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如果要用一款游戲來形容當(dāng)下的中國樓市，“打地鼠”應(yīng)該是最形象的。自去年末一線城市樓市開始啟動、狂奔，一連串的讓人目瞪口呆的數(shù)據(jù)、嚴(yán)上加嚴(yán)的調(diào)控政策便在各大熱門城市遍地開花。 滬深漲瘋了，雙雙打壓；南京、蘇州又接棒了，再打；一個輪回過后，福州、廈門、鄭州，越來越多的二線城市加入到樓市俱樂部里來，上海樓市也重回鼎沸之態(tài)…… 就在人們對于調(diào)控政策的預(yù)期正在不斷升溫之時，最新的一錘終于落下了！ 廈門宣布，9月5日起重啟樓市限購。 武漢人民銀行宣布，9月1日起實行限貸，二套房首付比例提高至四成。 三年來全國最嚴(yán)！ 廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局宣布，經(jīng)市政府研究，我市自9月5日起執(zhí)行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易時間按以下方式認(rèn)定：購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)；存量住房（二手住房）買賣以市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時間為準(zhǔn)。政策有效期至2017年12月31日。
自3月滬深樓市新政推出之后，二線樓市接過了狂歡接力棒。南京、蘇州、廈門、合肥這“四大公子”頻頻蓋過北上廣深四大天王的風(fēng)頭。國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份房價數(shù)據(jù)顯示，廈門商品房價格環(huán)比漲幅達(dá)4.6%居于首位，遙遙領(lǐng)先。
上周五，廈門迎來年內(nèi)第三次土地出讓，6副地塊集中出讓。廈門市土房局設(shè)置了住宅戶型面積、競買資格、土地出讓金及履約保證金支付期限等多方面的門檻，仍無法抑制土地市場的熱情。舉牌環(huán)節(jié)中，有房企甚至不到一分鐘就加價10億。地王又毫無意外地誕生了。 地王剛出，一份被業(yè)內(nèi)稱為廈門史上最嚴(yán)調(diào)控的討論稿便流傳出來。 易居研究院副院長指出，廈門此次限購，不僅限外地人第一套房，對于本地家庭二套以上也限購。除了144平米以上不限這一條外，這是過去三年，最嚴(yán)厲的一條新增調(diào)控政策，放眼全國亦如此！ 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉點評稱，規(guī)定面積144平方米及以下的普通商品住房位于限購范圍內(nèi)，其實是防止多套房擁有者或投資科爾進(jìn)一步干擾這部分市場，為首套自住和首次改善型需求留下了購房空間。中高端樓市項目取消限購，是和過去限購政策“一刀切”執(zhí)行所不一樣的地方。 而在廈門宣布限購的同一天，中國人民銀行武漢分行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會湖北監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《中國人民銀行武漢分行湖北銀監(jiān)局關(guān)于調(diào)整武漢市差別化住房信貸政策通知》，武漢將于9月1日起實行限貸政策。
房地產(chǎn)行業(yè)的套路被驗證：傳言再一次成為了預(yù)言。 市場人士分析，《通知》中規(guī)定“在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%”，意味著武漢中心城區(qū)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)房不認(rèn)貸，提高了購買二套房的門檻，對于改善型購房者會產(chǎn)生一定影響，好在二套房貸款首付比例提高并不多。 武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新認(rèn)為，此次武漢限貸針對的主要是少量囤房的群體，對于首套房剛性需求基本不存在影響，對于真正有實力購買多套住房的人來說影響也不大。因而可以說是“有節(jié)制、有彈性、可承受”的樓市新政，對于房價的調(diào)節(jié)作用不會太大。 下一錘會砸在誰頭上？ 統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月商品房同比價格上漲幅度超過10%的有15個城市，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，從政策面發(fā)展趨勢來看，官方頻繁表態(tài)及熱點城市收緊政策落地預(yù)示著三季度后，一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經(jīng)是大概率的事件了。 8月以來，樓市調(diào)控加碼。 8月11日，蘇州打響了二線重啟限購的第一槍。蘇州市政府新出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》規(guī)定：一、非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。二、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。 一度有消息稱，南京樓市限購政策已箭在弦上，或8月底出臺。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》從南京官方權(quán)威人士處獲悉，在蘇州出臺限購政策之前，南京就擬定了重啟限購政策，但是因為蘇州率先出臺，南京官方?jīng)Q定延后出臺，“目前僅僅依靠此前出臺的政策，南京樓市很難降溫，最好的辦法無疑是出臺限購政策，南京的政策已經(jīng)箭在弦上，出臺時間或?qū)⒃?