|
最近兩天，關于房產稅的話題又火爆起來。從報紙和自媒體傳遞的信息看，大概有以下內容：
1、房地產稅改革主體框架已基本確定，并開始小范圍征求意見。 2、房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。 3、價值百萬的首套房，每月需上稅400元。 當然也有媒體稱，上述信息不靠譜，房產稅至少在兩年內無法開征。 那么，房產稅到底會怎樣征收，它又將對樓市產生什么影響？擁有多套房的業主，會不會陷入財務困境？我的判斷如下： 1、由于不動產登記機構整合、電腦系統聯網進展緩慢，所以房產稅在2016年年底之前開征，是肯定不可能的。這里面還有立法的問題，所以最早在2017年才能實施。 2、通過房產稅打壓房價，是無房者一廂情愿的想法。房地產行業仍然是中國最大的產業，對國民經濟拉動作用無可替代。這個行業現在陷入了低迷，除了一線城市以及部分強二線城市，絕大多數地方都在鼓勵買房。所以，房產稅注定是溫柔的。 3、官方一直說，要去房地產行業里的“投資屬性”。但自去年全國兩會以來，中央和地方層面的救市政策，事實上已經放松了對投資屬性的控制。絕大多數限購城市，都已經取消了限購。為什么會這樣？因為中國的房子實在太多了。如果通過房產稅等手段讓大家把多余的房子賣掉，賣給誰？ 4、如果房產稅成為樓市殺手，中國經濟將面臨崩潰。目前銀行貸款絕大部分抵押物是土地和房產，如果通過嚴厲的房產稅把樓價降低一半，金融體系必然崩潰，這是無法承受的。事實上，現在很多中小城市就差喊出“買房就是愛國”的口號了。退稅、財政補貼、贈送戶口等招數，都已經使出來了。 5、房產稅的主要目的是為了解決地方政府的財源問題。在美國，地方政府主要收入就是房產稅。他們的做法是，先確定地方政府的開支，然后倒推計算出當地該年度的房產稅稅率。所以，房產稅的性質決定了它的稅率不是一刀切的，各地肯定不會相同。至于百萬價值的房產，每月繳納400元，這種數字從一算出來，就注定是錯誤的。 6、中國人在購房的時候，一次性繳納了70年土地使用費，所以必須有豁免的面積或者套數，否則就是雙重、多重征稅。有人說，降低購買階段稅費支出，增加持有階段的稅費支持，讓購房者初始購房費用降下來。這在中小城市可行，在一線城市不可行。政府讓出的稅費，只會變成開發商的利潤。 7、目前絕大多數城市房地產陷入了低迷，加上人口增長緩慢或者嚴重流失，這種城市的房子將大量空置，政府即便征稅也很難收上來。所以，通過房產稅解決地方政府的財源問題，對中西部地區恐怕有相當難度。至少短期內，需要通過增加地方債方式解決問題。 8、中國的地方政府缺錢，一個根本原因是他們不僅僅提供公共服務，還要成為投資主體來穩增長。如果未來搞真正的市場經濟，政府應該逐步退出公共服務以外的投資，這樣就不會太缺錢。否則，他們永遠缺錢。因為投資注定是低效的。 9、未來一線城市、部分強二線城市的房產稅稅率可能會比較高，但這些地方的業主有能力把房產稅轉嫁出去，因為這些城市有人口增量，工資水平高。無法轉嫁房產稅的是人口流失地區的房子，特別是郊區、新區、旅游區的房子。房產稅對他們來說，打擊是毀滅性的，即便稅率不高。
10、假如你生活在大城市，在中心區擁有多套普通住宅，這時候因為害怕“累進型”房產稅而賣房子，你多半是個傻子。想想紐約、倫敦、東京的房價吧，他們都有房產稅。想想你的鄰居吧，他們可能比你的房子更多，而且更能影響政策。除非你有20套、30套普通住宅，那的確是有點多了。即便如此，你也可以慢慢賣，接盤的人有的是，那些在去年慌慌張張賣房子的，估計現在腸子都悔青了！ |
