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1、什么造就了中國(guó)一二線房?jī)r(jià)只漲不跌的不敗神話:城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)。過去幾十年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋(居住需求,商品屬性),另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋(投機(jī)需求,金融屬性)。由于中國(guó)城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度(M2-GDP)超過美國(guó)、日本等主要經(jīng)濟(jì)體,造就了中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅冠全球。2014-2016年貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超GDP和居民收入。 2、絕對(duì)房?jī)r(jià):中國(guó)之都、世界之最,全球前十二大高房?jī)r(jià)城市中國(guó)占四席。過去中國(guó)是房?jī)r(jià)收入比高,經(jīng)過2014-2016年這一波上漲,現(xiàn)在是絕對(duì)房?jī)r(jià)高,但中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家。世界房?jī)r(jià)最高的城市中(中心城區(qū)房?jī)r(jià)),中國(guó)香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。 3、房?jī)r(jià)收入比:一二線偏高,三四線基本合理。最新全球房?jī)r(jià)收入比的十大城市里面,北上廣深占據(jù)了四席。中國(guó)一二線和三四線房?jī)r(jià)收入比的巨大差異可能反應(yīng)了兩個(gè)因素:一是收入差距效應(yīng),高收入群體向一二線城市集中;二是公共資源溢價(jià),醫(yī)院、學(xué)校等向一二線城市集聚。中國(guó)目前房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%,高于全球260%的平均水平。 4、庫存:去化壓力比較大的是三四線中小城市。庫存去化壓力比較大的城市大多為中小城市,且多集中在中西部、東北及其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),這與三四線城市過度投資、人口及資源向一二線城市遷移的過程相符。從美國(guó)、日本等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,后房地產(chǎn)時(shí)代人口繼續(xù)向大都市圈遷移,農(nóng)村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此,一二線主要是價(jià)格偏高風(fēng)險(xiǎn),三四線主要是庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)。 5、租金回報(bào)率:整體偏低。目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%,一線城市在2%左右,低于二三線城市。根據(jù)國(guó)際靜態(tài)租賃回報(bào)率為4%-6%,中國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。中國(guó)的房地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的居住功能,而是一個(gè)捆綁著很多資源的綜合價(jià)值體,比如戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等。國(guó)人對(duì)房子和家有一種熱愛以及文化依賴歸屬感,住房自有率在國(guó)際上較高。 6、空置率:三四線高于一二線。中國(guó)房地產(chǎn)空置率比較高,積壓嚴(yán)重,三四線比一二線更嚴(yán)重。從住宅看,中小城市空置率更高可能是因?yàn)檫^度建設(shè),大城市的空置率可能跟過度投機(jī)有關(guān)。
7、房地產(chǎn)杠桿:居民杠桿快速上升但總體不高,開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率快速上升。房地產(chǎn)杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發(fā)商債務(wù)杠桿,它衡量了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1)近年居民加杠桿快速上升,但總體水平不算太高。2015年個(gè)人住房貸款迅猛攀升,新增個(gè)人購房貸款2.67萬億元,占全年住宅銷售額的比例為37%,相比2013年(25%)和2014年(28%),大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調(diào)有關(guān)。從國(guó)際比較看,中國(guó)居民杠桿水平低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。目前,中國(guó)房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重為24%(其中個(gè)人購房貸款15.1%),雖然近些年這個(gè)比例不斷攀升,但比美國(guó)水平低很多,美國(guó)次貸危機(jī)以來不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款占銀行信貸的比重持續(xù)下降,但仍高達(dá)33.2%。2)房企加杠桿:房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率上升過高過快,對(duì)銀行融資過度依賴。目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系,明顯超過40%的國(guó)際平均水平。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近15年時(shí)間里,從52%一路上升至77%,流動(dòng)比率從2006年的2.55下降至2015年的1.6。 |
