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    2013年，中國經濟進入改革和轉型的關鍵時期，在持續的國家宏觀調控后，以旅游為導向的土地開發模式被普遍看做是應對新型城鎮化的重要途徑。從需求來看，2013年的十一黃金周，全國共接待游客4.28億，共實現旅游收入2233億元人民幣，中國居民的旅游需求隨著GDP的漲幅仍然在瘋漲；從供應來看，中國多家著名的房產企業紛紛加大投資旅游類地產的力度，以萬達為例，其計劃到2020年，將旅游地產轉變為集團的又一支柱產業，把商業地產收入比重降低到50%以下，繼而儲備未來十年的競爭力。

    應該說旅游地產的建設在近20年間取得了長足的進步。但對于數量龐大的旅游地產，市場和業內都并沒有給予太多的認同，“掛羊頭賣狗肉”可能是用在旅游地產身上最多的形容詞。當下大量所謂的旅游地產，為了賣地產而做旅游，文化理念往往停留在項目的表面。比如高爾夫地產，以地產經濟效益最大化為目標，完全不考慮高爾夫后期的經營和運作，不按標準洞建設，或者將高爾夫項目用地安排在不適合建設的區域，導致這些高爾夫成為純粹的景觀，缺少后期維護成本的基本來源。還有大批量的濱海旅游地產，占據良好的海景資源，不但沒有經營性產業，并且連基本的服務性配套都缺乏，更不用說建設粗糙堪比還遷房，“失落的空城”也許是最好的形容詞。開發商圈錢走人，政府望城興嘆，這些區域短期之內已經不能給城市提供任何意義上的貢獻。

    提到中國成功的旅游地產，近期能被大家公認的基本集中在東部華僑城、無錫靈山，常州恐龍谷、西安大唐芙蓉園、西安大唐西市等等，它們基本都擁有以下幾個特征：

    1. 文化主題化，塑造品牌營造核心價值觀

    文化主題化的根本目標是塑造品牌，只有品牌才能形成項目的核心吸引力和競爭力。成功的旅游地產，它所營造的是一種富含休閑文化的精神向往或生活方式，這種核心文化的塑造必須要立足本底，放眼世界，這樣才有可能經受住時間和市場的考驗。

    東部華僑城，立足于深圳三洲田良好的生態本底，以“讓都市人回歸自然”作為產品的文化核心，走出了一條“生態與人文、東方與西方、現代與傳統”相結合的成功之路。而無錫靈山，則以小靈山祥符寺做為文化塑造的起點，以佛教文化為主題，打造出一個精品靈山、文化靈山。

    2. 產品多元化，爭取消費客群的最大化

    文化主題化并不代表產品的單一化。在經濟全球化的今天，消費已經進入分層時代，這就要求從已選擇的文化主題中細分出來的產品要以多元化來應對不同目標客群的消費需求，以獲取項目運營的最大利益。這種產品針對性，可以按年齡段劃分，也可按興趣品味、價格品味劃分。

    東部華僑城以崇尚文化和自然的茶溪古鎮，滿足了以休閑度假為目的，文化訴求和年齡段稍高的消費群體的要求。而以崇尚活力與冒險的大俠谷滿足了以娛樂體驗為基本訴求的年青消費群體的要求；無錫靈山，在靈山大佛和靈山文化園已經滿足了一般游客對佛教文化的膜拜、參觀、游賞要求以后，以梵宮、五印壇城、元一旅游度假綜合體提升整個文化區的禪修品質，成為2008年“世界佛教論壇“的主會場，吸引更多擁有高禪修境界人士的到來。從價格品味上來講，這兩個項目都是形成了金字塔的產品模式，大眾化的產品是塔基，高端產品是塔尖，這也符合我國目前基本的國情。

    3. 產業鏈條化，獲取更多的經濟效益增長點

    以旅游產業為起點，發展泛旅游產業鏈，充分利用文化品牌的附加值，獲取更多的經濟利益增長點。

   “從有限靈山走向無限產業”，無錫靈山文化旅游控股有限公司堅持以文化旅游業為龍頭，以“靈山勝景”為核心，形成了旅游紀念品、旅游餐飲、靈山素食、香燭工藝制品、靈山泉水等產業鏈，構建了旅游休閑、房地產、生產制造和商業流通四大板塊，2011年，不包括房地產，營業收入5.21億元。

