可持續發展城市化道路是面對什么呢？是面對著7.1億人口以及兩萬不同規模的城市和小城鎮，而且中國的小城鎮在國外是城市。我給一個數字概念，一千萬以上的城市有5個，四百萬以上的城市有21個，100萬以上的城市有27個，人口5萬的城市大概1600個，這些城市在未來城市化道路是如何實現可持續發展，是城市領導人以及城市市民所關心的問題。

    城市化道路面臨的問題

    第一是體制的約束。我們現在大家中國城市化要面臨的難點有戶籍制度、行政管理制度等等，這是未來我們要討論的熱點。

    第二，我們也面臨著區域發展的不平衡。東部、西部甚至某個地區，包括我們廣東省內部也出現了發展不平衡的現象，中國中西部發展和小城市的發展面臨著短缺和不足。

    第三，我們的資源配置。中國的城市有大有小，應該按照一定的規律向大城市躍進，我們登記化的管理體制來制約著我們整個資源分配的流向，我們很多高等的城市不像西方國家使資源向這個城市流動，這是很嚴峻的問題，在等級化的城市管理制度下，不可能有公平的發展競爭機會。

    第四，是劣勢的問題。我們可以借鑒國外的經驗和教訓，比如說在中國沒有出現大規模的貧民窟，另外一方面，我們也面臨著相當大的中低收入人口，進入城鎮要解決什么問題？城市化核心問題是農民進城，是中低收入人口進城，在城市中如何解決他們的問題。在中國特有的體制環境下，我們不能完成這些中低人口收入近城的問題，所謂城市化可持續發展道路很難實現。

    我們一方面面臨著趕超心理，特別是視覺上的經驗，我們一些大城市、特大城市，在發展速度上超過了很多發達國家。在我們人口結構，我們公平問題上我們跟他們有非常大的差距，在這種情況下，如何提出可持續發展這種模式，如何實現綠色、人文的發展道路，對于我們每個人來講，特別是對于城市的決策者來說是非常重要的選擇，

    中國特色房地產模式造就市民生活不便

    我這里就提出幾個方面的想法，如何實現可持續發展道路。第一個問題，對于城市官員來說如何實現一個以人為本的城市化發展道路。第二是雪中送炭還是錦上添花的問題。

    我們城市如何更好的滿足城市人口的就業問題和收入增長問題以及它周圍生活環境的改善問題。這些年我們看到了，現在的城市發展進步很明顯，但是人的生活方便大大降低。我們跟一些國際專家交流的時候，可持續發展很重要的是怎么樣更方便，怎么樣實現資源高度節約。在很多中國的城市，這兩點是非常難做到。出門不得以車代步，我們公共交通也不太方便，所以交通對于城市的分割，房地產對于城市的分割大大阻礙了城市功能的連接。以人為本，如何更多關注社會整個群體，  特別是中等收入人群的群體他們更好在城市中生活？是應該考慮的一個非常重要的前提。

    第二是尊重中國城市發展的規律。羅馬不是一天建成的，但我們很多城市希望在短期內發生翻天覆地的變化。一個任期內發生這樣的變化，是不是可持續發展，所造成的社會成本是由誰來承擔，可能我們很少去想這些問題。我們研究城市發展的歷史，城市是一個緩慢的進程，盡管三十年中國城市化高速增長，和日本韓國一樣，但是城鎮有序按規律發展是一個正常的過程。可是我們各地政府提出三年大變,通過大拆大建來解決城市化的形態問題，但是他沒有想到會帶來多少經濟的成本？這種成本不得不再以過渡開發的形式，過渡開發地產的形成來提供補償，有一天地產的需求在下降的時候，那么這個成本肯定有債務來承擔，債務由誰來承擔呢？另外一方面社會成本也大大加大，我們可能想作為主觀上我們希望城市盡快發生便大家我們每天面對老百姓個人的利益，我們在拆遷的時候，強迫農民進城、拆樓，這種問題未來所承擔的社會成本要未來的政府解決。整個社會拆遷、土地征用問題、環境問題成為城市社會事件的導火索，這些問題不解決，城市的可持續發展很難實現。

    我們看到世界上有很多很好的經驗，我們有些人希望把國外的城市復制到城市中來。我要在中國搞一個東方迪拜，要在中國搞一個歐洲的城市景觀，但是城市發展必定不可復制。如果我們每個城市大面積的開發的話，你怎么樣實現歐洲每一個城市、每一個建筑都是在自己私有產權的情況下經過幾百年、幾十年的個人努力，個人的性格特征來實現集合。我們的開發模式怎么樣會出現那樣的結果呢？做不到。在西方國家、在發達國家，你想這么大拆大遷是很難做到的。如果我們追尋城市發展規律的時候，有很多規律、發展節奏的規律是我們這個體制下確實難以現在做到的。

