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端午節小長假期間，上海、北京等多個城市商品房成交量大幅攀升，從周成交量來看，部分城市創歷史新高。專家認為，在限購、限貸等調控政策沒有放松的前提下，目前樓市成交的主力軍仍然是剛性需求和改善型需求，市場對房價觸底的預期導致成交量的階段性回暖。 長期來看，高達12個月消化周期的高庫存壓力仍然制約房價反彈，開發商以價換量仍然是大勢所趨，樓市將進入平穩增長階段。 多個城市成交量創新高 端午節期間，上海部分樓盤雖然優惠力度非常有限，但仍吸引了不少看房者。佑威以及網上房地產數據顯示，截至6月24日17時，今年端午節期間，上海成交714套住宅，高于今年五一期間成交453套的數據，低于去年端午節三天956套的成交量。6月以來上海商品住宅累計成交了69.79萬平方米，以此計算，6月的成交量約在87萬平方米，將超過5月80.63萬平方米的成交量。 北京住建委網站公布的網簽數據顯示，端午節假期前兩天北京商品住宅簽約1155套，較今年五一假期三天網簽總量多286套，較去年端午節三天總量多719套。與去年端午節假期前兩日的成交量相比更是大幅上漲了289%。截至6月23日，北京6月新建住宅簽約套數為8111套，二手房住宅簽約9072套，相較于5月同期，分別上漲了13.9%和4.6%。 據數據顯示，上周（6月18日－24日），監測的40個城市中，35個城市成交量同比上升，7城市同比漲幅超過100%。南京、蘇州、杭州、海口、蘭州同比增幅都在150%以上。據東方證券監控，上周14個重點城市單周成交量創12年新高，基本已與2009年同期相當。 楊紅旭認為，各地成交量的上升，究其原因，一方面是積壓的購房需求繼續釋放，加之房企促銷降價，有效刺激了剛性需求的增長；另一方面由于多地政策微調，也為購房者緩解了一定的購房壓力，增強了入市的信心。預計6－7月份成交量仍保持高位，成交活躍態勢還將沿續，下半年成交量可能超過上半年。 央行最新發布的二季度儲戶問卷調查報告顯示，購房者的心態也發生了微妙的變化：對于三季度房價，預期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個百分點，同時在未來3個月內準備出手購房的居民占比達15.7%，較上季提高1.6個百分點，創兩年來的新高。 多家券商也認為，去化率、成交量雙雙走高說明樓市仍在持續升溫。目前看，除了降價和利率優惠對購房人形成吸引之外，房價見底預期也正成為推動購房人入市的重要力量，預計未來幾個月成交量仍有望保持在高位。 高庫存仍制約房價過快反彈 針對近期樓市成交量明顯上漲，北京市住建委近日也表示，今年北京有110多個項目降價，樓市成交量回升源自降價換量。目前90%以上的購房人都是首次置業，調控并未放松，房價的反彈回漲不具備支持因素。 專家認為，制約房價反彈的主要因素還有高庫存。目前北京的商品房庫存接近6萬套，大部分企業還處于消化庫存階段。上海也是如此，目前上海全市新建商品住宅可售面積已達1013.18萬平方米，為2007年以來高點。按照5月成交80萬平方米的數據來推算，這些庫存全部消化完要超過12個月。國泰君安證券房地產行業研究團隊認為，15個典型城市一手房去化時間從2010年初7個月上升至目前12個月。因此，當前及年內樓市仍處于歷史庫存高峰，房價在下半年普遍上漲難以出現。 中國房地產學會副會長陳國強認為，近期樓市的成交活躍是由開發商“以價換量”促成的，但是未來全國還要面臨巨大的庫存消化難題，僅靠降息和利率優惠很難改變市場走勢，房價快速反彈的可能性不大。 龍湖地產執行董事秦力洪認為，樓市調控并沒有出現根本性變化。開發商仍需把去庫存、高周轉、謹慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場最好的時候，從預期看，房價不存在大幅反彈的基礎。 房地產市場將進入平穩增長期 住建部日前強調，當前各地要按照國務院常務會議精神，繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。 上海中原地產研究咨詢部研究總監宋會雍表示，最近地方政府樓市政策層出不窮，加上央行降息和房貸利率8折優惠的再現，不少人誤讀為樓市松動的前奏，但是最近中央的表態樓市調控不放松，促進樓市健康發展，限購依然是政策的紅線。從對購房的實際促動作用來看，無論是降息還是房貸利率優惠都不會促成樓市成交大幅上漲。 中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，決定房價的最主要因素是開發商的資金情況，而經過去年底至今年初的一輪以價換量，目前開發商資金鏈最危險的時期已經過去，開發商和買房人之間博弈平衡性開始改變，這是5月70個大中城市房價環比上漲城市增多，一線城市房價開始企穩的原因。在2012年內，各大城市的總體房價仍將維持陰跌或走平態勢，不會出現報復性反彈，房價上行的可能性也不大。 中國房地產研究協會副會長顧云昌認為，現在談樓市回暖還言之過早，只能說在回穩。樓市不可能出現像2009年那樣的瘋漲，當時暴漲是因為當時存在明顯供求失衡，現在政府正在推動房地產市場調控供求關系，加快商品住宅的建設。在供大于求的背景下房價沒有暴漲基礎。目前需求的釋放已經到了相對平穩階段，正在恢復常態性的需求增長。 （編輯：劉堃茹） (責任編輯：白雪松) |