    4. 策略階段化，應對市場的多變性和復雜性

    像東部華僑城、無錫靈山這樣大型的旅游地產項目，到目前已經經歷了10-20年的開發周期，它的項目規劃和策劃都不是一次成型的，而是根據市場的發展和供需的變化，圍繞核心文化，緊跟時代、緊跟時尚，通過漫長的研發構思過程形成的。所以大型的旅游地產項目要將終極目標分解為很多的階段性目標，實時制定開發策略，滿足市場需求，抵抗拿地等政策風險，借以取得持續的經濟利潤。

    除了以上4點以外，還有一個很重要的前提，那就是從其開發企業來看，不論是華僑城集團、無錫靈山文化旅游集團有限公司、龍城旅游控股集團、西安曲江文化產業投資（集團）有限公司還是西安大唐西市文化產業投資有限公司，或多或少都擁有旅游及相關文化產業經營的背景，都有志向致力于旅游產業的發展，并也有能力獲取相關的旅游核心資源。

    從中國的基本國情與制度來看，一個成功的旅游地產從最初的想法到落地實施，除了會經歷多變的市場考驗以外，還要經歷復雜的立項、拿地、審批過程。如何在產品價值最大化的前提下，避免開發企業無謂的時間和金錢上的浪費，保證從概念規劃到控制性詳細規劃到修建性詳細規劃乃至建筑設計和景觀設計的一致性？洲聯集團在十余年的旅游地產設計經驗中總結出一套成熟的模式：D+D（Developer+Designer）,它代表著開發企業和綜合性設計企業的無縫銜接，也同時代表著涉及項目開發各設計專業的無縫銜接。

    以洲聯集團與無錫靈山文化旅游集團有限公司的合作為例：

    2009年，洲聯集團成為無錫靈山文化旅游集團有限公司的企業顧問，由此以D+D模式開始了兩個企業的戰略合作旅程。

    1.文化主題的選擇——開發企業+策劃+規劃

    策劃師和規劃師聯合，對項目所在地的城市戰略、旅游市場及地產市場、人文歷史、基地特征等方面進行充分的研究，并與開發企業進行多輪的思想碰撞，最終確定項目的核心文化及價值導向，即文化主題。

    2. 產品類型的確定——開發企業+策劃

    在選定的文化主題下，策劃師就項目所面向客群市場的社會經濟發展水平、區域同類型項目競合關系進行進一步的分析，并結合開發企業的投資實力及發展戰略，細分產品的類型和規模，并進行初步的經濟測算。

    3.支撐體系的建立——開發企業+規劃+建筑+景觀

    針對確定的產品類型和規模，由規劃師主導，建筑師、景觀師、開發企業參與，形成項目的功能布局、交通體系、景觀體系、旅游游線等支撐體系的整體框架。在這個過程中規劃師在保證這些體系合理的前提下，要盡可能的考慮建筑師在產品類型和建設量確定的前提下，對各功能地塊的大小和形態提出建設性的意見、景觀師對非建設用地提出設計控制要求以及開發企業的建設開發時序的要求。這個環節也是最為重要的環節，它將保證以創意為主旨的概念規劃能無損傷的翻制為控制性詳細規劃，并保證由此確定的指標體系能保證開發企業的建設需求。

    4.空間形態的細節——開發企業+建筑+景觀

    建筑師和景觀師將所倡導的文化主題落實在能被人感知的建筑空間和景觀環境中，并得到開發企業的認可。

    5.項目成果的完善——開發企業+策劃+規劃

    基于以上4個階段，對項目的投資運營方案進行復核，并對空間細節設計帶來的局部支撐體系的調整進行系統完善，形成既滿足政府立項需求，又滿足開發企業建設需求的綜合性成果。

    D+D模式在無錫靈山文化旅游集團有限公司的大靈山、夢上海、曲阜尼山、漢中文化城等一系列項目中得以充分的應用，遺憾的是由于項目運營保密協議的限制不能在這里進行詳細的展示。但這種模式，已經被洲聯集團廣泛應用于長春蓮花山中央休閑區、茅山鹽泉小鎮道天下、中國昆明長城電影文化產業中心的等旅游地產的項目設計中。隨著中國新型城鎮化的推進和市場開發程度的進一步深入，項目設計的精度的要求會愈加明顯，這種項目的操作模式也將獲取更大的發展空間。