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騰訊財經特約自媒體“城市戰爭”（ID:sunbushu123） 作者：軌道 今年深圳房價為何暴漲五成多，且到處搶購？ 近2年來，為何神一樣暴漲五成的還有廈門島內，南京中心城區，蘇州工業園區這類傳統上二線城市的特定區域？ 廣州作為坐鎮華南的老大哥，踱著小方步慢漲小回似乎已成常態，坐視小弟深圳火箭般的竄升速度，有沒有探究過背后原因？ 曾幾何時，杭州房價與上海比肩，甩深圳一個身位，“樓市的準一線城市”光環加身，五年來為何徘徊反復，尚未回到歷史高位？ 還有經濟強市佛山、惠州、中山、無錫、常州、嘉興……為何樓市長期低迷，與其黃金區位和經濟實力很不相稱？ 房價的脈搏就是城市的發展節奏？ 專家們現在都喜歡說，房價是城市競爭力的縮影。這句話雖然經典，但在軌道看來，只說對了一半。軌道的觀點是： 樓市是有脈搏的，一座城市樓市的起伏，同城市的發展節奏密切相關。 從數據里找規律，先看筆者整理的數據表： （為了更能說明問題和增強可比性，這里采用的都是市區數據，不包括代管縣市的。部分城市統計范圍不包括新改區的縣市。） 長三角、珠三角主要城市與樓市對照數據表 （數據截止到2015年10月底）
數據由本文作者軌道先生整理，來自各類統計公報、地產咨詢監測，并經認真核實與推算。 要讀懂讀透這張表，首先我們按照當前（2015年10月）的房價高低次序，列出表中長三角和珠三角的排名（萬元均價以上城市）： 1、深圳（4萬）；2、上海（3.6萬）；3、廣州（1.7萬）；4、杭州（1.6萬）;5、南京（1.45萬）;6、珠海（1.36萬）；7、蘇州（1.31萬）；8、寧波（1.202萬）。 然后再觀察五年前，也就是2010年10月的房價排位： 1、杭州（2.51萬）；2、深圳（2.49萬）；3、上海（2.33萬）；4、廣州（1.457萬）；5、寧波（1.38萬）； 6、南京（1.2萬）；7、珠海（1.02萬）。 五年一瞬，滄海桑田，排名的變化似乎很有點無厘頭，你還會認為能簡單說房價代表著城市競爭力嗎？ 事實上，如果說2010年及之前的樓市，是剛需、投資、投機一擁而上的短缺浮躁時代，那么五年后的樓市，已經是一個告別短缺、剛需主導、供求節奏為王、發展模式引領的新經濟時代。樓市的脈搏有了清晰的規律可循。 簡而言之，哪座城市（1）資源配置優越，產業能級高，能創造充沛的中高端就業（2）能吸引來充裕的人口和人才，導入足夠的剛性需求（3）土地和住宅供應有度，不存在過量庫存。 我們說滿足了以上三個條件的城市，就是一個很好把握發展節奏的城市，樓市的繁榮也就如滔滔江河，無法阻擋。而某些城市正是由于上述資源、需求、供應其中一個條件存在問題，就會造成大家普遍感到困惑的“該強不強”的現象。 一句話，城市的發展節奏把握得當與否，決定著樓市的高低起伏。讓我們來分析幾個有代表性的城市。 深圳：小馬甲束不住大肚腩，今日爆發實屬必然 今年的深圳是當紅炸子雞，房價的扶搖直上只能用“爆發”來形容。仔細對照上述三個條件，深圳不但是對號入座，而且條條能打90分以上。特區優越的地理位置和政策扶持自不必說，北有青山、南憑碧海的上佳風水環境也不必說，產業升級轉型方面，一眾媒體已替深圳做了形象代言，事實上富士康北上遷移、眾多電子加工企業自發搬遷到近鄰東莞，很好地幫深圳完成了騰籠換鳥，引入了更高層次科技產業和現代服務業，實現了結構優化，帶動了廣泛的中高端就業。 人口是跟著就業走的，深圳官方1078萬常住人口的數字很可能還嫌保守，實際上近2000萬人（雖然大多數沒有深圳戶籍）涌入不到2000平方公里的深圳，定居的需求能不高漲嗎？地窄人稠的背景下，更嚴酷的現實是深圳沒地了，除去山嶺，開發用地增長幾乎已到極限，3萬套的新建住宅存量僅夠半年消化，僧眾多而粥稀少，房價能不“爆發”嗎？ 長遠看來，或許真的如民間智囊所言，只有并莞、惠擴城才能平衡劇烈的供求矛盾，讓真正的人才乃至服務階層的廣大人口都不為安居所困。 杭州：房價一度超越滬深穗，只是游資扛不過庫存如山 杭州作為素有“天堂”美譽的風景名勝城市，優質的西湖山水資源稟賦加上省會能級的綜合配套優勢，造就了多年來的樓市興盛和房價高企，在2010年時甚至超過京、滬、穗、深所有一線城市，成為住房均價排名大陸第一的“準一線”明星城市。但是之后的五年來，表面看均價居然回落了1/3，排除外圍蕭山余杭近年來大幅度供地上市的因素，實際中心城區價格也有所回落，尚未回到歷史高位。與此同時被一線城市反超，后面追兵漸近，這是為何？ 