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如果要用一款游戲來形容當(dāng)下的中國樓市，“打地鼠”應(yīng)該是最形象的。自去年末一線城市樓市開始啟動(dòng)、狂奔，一連串的讓人目瞪口呆的數(shù)據(jù)、嚴(yán)上加嚴(yán)的調(diào)控政策便在各大熱門城市遍地開花。 滬深漲瘋了，雙雙打壓；南京、蘇州又接棒了，再打；一個(gè)輪回過后，福州、廈門、鄭州，越來越多的二線城市加入到樓市俱樂部里來，上海樓市也重回鼎沸之態(tài)…… 就在人們對(duì)于調(diào)控政策的預(yù)期正在不斷升溫之時(shí)，最新的一錘終于落下了！ 廈門宣布，9月5日起重啟樓市限購。 武漢人民銀行宣布，9月1日起實(shí)行限貸，二套房首付比例提高至四成。 三年來全國最嚴(yán)！ 廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局宣布，經(jīng)市政府研究，我市自9月5日起執(zhí)行住房限購政策，對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房：
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易時(shí)間按以下方式認(rèn)定：購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)；存量住房（二手住房）買賣以市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時(shí)間為準(zhǔn)。政策有效期至2017年12月31日。
自3月滬深樓市新政推出之后，二線樓市接過了狂歡接力棒。南京、蘇州、廈門、合肥這“四大公子”頻頻蓋過北上廣深四大天王的風(fēng)頭。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，廈門商品房價(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)4.6%居于首位，遙遙領(lǐng)先。
上周五，廈門迎來年內(nèi)第三次土地出讓，6副地塊集中出讓。廈門市土房局設(shè)置了住宅戶型面積、競(jìng)買資格、土地出讓金及履約保證金支付期限等多方面的門檻，仍無法抑制土地市場(chǎng)的熱情。舉牌環(huán)節(jié)中，有房企甚至不到一分鐘就加價(jià)10億。地王又毫無意外地誕生了。 地王剛出，一份被業(yè)內(nèi)稱為廈門史上最嚴(yán)調(diào)控的討論稿便流傳出來。 易居研究院副院長指出，廈門此次限購，不僅限外地人第一套房，對(duì)于本地家庭二套以上也限購。除了144平米以上不限這一條外，這是過去三年，最嚴(yán)厲的一條新增調(diào)控政策，放眼全國亦如此！ 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉點(diǎn)評(píng)稱，規(guī)定面積144平方米及以下的普通商品住房位于限購范圍內(nèi)，其實(shí)是防止多套房擁有者或投資科爾進(jìn)一步干擾這部分市場(chǎng)，為首套自住和首次改善型需求留下了購房空間。中高端樓市項(xiàng)目取消限購，是和過去限購政策“一刀切”執(zhí)行所不一樣的地方。 而在廈門宣布限購的同一天，中國人民銀行武漢分行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)湖北監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《中國人民銀行武漢分行湖北銀監(jiān)局關(guān)于調(diào)整武漢市差別化住房信貸政策通知》，武漢將于9月1日起實(shí)行限貸政策。
房地產(chǎn)行業(yè)的套路被驗(yàn)證：傳言再一次成為了預(yù)言。 市場(chǎng)人士分析，《通知》中規(guī)定“在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%”，意味著武漢中心城區(qū)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)房不認(rèn)貸，提高了購買二套房的門檻，對(duì)于改善型購房者會(huì)產(chǎn)生一定影響，好在二套房貸款首付比例提高并不多。 武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新認(rèn)為，此次武漢限貸針對(duì)的主要是少量囤房的群體，對(duì)于首套房剛性需求基本不存在影響，對(duì)于真正有實(shí)力購買多套住房的人來說影響也不大。因而可以說是“有節(jié)制、有彈性、可承受”的樓市新政，對(duì)于房價(jià)的調(diào)節(jié)作用不會(huì)太大。 下一錘會(huì)砸在誰頭上？ 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月商品房同比價(jià)格上漲幅度超過10%的有15個(gè)城市，其中深圳為最高漲幅為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，從政策面發(fā)展趨勢(shì)來看，官方頻繁表態(tài)及熱點(diǎn)城市收緊政策落地預(yù)示著三季度后，一二線城市尤其是房價(jià)同比上漲幅度超過10%的城市的政策面會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經(jīng)是大概率的事件了。 8月以來，樓市調(diào)控加碼。 8月11日，蘇州打響了二線重啟限購的第一槍。蘇州市政府新出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》規(guī)定：一、非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。二、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。 一度有消息稱，南京樓市限購政策已箭在弦上，或8月底出臺(tái)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從南京官方權(quán)威人士處獲悉，在蘇州出臺(tái)限購政策之前，南京就擬定了重啟限購政策，但是因?yàn)樘K州率先出臺(tái)，南京官方?jīng)Q定延后出臺(tái)，“目前僅僅依靠此前出臺(tái)的政策，南京樓市很難降溫，最好的辦法無疑是出臺(tái)限購政策，南京的政策已經(jīng)箭在弦上，出臺(tái)時(shí)間或?qū)⒃?