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當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)正打算告別原先單一的開發(fā)模式后，復(fù)合模式的開發(fā)迅速在國內(nèi)興起，在這一輪復(fù)合式地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中，與旅游、教育、體育相結(jié)合的地產(chǎn)開發(fā)模式迅速凸顯其鮮明的個性，他們在市場中的表現(xiàn)也是風(fēng)生水起。
其中，以深圳華僑城、中坤的徽派建筑等為代表的旅游地產(chǎn)更是呈方興未艾之勢。相比之下，作為早期就獲得“國家級優(yōu)秀旅游城市”的福州，其房地產(chǎn)開發(fā)在與地方歷史文化、旅游經(jīng)濟的結(jié)合上卻明顯落后于國內(nèi)一線城市，無法讓人滿意。
現(xiàn)狀
福州旅游市場難淘金
福州不僅自然景觀豐富，更有燦若星辰的歷史文化，度假休閑旅游所依賴的自然風(fēng)光型景區(qū)星羅棋布，山川、湖泊、森林等自然風(fēng)光優(yōu)美迷人，閩侯十八重溪自然保護區(qū)、連江青芝山風(fēng)景區(qū)、平潭島海蝕地貌風(fēng)景區(qū)、永泰青云山保護區(qū)等等，十分適宜發(fā)展度假旅游。所有的這些，都是福州旅游的“金飯碗”。
“全國像福州這樣有如此獨特的旅游資源的城市少之又少，城市中，有山有水，有豐富的海產(chǎn)，還有豐美的水產(chǎn)，氣候條件又十分優(yōu)越。”和信投資執(zhí)行董事李日強認(rèn)為福州的旅游資源別具一格。
而捧著這個“金飯碗”的福州卻沒有賺個缽滿盆滿，在旅游地產(chǎn)方面的發(fā)展更是舉步維艱。雖然福州早已戴上“全國優(yōu)秀旅游城市”的桂冠，但旅游并沒有扮演好它應(yīng)該扮演的角色——成為福州的一個支柱產(chǎn)業(yè)。在旅游經(jīng)濟蓬勃興起的今天，福州并沒有展露她最迷人的魅力而引來消費者。
在中國，提起旅游地產(chǎn)，人們首先想到的城市是北京、上海、杭州、深圳、海南等。關(guān)于福州，人們的記憶還很空白。一位業(yè)內(nèi)人士更是告訴記者：“福州并沒有特別的旅游地產(chǎn)項目。”只不知福州的開發(fā)商聽了這句話是否如福州的旅游地產(chǎn)開發(fā)一樣一如既往地沉默下去……
一位2007年在武夷山置業(yè)的沈女士的觀點頗具有代表性。她認(rèn)為，福州旅游地產(chǎn)的投資價值并不高，與武夷山相比，對消費者的吸引力顯得薄弱。同時，她認(rèn)為，福州過往操作的一些旅游地產(chǎn)項目，現(xiàn)如今看來都是比較失敗的。
分析
這個市場還很“青澀”
的確，福州也曾有不少開發(fā)商陸續(xù)依托一些自然山水景觀、旅游景點，開發(fā)過一些別墅、度假村等與旅游有關(guān)的地產(chǎn)項目。早在上世紀(jì)90年代，福州就有投資者開始了旅游地產(chǎn)開發(fā)的嘗試。如長樂下沙度假村、亞青游艇別墅等等，雖然都曾一度打出“旅游”的牌子，但最終都是以失敗而終結(jié)。而在鼓山附近的混亂的別墅建筑群，更讓投資者對福州的旅游地產(chǎn)市場產(chǎn)生懷疑。
李日強認(rèn)為，客觀的因素是福州市的度假休閑式旅游市場還很“青澀”，仍是以景區(qū)觀光為主，不能給旅游者提供真正意義上度假式的旅游環(huán)境。主觀的原因在于，福州旅游地產(chǎn)市場的不規(guī)范。近年來，許多城里人跑到北峰、旗山等景區(qū)向農(nóng)民購地，自建別墅。大量違建別墅的出現(xiàn)，一方面破壞旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，非法占用了耕地；另一方面也造成旅游地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展。
另外，還有一些專家認(rèn)為，福州早期的投資項目還只是旅游與地產(chǎn)的一種低層次結(jié)合，只是地產(chǎn)單向地向旅游“借光”，在地產(chǎn)與旅游之間沒有實現(xiàn)互動與雙贏。而真正既能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益良好又能夠帶熱一方旅游的“良性循環(huán)”的成功案例卻沒有一個。
目前，福州本土開發(fā)商在旅游地產(chǎn)方面的經(jīng)營管理經(jīng)驗不足，還不夠成熟，這是福州旅游地產(chǎn)發(fā)展不起來的另外一個原因。李日強認(rèn)為，福州迄今為止沒有像樣的品牌性的旅游地產(chǎn)開發(fā)商或者品牌性的項目，被大家接受、認(rèn)同。旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目存在一定的差異，要求具有特殊的開發(fā)和經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)相比，旅游地產(chǎn)對開發(fā)的配套要求更高、服務(wù)要求更專業(yè)、銷售方式更加靈活。