    尊重城市發展規律，還要尊重城市發展的經濟。一個城市的發展是根本，剛才彭森主任講過發展服務業，可是我們為什么中國服務業比重那么低。當我們實現了大拆大遷，通過房地產來開發城市的時候，服務業水平大幅度上升，為什么世界上所有發達國家傳統服務業占30%以上呢？是因為他們服務業發展成本非常低，在自己家的房子賣東西不需要考慮房貸和價格問題，是一個穩定的收益期。但是通過開發后，是要買房子，付出貸款再出進行我的零售，參與各種消費的時候，這個成本就大幅度增加。發達國家城市化率到了70%、80%以上，服務業已經到了30%。我們的城市化率56.2%，但是成本高是其他國家沒有的。所以研究經濟規律，研究城市化規律是我們規劃專家、我們學者以及政府決策者認知和思考的一個問題。在一個任期內看到你所看到的城市是不是可持續發展。

    中國大力發展小城鎮原因

    第三是科學規劃。科學規劃是對于城市認識有深刻的科學規劃，是精英規劃意識和決策者統一的規劃的思維方式，我這次走過全國調查，我們看了各地的規劃藍圖的時候，當我看到那一瞬間的時候，是規劃師和政策決策的心血，沒有給農民、中等收入者以及外人人口留下他生存的空間，我們希望看到一個美好的城市，一個漂亮的城市，一個視覺的城市，但是我們知道的，這個城市它有它不同的人口結構，而這個人口結構當中，所謂精英群體只占人口的少數，而不是多數。當我們看到我們這個城市規劃的沙盤的時候，看到這個規劃館的時候，它是為精英而建造的城市，為什么現在大家特別關心要關注中小城市的發展，無論是一線城市還是二三線城市的市長都希望在他的任期內忘記了這個城市的人口結構70%以上是中等收入人口，正是因為我們沒有辦法解決低結構的調整，固化的低結構調整，我們在面臨推進戶籍制度的改革有很多艱難的選擇，我們自己是否同意來進行推進大量的農村人口進城生活在我的身邊？如果這樣的選擇得不到發展的話，只好去小城鎮去，這就是幾十年來要發展小城鎮，結果發展不起來一個非常重要的決策前提。

    第四是要進行改革創新。

    第一類是改革。所謂改革，大家很清楚，我們要進行戶籍管理制度改革，要面臨著利益結構的調整。要實現一個可持續發展的城市發展模式，要面對廣大人口、中等收入人口，要解決他們基本公共服務問題，要形成一個和諧的社會發展難題，我們怎么樣來推進戶籍制度改革，如何實現人口的基本化確實是面臨的一個挑戰。如何推進土地管理制度改革？我們也知道，從2000年到2020年，1997年我們實現了最嚴格的土地保護政策，但是我們人均占土地面積增加到142平方米。城市呢，在實現初放型的模式，農村又是另外一種形勢，對于我們的糧食供給隨著人口的增長需要可能會出現一個短缺的國家。耕田保護形態是嚴峻的情況下，我們采取了行政保護模式，為什么還出現了土地亂占？在農村土地改革不進行有效釋放的情況下，我們如何去保護土地這也是我們思考的問題。如何縮小登記化形成的管理分配的差距？為什么中國很多城市土地擴展，無序的擴展？為什么我們看到大量的城市形象工程到處涌現？一個幾十萬人口的城市，花30億去修一個文化藝術中心。兩個城市之間，不到幾十萬人口的連接線，加上綠化帶形成一個景觀帶的城市連接道，這種豪華、奢侈的形象工程到處都是，原因在于什么呢？——原因在于政府手中的行政資源，因為政府可以無限獲取資源，而稀缺資源的利用率就會大大降低。

    改革不僅僅是要改革戶籍管理制度，還要改革登記管理制度，縮小登記差別。很多人沒有想到我們每個城市人是一個相對獨立的。我們原來研究城鄉特制和戶籍管理體制，現在演變為城鎮間、區域間的不平等關系。我們有2.6億農民和7300萬城鎮間人口，這些人口也一樣面臨著難題，他們在這個城市不能把它的長期投資轉向這些城市，這些問題，這些城市中發展的制度問題，投資問題、融資問題、金融問題等等要怎么樣解決呢？這是改革要解決的問題。

    第二類是創新。如何創新城市的發展模式呢？是不是每個城市都按照大規模的房地產商來進行開發呢？我們也知道，研究城市的時候我們知道城市不方便，為什么不方便呢？出門一定要開車，交通很擁堵，為什么交通擁堵呢？因為城市細小的血脈被大地產開發商分割了。我記得原來到廣州，到原來的市區看，都是很暢通的。我們現在的開發模式，一片一片重疊，就是城市所有的血脈被開發商給分割掉了。我參加海峽兩岸的論壇的時候，臺灣的嘉賓跟我說臺灣的房地產商就是一幢樓兩幢樓，中國是幾千甚至是上萬，然后大家一分，把城市分割掉了。這種開發模式抬高了成本，阻礙了服務業的發展。

    研究中國可持續發展城市的道路，要認真研究我們的國情是中高收入國家，是面臨上億人口的城鎮化進程，在一段時間內要實現的，是世界上所有國家沒有經歷過的事情。發展模式以及制度約束，是我們考慮可持續發展城市路徑的時候一個非常重要的選擇。這個選擇可能面臨唯一的結果是中央政府的決心以及我們各級政府是不是可以實現改革與創新！