?jī)r(jià)會(huì)降？

樓市人工智能時(shí)代來(lái)臨房?jī)r(jià)會(huì)降？