五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，旅游地產(chǎn)的經(jīng)營不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營，如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式。住宅可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系，殷勤的物業(yè)管理來打動消費者，而旅游地產(chǎn)在此基礎(chǔ)上，更重要的是要有一個已建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡(luò)，讓投資者看到長期的投資回報和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景，才能吸引投資者的投資。
但開發(fā)商自身經(jīng)驗不足并不可怕，因為這還可以通過學(xué)習(xí)、借鑒別人的經(jīng)驗來彌補。福州旅游地產(chǎn)發(fā)展最困難的地方是政府相關(guān)政策規(guī)范和管理法規(guī)缺失，這對行業(yè)的發(fā)展極為不利。如果政府能正確引導(dǎo)，對旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展則會起到一個正面積極的推動作用。福州點石房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林圓表示，福州旅游地產(chǎn)必須有相應(yīng)的政府配套才能發(fā)展起來，如交通、水、電、網(wǎng)絡(luò)等都要便利。凌峻地產(chǎn)(中國)有限公司策劃總監(jiān)孫逸先生有同樣的觀點，他認(rèn)為一個城市如要發(fā)展旅游地產(chǎn)，除了要有豐富的旅游資源外，還需要有比較成熟的開發(fā)公司，比如萬科這一類的開發(fā)公司，最后一定要有政府的大力支持。
學(xué)習(xí)
學(xué)會借鑒成功案例
旅游與地產(chǎn)的結(jié)合在國內(nèi)早已不乏成功的先例。上海新天地、深圳華僑城、北京四合院、中坤的徽派建筑……地產(chǎn)的效益與旅游的收益在這些地方得到完美的結(jié)合，不僅活了地產(chǎn)，更興了旅游。
以華僑城為例，1999年，華僑城提出“旅游＋地產(chǎn)”的概念，以文化旅游為主導(dǎo)，將酒店、房地產(chǎn)融入華僑城的主題公園產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)從旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)到房地產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展，逐步形成以“旅游＋地產(chǎn)”為核心、具有文化特色的片區(qū)開發(fā)運營模式。運用旅游業(yè)的主題化包裝手法對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行包裝開發(fā)，使房地產(chǎn)項目本身成為“華僑城·旅游城”吸引力延伸的一個組成部分。
華僑城采用構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條、實現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)同的方式，充分發(fā)揮主題公園的“旅游乘數(shù)效應(yīng)”。從2001年開始與當(dāng)?shù)卣佑|，2006年北京歡樂谷試營業(yè)，這是不短的培養(yǎng)期。“旅游＋地產(chǎn)”模式的擴張及盈利能力不可忽視，但是培養(yǎng)項目需要雄厚的實力。
“旅游＋地產(chǎn)”的創(chuàng)新模式，為華僑城主題公園發(fā)展找到了解決長期投資與短期收益矛盾的方法。隨后，華僑城控股公司先后進軍影視傳媒、旅游策劃、歌舞演藝等文化旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)在，華僑城旅游已成功打造出一個以文化旅游業(yè)務(wù)為核心、旅游地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條。
對于歷史文化遺產(chǎn)的保護型開發(fā)來說，地產(chǎn)與旅游在科學(xué)基礎(chǔ)上的結(jié)合，更是解決歷史文化遺產(chǎn)保護資金的有效渠道。因此福州房地產(chǎn)業(yè)界有人提出，不管是從保護歷史文化遺產(chǎn)的角度、從振興旅游經(jīng)濟的角度還是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，福州都在迫切地期待著旅游地產(chǎn)！
改變
唐乾明月：能否成為標(biāo)桿？
