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1、什么造就了中國一二線房價只漲不跌的不敗神話:城鎮化、居民收入和貨幣超發。過去幾十年房價持續上漲,一部分可以用城鎮化、居民收入等基本面數據解釋(居住需求,商品屬性),另一部分可以用貨幣超發解釋(投機需求,金融屬性)。由于中國城鎮化速度、居民收入增速和貨幣超發程度(M2-GDP)超過美國、日本等主要經濟體,造就了中國房價漲幅冠全球。2014-2016年貨幣超發導致房價漲幅遠超GDP和居民收入。 2、絕對房價:中國之都、世界之最,全球前十二大高房價城市中國占四席。過去中國是房價收入比高,經過2014-2016年這一波上漲,現在是絕對房價高,但中國是發展中國家。世界房價最高的城市中(中心城區房價),中國香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。 3、房價收入比:一二線偏高,三四線基本合理。最新全球房價收入比的十大城市里面,北上廣深占據了四席。中國一二線和三四線房價收入比的巨大差異可能反應了兩個因素:一是收入差距效應,高收入群體向一二線城市集中;二是公共資源溢價,醫院、學校等向一二線城市集聚。中國目前房地產總市值占GDP的比例為411%,高于全球260%的平均水平。 4、庫存:去化壓力比較大的是三四線中小城市。庫存去化壓力比較大的城市大多為中小城市,且多集中在中西部、東北及其他經濟欠發達地區,這與三四線城市過度投資、人口及資源向一二線城市遷移的過程相符。從美國、日本等國際經驗看,后房地產時代人口繼續向大都市圈遷移,農村、三四線城市等面臨人口凈流出的壓力。因此,一二線主要是價格偏高風險,三四線主要是庫存積壓風險。 5、租金回報率:整體偏低。目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%,一線城市在2%左右,低于二三線城市。根據國際靜態租賃回報率為4%-6%,中國水平遠低于國際水平。中國的房地產并非簡單的居住功能,而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體,比如戶籍、學區、醫院等。國人對房子和家有一種熱愛以及文化依賴歸屬感,住房自有率在國際上較高。 6、空置率:三四線高于一二線。中國房地產空置率比較高,積壓嚴重,三四線比一二線更嚴重。從住宅看,中小城市空置率更高可能是因為過度建設,大城市的空置率可能跟過度投機有關。
7、房地產杠桿:居民杠桿快速上升但總體不高,開發商資產負債率快速上升。房地產杠桿包括需求端的居民借貸杠桿和供給端的開發商債務杠桿,它衡量了財務風險。1)近年居民加杠桿快速上升,但總體水平不算太高。2015年個人住房貸款迅猛攀升,新增個人購房貸款2.67萬億元,占全年住宅銷售額的比例為37%,相比2013年(25%)和2014年(28%),大幅上升。居民加杠桿和首付比例的大幅下調有關。從國際比較看,中國居民杠桿水平低于主要發達經濟體。目前,中國房地產貸款占銀行貸款比重為24%(其中個人購房貸款15.1%),雖然近些年這個比例不斷攀升,但比美國水平低很多,美國次貸危機以來不動產抵押貸款占銀行信貸的比重持續下降,但仍高達33.2%。2)房企加杠桿:房地產開發商資產負債率上升過高過快,對銀行融資過度依賴。目前房地產開發資金來源中,大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系,明顯超過40%的國際平均水平。房地產行業的資產負債率近15年時間里,從52%一路上升至77%,流動比率從2006年的2.55下降至2015年的1.6。 |