月底。”不過，眼看已經(jīng)到了9月，南京“猶抱琵琶半遮面”的樓市政策仍未有明確說法。 北京近幾日因瘋傳調(diào)控政策樓市暴漲。網(wǎng)傳北京的調(diào)控政策是遏制商改住項(xiàng)目和嚴(yán)控商住市場(chǎng)，政府不再供給新增商住用地，“也不會(huì)再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”。更有消息稱，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項(xiàng)目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。此外，在兩個(gè)多月的住宅用地“斷供”之后，業(yè)內(nèi)稱，北京下半年加強(qiáng)推地被認(rèn)為是大概率事件。為防止高價(jià)地的出現(xiàn)，北京可能同時(shí)推出一些限制地價(jià)的舉措。 再把目光聚焦到上海樓市。盡管上海市住建委已經(jīng)對(duì)“購房信貸新政傳言”嚴(yán)正辟謠，市場(chǎng)上對(duì)于新政的期待沒有降低，反而愈演愈烈。8月30日，也就是辟謠次日，上海一手房簽約數(shù)逾2000套。
8月31日，上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至20點(diǎn)15分，當(dāng)天上海新房成交1974套。上海一手房成交量已經(jīng)連續(xù)5天超過1000套。目前上海市一手房存量44487套，按現(xiàn)在這種銷售速度，不到2個(gè)月就會(huì)賣完！
官方辟謠也擋不住離婚潮。媒體報(bào)道，8月30日靜安區(qū)辦理了108起離婚登記，而平時(shí)每天連10對(duì)離婚都沒有。知情人士表示，很多都是因?yàn)榫W(wǎng)上傳言要限購來辦離婚。此前網(wǎng)傳的新政中規(guī)定，離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理。 還不算本周以來的“盛況”，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周新建商品住成交面積55.6萬平方米，環(huán)比增加93.0%。而這一成交量已經(jīng)是周度成交的歷史第二高。與成交量一起飆升的還有交易價(jià)格。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周單價(jià)超過10萬元/平方米的房源成交82套，環(huán)比增加86.4%。受此影響，均價(jià)上漲到43571元/平方米，環(huán)比漲5.6%，并且再度創(chuàng)歷史新高。 這場(chǎng)被傳聞和預(yù)期炒起來的“末班車”行情正在朝著更加瘋狂的方向滑去，甚至成了一場(chǎng)無視官方辟謠的自娛自樂。上海樓市新政出臺(tái)還是不出臺(tái)？決策者面臨兩難。 漲到什么時(shí)候是個(gè)頭？深度調(diào)整最快9月到來 二線城市地王不斷，房價(jià)飛漲。一線的京滬又有再次大漲的勢(shì)頭。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策面已經(jīng)到了出臺(tái)的“窗口期”，熱點(diǎn)城市政策存在收緊的可能性，三季度這些城市將有提首付“降杠桿”類的措施出臺(tái)，尤其是其它房價(jià)上漲幅度較大的二線城市也極有可能重啟樓市限購。 隨著各熱點(diǎn)城市調(diào)控政策落地，樓市會(huì)迎來鎮(zhèn)定期嗎？ 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，回落即將到來。 易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，此前除了蘇州，其他城市政策對(duì)市場(chǎng)影響不大，或力度不夠、或沒調(diào)控到點(diǎn)上。無論是上海、深圳、北京，還是接下來可能會(huì)出臺(tái)“限購”政策的南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市，這一輪如果出臺(tái)政策應(yīng)該會(huì)對(duì)當(dāng)前一手房和土地市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。不能對(duì)可能要出臺(tái)的政策過度掉以輕心，政策是有疊加效應(yīng)的，一旦超過一定“臨界點(diǎn)”，隨著購買力透支、需求透支，最后幾個(gè)月的成交量也將回落。 中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在中國證券報(bào)刊文稱，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。倪鵬飛認(rèn)為，時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動(dòng)。空間維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。 中信證券認(rèn)為，目前總量上地產(chǎn)高點(diǎn)已過，進(jìn)入全面降溫階段，但結(jié)構(gòu)上的分化仍在繼續(xù)。目前不少一線城市已出現(xiàn)庫存不足和“地王”現(xiàn)象，不斷高攀的房價(jià)更是迫使地方政府出臺(tái)政策抑制房價(jià)過快上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的一二線城市價(jià)格泡沫問題和三四線城市的庫存去化問題都需要時(shí)日解決。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，2015-2016年房價(jià)暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。平均而言，一輪房價(jià)上漲和需求釋放周期18個(gè)月左右，2014年底啟動(dòng)的這一輪房價(jià)上漲周期在接近尾聲。 |