2008年12月29日，在福州土地市場流拍不斷的背景下，永泰一幅面積為100多畝的住宅用地，以4100萬元價格被福州唐乾明月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。一年以后，號稱福州第一個正式的旅游地產(chǎn)項目——唐乾明月正式推出，倍受市場人士的關(guān)注。那么，唐乾明月能否成為福州旅游地產(chǎn)的標(biāo)桿？
剛剛拿下該地塊時，唐乾明月的負(fù)責(zé)人就抱有一定的信心。當(dāng)然，這是基于對房地產(chǎn)形勢的判斷、對旅游經(jīng)濟發(fā)展的前瞻考量，以及區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男判�。唐乾明月項目地處大樟溪旅游圈的中心，項目周邊旅游景點星羅棋布，下游為：兔耳山景區(qū)、地球村景區(qū)、雙龍溫泉、千江月休閑農(nóng)場等；上游為：在建的水主題公園、方廣巖景區(qū)、赤壁景區(qū)、天門山景區(qū)、青云山景區(qū)等。孫逸表示，福州比較適合作為旅游地產(chǎn)項目的地區(qū)就是永泰與旗山一帶。
唐乾明月企劃經(jīng)理林雨涵認(rèn)為，唐乾明月本身群山環(huán)繞、碧水偎依，居住環(huán)境十分優(yōu)越。而項目也明確被定位為城市中流砥柱的第二居所，具備休閑、養(yǎng)生的居住功能。
李日強認(rèn)為，唐前明月項目滿足了作為旅游地產(chǎn)的因素，它周邊景點的旅游離福州的主城區(qū)近、旅游主題豐富，處于福州的后花園，對于私家車漸漸進入尋常家庭的今天，永泰對于他們來說沒有距離感，永泰板塊將來會融入到福州的生活圈。
林雨涵透露，唐乾明月在一期項目的銷售的154棟別墅中，目前已經(jīng)售出80棟，頗受市場的認(rèn)可。“當(dāng)初忐忑不安的心理已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在對項目的后期運行也可以心安，”林雨涵自信滿滿地說。從唐乾明月目前的客源結(jié)構(gòu)來看，主要是福州市鼓樓區(qū)的客戶，他們希望擁有升級換代的居住體驗，他們渴望有天有地的花園生活……隨著該項目開發(fā)的深入和區(qū)域潛質(zhì)的顯現(xiàn)，可能還會吸引省內(nèi)優(yōu)質(zhì)投資客源、臺商、港商等客源。
除了旗幟鮮明地貼上“旅游地產(chǎn)”標(biāo)簽的“唐乾明月”外，還有一些項目其實也是在走“旅游地產(chǎn)”的線路。正如福州點石房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理林圓所說：“位于閩侯縣南通鎮(zhèn)十八重溪風(fēng)景區(qū)內(nèi)的‘十八里香溪’，以及位于永泰縣葛嶺鎮(zhèn)的‘櫻花泉’，都稱得上是旅游地產(chǎn)。”目前，在旗山、北峰、連江定海筱埕鎮(zhèn)等主要景點均有地產(chǎn)企業(yè)介入進行旅游地產(chǎn)開發(fā)。
前景
福州旅游地產(chǎn)仍可期待
隨著福州市民收入水平的不斷提高，人們對于生活有了更高要求，特別是在住宅市場進入全面盤整的背景下，旅游地產(chǎn)的廣闊前景重新引起福州地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，福州旅游地產(chǎn)仍可期待。
據(jù)了解，GDP人均3000美金就進入了休閑時代。福州人均GDP大大超過了這個指標(biāo)。據(jù)福州市原市長鄭松巖在2009年年初的《政府工作報告》，2008年全市生產(chǎn)總值達(dá)2296億元，同比增13.1%。
另據(jù)2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，福州全市常住總?cè)丝?83萬人，按此數(shù)據(jù)計算，福州人均GDP已達(dá)四千多美金，福州可以說也進入了休閑時代。而且，隨著人們5+2的生活方式的產(chǎn)生，再加上帶薪休假制度的實施，福州旅游地產(chǎn)并不會寂寞，客群早已存在。
福州市政府也開始行動起來。從2008年開始，市政府加大了對景區(qū)違法建筑的拆遷力度，以“拆除北峰三座宮殿式別墅”為象征，在一年的時間內(nèi)，福州拆除了大量的違章建筑。另一方面，福州市政府積極出臺有關(guān)措施，規(guī)范旅游地產(chǎn)的發(fā)展。
為了進一步打好福州的旅游牌，在“十一五”期間，旅游業(yè)被作為福州市國民經(jīng)濟的新興支柱產(chǎn)業(yè)加以重點扶持，優(yōu)先發(fā)展，將突出發(fā)展以溫泉、濱海、生態(tài)休閑旅游為重點，以閩江景觀帶為軸線，集度假、觀光、商貿(mào)、娛樂、美食為一體的休閑旅游地，力爭將旅游業(yè)培育成為福州市國民經(jīng)濟的新興支柱產(chǎn)業(yè)。
可以預(yù)見的是，隨著福州旅游資源的開發(fā)，隨著市場的不斷調(diào)整，福州旅游地產(chǎn)擁有寬廣的前景，明媚的明天。
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