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觀點地產網消息 近期，高管出走、王石隱退、1400億銷售存疑等等事件，不斷地把萬科推至輿論的風口浪尖之上。 3月8日，萬科在深圳總部召開2010年報業績發布會，會上萬科總裁郁亮就眼下與萬科有關的各類焦點進行逐一解答。 不以成本定價 在萬科正往三千億的銷售目標大步前進之時，王石對萬科下了“死命令”：今年萬科銷售不超過1400億。 1月實現200億的開門紅之后，萬科2月的銷售環比大減七成，盡管年報所示，截至2010年末，萬科尚有近千億的待結算資源大部分將在2011年參與結算，這仍然無法停止業界的擔憂：萬科1400億的銷售目標是否出現后繼乏力？ 郁亮對此亦表示，很多人為我們擔心，今年能不能賣過1000億，變化這么多。“主席談1400億，要從原則上理解，不能從字面上理解，如果從字面上沒有辦法做，1400億，賣1390億對了，賣1401億就錯了？不是這樣的，王石主席一直是非常講原則的事，但不是用數字要求你的人。” 郁亮稱，1400億的含義是堅定不移的走質量效益的路，不要盲目追求速度和規模。把工作做好，把質量效益要求做得更扎實，這是王石的要求。 郁亮表示，近年來萬科都是采取積極定價策略，以促進成交為主要目的。而從去年開始就有一個非常明確的指標，希望新推出的樓盤開盤一個月以內銷售率達到60%。 “萬科確實去年開工量比較多，但去年開工量里面有很多在去年已經進入銷售，不會全部留在今年銷售。”郁亮稱。 2008年，調控的壓力讓萬科當了回降價帶頭大哥。自2010年開始，各類調控蜂擁而至，萬科是否再次大幅降價成為業界最為關注的焦點。 郁亮對此表示，萬科的定價不是根據成本加利潤定價的，而是根據市場接受的價格來定。“所謂接受的價格，要求一個月之內賣出60%，這是我們的標準，我們沒有根據成本來定價。” 郁亮續指，至于說房價會不會下跌的問題，市場影響因素很多，很難做出精確的判斷，就像股市的漲跌難以預知一樣。但萬科還是堅持過去的政策，應對第一，預測第二，并相信現在仍存在一定的市場空間。 針對目前討論最多的房產稅問題，郁亮表示，房產稅現在似乎想解決的問題太多了，萬科對其效果正在觀察。“萬科堅持不變應萬變就可以了，但千萬不要去鉆空子。” 萬科的步伐 在2011年，萬科也決意放慢去年激進圈地的步伐，以保持資金的充裕度過行業低谷期。 2010年年報所示，截至2010年末，萬科規劃中項目按權益計算的建筑面積為3640萬平方米，基本可滿足未來二至三年的開發需要。 郁亮對此表示：“我們不當地王，3年土地儲備就可以了，今年我們也會選擇合適的土地，但主要應該是保障房方面。” 郁亮透露，目前萬科在南京、深圳、北京、上海等地均有參與保障房的建設，其中南京一個保障房項目就超過百萬平米。 “我們參與的保障原則是在不影響股東利益的情況之下做這件事情，所謂不影響股東利益主要就是不虧錢。如果你問要靠它賺錢這件事，我們還沒有找到很好的方法。”郁亮坦言。 與此同時，萬科在杭州上海北京老年住宅已經落地，目前在嘗試階段，“潛力是很大的。”郁亮另透露，萬科在深圳多商業住宅是與深圳供地情況有關，在綜合體方面，已經吸引了很多人才。 在萬科商業地產的發展上，郁亮重點解釋了所謂“在商業地產上我和王石主席的巨大分歧”。他指出，萬科從來都是為了住宅而商業，并非宏觀調控，也非商業住宅的增長潛力，這是萬科跟其它開發商完全不同的取向；持有型物業目前占5%，長遠來說可能為20%，這是不可避免的。 此外，郁亮亦表示，今年萬科并無其它融資打算。而華潤作為萬科的大股東一直不干預萬科的管理，目前資金環境不好，如果能夠借助華潤金融平臺進行融資，包括開發貸、基金等，那對萬科是個很好的事情。 