成也游資，敗也游資，2007年以來浙中南民間資本對杭城樓市大舉洗掠，驚人的購買力助推杭州樓價在2010年達到歷史性高峰，而當時的供應量僅2萬多套；2011年起，一方面是浙中南民間資本受制于自身制造加工產業的急速滑坡，資金鏈的頻頻告急乃至斷裂蔚然成風，另一方面杭州城建進入大擴張時代，錢江新城、錢江世紀城、城東，下沙、橋西、良渚、未來科技城、大江東、余杭、蕭山，8條地鐵全面啟動，西湖時代徹底轉身為錢江時代，住宅存量滾滾而來，至今9.5萬套傲視長三角（還不包括8萬套商業/酒店庫存）。游資被天量庫存和高利貸資金互保鏈左右夾攻，縱然有心、也是無力回天。 話說回來，杭州的產業發展還是富有活力，既是國家級電商產業基地，淘寶小二和軟件外包碼農的就業高地，又為浙江先進制造業大本營，還有得天獨厚富于創意的旅游休閑服務業，明年的G20和接下來的亞運會也都是杭城的空前利好。資源端、需求端都萬事俱備，惟有供應端如泰山壓頂，誰敢說浙中南游資不是在旁覬覦，一朝時機成熟，翻身解套，“卷土重來未可知“呢。反過來思考，這難道不是地方上有意與時間搶跑、吸引大批人才入杭、建設國際化都市的戰略舉措嗎？ 上海-廣州：同在一線陣營，供求決定了差異 上海和廣州是長三角和珠三角的各自中心城市，都具有龐大的經濟、財政和建成區體量，地理位置和海陸空交通都處于樞紐地位，還都具有“十項全能“型的產業結構，從重化工、裝備制造到輕工、科技、金融航運商貿，雖不夠驚艷，但樣樣不缺，非常有助于提供充沛的中高端就業機會。 從資源和需求角度論證，滬穗大體并駕齊驅，廣州人口少些，但兩城樓市成交量和房價有較大差距，上海基本保持了與北京同步，廣州樓市卻如“溫吞水”般一步三搖，呈現穩中漸進的態勢。 從上表數據究其原因，還是拜廣州高企的住宅存量所賜。12萬套的高庫存是結果和表象，其背后是廣州全面撤縣改區、走向全域市區的大城時代背景下、城市快速擴張的深刻動機。番禺、南沙、黃浦、花都這些存量重鎮，與杭州屬下的蕭山、余杭、下沙何其相似！ 至于廣州今后的樓市走勢，只需緊盯一個指標：城市化邊界紅線劃定后，還有多少土地可開發。上海的對應數據，是全市用地紅線內僅剩100多平方公里留給未來，這點土地扣除工業、公用設施、文教醫療和商業用途，大概只有不到2/3可作為住宅用地。 “大城”蘇州與“小城”珠海：雖“異曲”而“同功” 蘇州和珠海雖然市區面積接近，但已不是一個體量的城市，前者的經濟規模和人口都要數倍于后者。把他們放在一起，是因為房價相近，連新建住宅庫存量也相近。這說明，蘇州和珠海所走的發展道路，是兩條雖“異曲”而“同功”、雖“殊途”但“同歸”的道路。 蘇州作為與杭州雙峰并峙、另一個享“天堂”美譽的城市，逐步脫掉上海“后花園”的帽子，借助超前理念招商引資，充分利用比較優勢承接國際資源，并率先推動智能化制造的轉型升級，同時較成功地培育起包括商務、金融、旅游在內的特色現代服務業，成為最富于中國古典味道同時富有大氣國際范兒的城市。古色古香與新加坡式的花園城區各不干擾而又相得益彰，人口多而住宅供應偏緊，加上國家開放創新實驗區域的利好，成交量與房價的穩步走高實至名歸。 珠海作為珠江口西岸與深圳遙望的另一個特區，選擇了一條獨特的發展道路，即起步之初就摒棄“三來一補”勞動密集產業的導入，而是充分依托優美的濱海山水優勢，基礎設施先行，環境立市，創造了青山碧海國家級花園城市的良好口碑。 在此基礎上吸引人才和投資，直接跨越到“三高一特”科技產業，近年來經濟增速高居廣東第一。雖然人口少，但住宅供應量也少，美麗的城市環境加上港珠澳大橋、橫琴自貿區的利好，房價穩步上行看似意料之外，實在情理之中。 超大城市旁的衛星城們，過得還好嗎？ 經濟規律表明，超大城市旁側的地級衛星城市，會同時面臨資源溢出和資源虹吸兩種效應，如何趨利避害、承接資源外溢、避免資源虹吸是這些城市共同的愿望。愿望是良好的，限于主客觀多種因素，結果不見得都盡如人意。 如今看來，深圳之側的東莞承接到最大的溢出效應，受益于產業北上和交通上的同城化，無論人口、住宅成交量和均價近年來都有明顯上升。 廣州之側的佛山則是最接近廣州城區的城市，借助于廣佛輕軌進一步拉近了兩地距離，產業、人口和購買力導入也較可觀，但由于兩市住宅庫存量都比較大，對房價的帶動還不明顯。 至于中山，惠州由于地理位置的相對劣勢，相應樓市較弱也就可以理解了。 長三角方面，上海杭州之間的嘉興盡管坐享黃金區位，但遭受兩個大城虹吸的負效應卻明顯大于承接溢出的正效應，無論產業、人口的導入均呈現弱勢，住宅供應量還較大，房價長期屈居浙江省末尾也就不足為怪了。 南京之側的鎮江也面臨同樣的境遇。今后能否突圍乃至彎道超車，就看這些城市的戰略視野、機遇把握能力和執行能力了。
各位讀者，憑借一雙慧眼，數據會告訴你真相，行文到尾聲，樓市和城市之間的規律您讀懂了嗎？ |