月底。”不過，眼看已經(jīng)到了9月，南京“猶抱琵琶半遮面”的樓市政策仍未有明確說法。 北京近幾日因瘋傳調(diào)控政策樓市暴漲。網(wǎng)傳北京的調(diào)控政策是遏制商改住項目和嚴(yán)控商住市場，政府不再供給新增商住用地，“也不會再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”。更有消息稱，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。此外，在兩個多月的住宅用地“斷供”之后，業(yè)內(nèi)稱，北京下半年加強推地被認(rèn)為是大概率事件。為防止高價地的出現(xiàn)，北京可能同時推出一些限制地價的舉措。 再把目光聚焦到上海樓市。盡管上海市住建委已經(jīng)對“購房信貸新政傳言”嚴(yán)正辟謠，市場上對于新政的期待沒有降低，反而愈演愈烈。8月30日，也就是辟謠次日，上海一手房簽約數(shù)逾2000套。
8月31日，上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至20點15分，當(dāng)天上海新房成交1974套。上海一手房成交量已經(jīng)連續(xù)5天超過1000套。目前上海市一手房存量44487套，按現(xiàn)在這種銷售速度，不到2個月就會賣完！
官方辟謠也擋不住離婚潮。媒體報道，8月30日靜安區(qū)辦理了108起離婚登記，而平時每天連10對離婚都沒有。知情人士表示，很多都是因為網(wǎng)上傳言要限購來辦離婚。此前網(wǎng)傳的新政中規(guī)定，離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理。 還不算本周以來的“盛況”，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周新建商品住成交面積55.6萬平方米，環(huán)比增加93.0%。而這一成交量已經(jīng)是周度成交的歷史第二高。與成交量一起飆升的還有交易價格。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周單價超過10萬元/平方米的房源成交82套，環(huán)比增加86.4%。受此影響，均價上漲到43571元/平方米，環(huán)比漲5.6%，并且再度創(chuàng)歷史新高。 這場被傳聞和預(yù)期炒起來的“末班車”行情正在朝著更加瘋狂的方向滑去，甚至成了一場無視官方辟謠的自娛自樂。上海樓市新政出臺還是不出臺？決策者面臨兩難。 漲到什么時候是個頭？深度調(diào)整最快9月到來 二線城市地王不斷，房價飛漲。一線的京滬又有再次大漲的勢頭。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策面已經(jīng)到了出臺的“窗口期”，熱點城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺，尤其是其它房價上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。 隨著各熱點城市調(diào)控政策落地，樓市會迎來鎮(zhèn)定期嗎？ 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，回落即將到來。 易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，此前除了蘇州，其他城市政策對市場影響不大，或力度不夠、或沒調(diào)控到點上。無論是上海、深圳、北京，還是接下來可能會出臺“限購”政策的南京、合肥等熱點二線城市，這一輪如果出臺政策應(yīng)該會對當(dāng)前一手房和土地市場產(chǎn)生較大影響。不能對可能要出臺的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應(yīng)的，一旦超過一定“臨界點”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個月的成交量也將回落。 中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在中國證券報刊文稱，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。倪鵬飛認(rèn)為，時間維度上，房地產(chǎn)銷售價格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動。空間維度上，一二線及熱點城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。 中信證券認(rèn)為，目前總量上地產(chǎn)高點已過，進(jìn)入全面降溫階段，但結(jié)構(gòu)上的分化仍在繼續(xù)。目前不少一線城市已出現(xiàn)庫存不足和“地王”現(xiàn)象，不斷高攀的房價更是迫使地方政府出臺政策抑制房價過快上漲。房地產(chǎn)市場目前面臨的一二線城市價格泡沫問題和三四線城市的庫存去化問題都需要時日解決。
方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平認(rèn)為，2015-2016年房價暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。平均而言，一輪房價上漲和需求釋放周期18個月左右，2014年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲。 |