千億之后怎么辦？ 在萬科2010年以1083億元的銷售數字問鼎國內房企之冠之時，萬科后千億平臺如何搭建成為業界最為關心的問題。 郁亮稱，萬科有一個很好的發展策略，“為普通人蓋好房子”，是萬科總基調。郁亮指出，選擇為普通人蓋房子能為萬科提供很多空間，可以長遠做下去。 “有人說人口出現拐點了，我們行業會出問題了，我們不這么看，人口出現拐點的時候我們可以看到另外一個現象，就是老齡人口的增加，這也是機會，我們國家還沒有特別適合老年人居住的房子，這是一個新的市場空間。”郁亮指。 郁亮續稱，“至于更長遠的未來，萬科有可能給農民蓋房子，現在汽車主要賣到中國農村地方了，這些地方的路已經修通了，為什么不能像日本的豐田一樣生產房子？我們立足于為普通人蓋好房子，生意模式是可以做下去的。” 但郁亮也指出，生意模式定下來之后，人才與制度都是維系萬科百年基業的關鍵因素。 “萬科需要有一批優秀的人才，在萬科目前整個團隊里面，包括肖莉在內都是我們挖過來的人才，當年的社會精英。萬科歷來有從社會上吸收優秀人才的傳統。萬科相當一部分的中高級人才都是從外面引進，當然也有自我培養。”郁亮表示。 郁亮坦言，他21年前加入萬科，那時萬科才幾千萬的收入，一直跟著萬科共同成長到今天，彼此都沒有管過更大規模的公司。 “我們現在所管的公司是有史以來最大的規模，需要有人幫著我們做導師、顧問，告訴我們千億的公司怎么管。所以萬科有社會精英計劃，幫助我們打開眼界。始終保持人的吸引力就一定能夠走下去、走好。”郁亮如此表示。 而良好的制度則是重中之重。郁亮做了一個比喻，“小公司要勝出靠機會，中型公司靠人才，大型公司靠制度。”在郁亮的眼中，一個企業不依賴于某一個天才都可以成功，這就是制度的成功。 郁亮指，千億與“有質量的增長”均是萬科2004年定下的目標，然而后者被忽略。事實上，“有質量的增長”是萬科2004年第三個十年發展戰略的目標，到目前仍堅定不移地朝該目標前進。 郁亮進一步解釋，這個目標有幾個含義，“一是增長，當我們增長速度稍微放慢的時候，媒體就迫不及待的告訴我們，你們要被人追上了。所以萬科轉型順利有媒體的功勞，總是提醒我們要被人追上了。過去萬科以速度規模見長的時候，2004年我們就開始意識到要向質量效益轉型。增長是第一位，但增長要體現在質量效益上。” 王石與郁亮 從王石宣布到海外游學三年，萬科將由郁亮掌舵之時開始，關于萬科“改朝換代”的傳言不絕于耳，王石與郁亮在萬科的角色與地位將發生怎樣的變化，引起業界的諸多關注。 郁亮強調，王石主席在萬科的地位和角色都沒有任何改變，“他前兩天專門主持了萬科董事會，在芝加哥通過視頻主持，預計會親自參加31日舉行的股東大會。他的地位、職位和影響力都沒有任何變化。” 郁亮續稱，王石與其的分工也沒有任何變化，“主席跟我有這么長時間的默契了，他從來沒有告訴我們明確分工是什么，只要我們把事情做好就行了，有時候真的說不清楚，但這么多年的合作過程中，事情都處理得很好。” “主席以前經常登山，經常好幾天沒有信號，現在在哈佛，聯系其實更方便了。大家留意他的微博就知道所有的行蹤，他對萬科業務的關心都含在里頭。”郁亮表示。 郁亮指出，從王石主席到企業各位員工，每個人都是職業經理人，當然在萬科發展過程中也有很多人離開了我們，離開了萬科。但每一個離開萬科的對萬科都很留戀，他們都很喜歡萬科的價值觀，萬科價值觀的核心說到底就是四個字，“健康豐盛”。 王石顯然是“健康豐盛”的萬科代表。郁亮透露，王石總是不斷地挑戰自己，很少人會選擇在60歲的時候留學，在進行3個月的應急口語訓練后還可以有勇氣用英文發表演講。觀點地產網 梁嘉欣
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