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12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持會(huì)議。會(huì)議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近日中共中央政治局召開(kāi)的會(huì)議，提到“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化”化解房地產(chǎn)庫(kù)存，我們不禁感嘆，農(nóng)民工兄弟不僅承包了制造業(yè)、造房修路等辛苦工作，竟然還成了房地產(chǎn)庫(kù)存的“接盤(pán)俠”？

對(duì)此，有人持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為這一系列政策，將有效化解三四線城市需求不足的問(wèn)題，被房地產(chǎn)去庫(kù)存倒逼出來(lái)的農(nóng)民工市民化，或者新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的戶籍、社會(huì)保障等制度改革，將加快他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，為樓市去庫(kù)存提供動(dòng)力。也有人認(rèn)為，由于農(nóng)民群體購(gòu)買(mǎi)力有限、最需要去庫(kù)存的三四線城市吸引力不夠，以及政策配套短期無(wú)法出臺(tái)等三方面原因，期望農(nóng)民馬上成為去庫(kù)存主力并不現(xiàn)實(shí)。

那么，指望農(nóng)民工消化庫(kù)存，究竟是“如意算盤(pán)”還是“緣木求魚(yú)”？轉(zhuǎn)播到騰訊微博

中國(guó)住房的庫(kù)存究竟有多少？
 

中國(guó)住房的庫(kù)存究竟有多少，在數(shù)據(jù)殘缺的情況下，很難對(duì)目前全國(guó)住房庫(kù)存有一個(gè)精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。比如華爾街日?qǐng)?bào)說(shuō)，中國(guó)的住房庫(kù)存至少有6個(gè)曼哈頓的面積。我一看到這個(gè)數(shù)字就想偷著樂(lè)，美國(guó)人是真的太不了解中國(guó)的房地產(chǎn)，曼哈頓才有多大？如果中國(guó)的住房庫(kù)存只有6個(gè)曼哈頓的面積，那還叫個(gè)事嗎？我們擔(dān)心的是有60個(gè)曼哈頓的面積，中央黨校的周天勇說(shuō)，已經(jīng)蓋好的在建的房子，至少可以夠10幾億人居住。我們?nèi)匀豢梢詮囊恍��?shù)字的勾連關(guān)系看出中國(guó)房地產(chǎn)目前供應(yīng)過(guò)剩的事實(shí)：

一是按照官方數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均居住面積已經(jīng)差不多超過(guò)了35平，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)基本告別了短缺；

二是按照官方的口徑，待售面積超過(guò)6.9億平，在建面積超過(guò)70億平，已經(jīng)批準(zhǔn)待建的面積超過(guò)30億平，再加上小產(chǎn)權(quán)房，以及各種無(wú)法納入統(tǒng)計(jì)口徑的住房，住房庫(kù)存至少在130億平左右。

可以說(shuō)，目前除了一線城市、重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過(guò)剩，這是中國(guó)房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時(shí)間，就從短缺走到了過(guò)剩。

農(nóng)民工能消化多少庫(kù)存？

今年11月，習(xí)近平總書(shū)記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說(shuō)明時(shí)表示，按照常住人口計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到約7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，根據(jù)《2013年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)農(nóng)民工數(shù)量達(dá)到2.69億人。80、90后的第二代農(nóng)民工已成為絕對(duì)主力，這部分20-35歲的新生代農(nóng)民工在目前的1.5億跨省流動(dòng)農(nóng)民工中占80%份額，十年內(nèi)這部分群體人數(shù)將突破2億。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的公開(kāi)數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015—2016》測(cè)算稱(chēng)，按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房(人均33.3平方米)，每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來(lái)5年總共23.1億平方米。這無(wú)疑是一個(gè)天量的購(gòu)房需求，但對(duì)比我們之前推算的130億平米左右的庫(kù)存，數(shù)量上仍然有很大差距。轉(zhuǎn)播到騰訊微博

期望農(nóng)民馬上成為去庫(kù)存主力現(xiàn)實(shí)嗎？
 

啟動(dòng)農(nóng)民購(gòu)房，應(yīng)該是樓市中長(zhǎng)期的利好政策，但絕不會(huì)在短期內(nèi)立竿見(jiàn)影。原因如下：

1、購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題

有條件購(gòu)房的農(nóng)民群體，實(shí)際上已經(jīng)購(gòu)房。剩下的農(nóng)民群體，不管是給戶口也好，還是給補(bǔ)貼支持也好，最終還是要看他們的購(gòu)買(mǎi)能力，從目前情況來(lái)看，短期內(nèi)要讓大部分農(nóng)民工有住房消費(fèi)能力尚不現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，依靠農(nóng)民工這樣的低購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐當(dāng)前由高購(gòu)買(mǎi)力決定的房?jī)r(jià)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制尚不健全，貸款執(zhí)行難度較大。另外，在土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村制度改革未定的背景下，農(nóng)民有效擔(dān)保難定，因此，貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。

我們不妨算筆賬，農(nóng)民工想要付一套房子的首付需要工作多長(zhǎng)時(shí)間？

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年4月29日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)東部地區(qū)農(nóng)民工人均月收入為2966元。以今年11月份濟(jì)南新建商品住宅的平均價(jià)格為每平方米8657元為例，一套可以落戶的90平方米普通住宅的總價(jià)為77.9萬(wàn)元。按照目前市場(chǎng)上大部分住宅25%的首付比例計(jì)算，首付金額約為19.5萬(wàn)元。假設(shè)一個(gè)單身農(nóng)民工不吃不喝，工資全部用來(lái)支付購(gòu)房首付，需要66個(gè)月，也就是5年半。如果上述例子中的農(nóng)民工父母“支援”購(gòu)房基金5萬(wàn)元，仍需48.9個(gè)月，超過(guò)4年。

2、區(qū)域選擇問(wèn)題

目前庫(kù)存壓力最大的還是三四線城市，而農(nóng)民工最集中的城市卻是一二線，但一二線城市中的庫(kù)存壓力反而不高。最需要去庫(kù)存的三四線卻因?yàn)樯鐣?huì)資源分布問(wèn)題、產(chǎn)業(yè)集聚問(wèn)題，尚不能吸引大量農(nóng)民工進(jìn)入。所以短期內(nèi)該政策的供求調(diào)度是錯(cuò)配的。

3、政策配套問(wèn)題

不管是戶籍制度改革的地方配套政策，還是公積金的擴(kuò)大范圍，或者是地方政府給予農(nóng)民相應(yīng)補(bǔ)貼，哪一個(gè)政策都不是說(shuō)了就能實(shí)施的，都有一個(gè)制定、出臺(tái)的周期，有的可能還會(huì)很長(zhǎng)，短期內(nèi)出臺(tái)很困難，遠(yuǎn)水救不了近渴。

如何支持農(nóng)民工購(gòu)房需求

住建部計(jì)劃在原來(lái)支持城市居民的基礎(chǔ)上，增加對(duì)農(nóng)民與農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度。

住建部指出地方政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購(gòu)買(mǎi)住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策。同時(shí)，部里要求研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。

事實(shí)上，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房進(jìn)行補(bǔ)貼在一些地方早已開(kāi)始實(shí)施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺(tái)政策，農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房可獲得200-300元/平米的購(gòu)房補(bǔ)貼。不過(guò)，從這兩地的樓市成交情況來(lái)看，這一政策收效并不明顯。

就目前的狀況而言，這還需要一系列配套改革跟進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，要通過(guò)戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫(kù)存。