樓市動向對經濟影響巨大。 CFP供圖
 

樓市動向對經濟影響巨大。 CFP供圖
 

   “聽說深圳有些樓盤也開始降價了！”在多家地產中介地鋪，記者均能聽到這樣的詢問。近日，市場盛傳降價潮波及深圳，已經有部分樓盤已經開始降價。比如有新推的樓盤最低價格相比去年下降3000元/平方米，更有個別樓盤出現萬元以下售價，打出了9980元/平方米的促銷優(yōu)惠價。是真跌還是假摔？記者連日走訪多處新開樓盤及中介地鋪了解到，受國內多個城市出現降價潮、銀行信貸收緊等因素的影響，個別開發(fā)商在觀望兩個多月后，于近期開盤，通過打折促銷等各種營銷手段攬客，其中不乏降價幅度較大的樓盤項目。不過，業(yè)內人士分析，目前來看僅屬個別現象，這只是開發(fā)商推盤的一種營銷手段而已，不能就此判斷降價潮已經在深圳出現。

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    現場直擊

    降價樓盤偏遠不具典型性

    細數近期降價的樓盤，多數位于龍崗區(qū)。比如，位于龍崗五聯(lián)的某樓盤打出“9980元/平米搶5房”；另一個樓盤則打出“9折利率勁享30年”的廣告宣傳語。

    記者現場調查發(fā)現，這兩個項目均為配合樓盤營銷而推出的促銷活動， “9980元/平米搶5房”是營銷抽獎用的一等獎，而“9折利率勁享30年”則是該樓盤按電商折扣計算得出，同屬促銷行為。

    另外，還有一在售樓盤推出31-65平方米平層及復式產品，團購享受9.2折優(yōu)惠，折后均價約1.5萬元/平方米，相比該盤去年11月開盤時均價2萬元/平方米，下降了約5000元/平方米。

    該樓盤銷售處章經理告訴記者，近段時間，市場觀望情緒濃厚，蓄客周期變長，新上市項目，只能通過打折促銷吸引眼球，但這都屬開發(fā)商正常的營銷活動。

    深圳中原地產一位市場分析人士稱，從最近兩周的市場情況看，市場推盤量迅速增加，佳兆業(yè)[簡介 最新動態(tài)]悅峰二期、棲游記[最新消息 價格 戶型 點評]、山海上城等8個項目為市場供應了約1000套新房，和1月、2月300套左右的推售量相比有了明顯的起色。但是目前開發(fā)商依舊較為謹慎，各項目推盤量都不大，均屬小批量上市。從價格來看，去年全年，新房加推基本都會抬高售價，而近期入市的項目卻難見到漲價的現象，甚至有些樓盤因為新推單位的戶型、裝修及朝向等問題而稍有讓步。

   “市場的觀望狀態(tài)導致需求不濟，開發(fā)商也應市而變，逐漸將銷量作為首要目標。”該人士分析，這也是造成目前市場上部分開發(fā)商松口降價促銷的主要原因。

   “由于深圳一手房成交量只占整個市場的30%份額，是否真的降價主要看二手房的動向。”美聯(lián)研究中心主任徐楓認為，目前龍崗幾個盤的降價，都是純營銷手段，而且它們地段都比較偏遠，拿這幾個偏遠項目來和深圳全市比較，并不具有典型性。

    市場反應

    開發(fā)商保持謹慎“小步開盤”

    事實上，今年開始，深圳房地產市場先后經受了信貸收緊、降價風波等一系列事件的考驗，在這期間，房地產企業(yè)、小業(yè)主和購房者心態(tài)都在跟隨市場變化，其中開發(fā)商持有資產較多，因而對市場的感知變化較為明顯。

    記者調查發(fā)現，在此過程中，開發(fā)商心態(tài)出現了三個階段的轉變，第一階段是2月中旬之前，開發(fā)商仍然保持去年底的狀態(tài)，對市場預期偏中性；第二階段是2月中下旬到3月上旬期間，受降價風波影響，開發(fā)商觀望情緒濃厚，推盤量較少；第三階段是3月中旬之后，兩會結束并未帶來負面消息，開發(fā)商開始試探入市，謹慎推出新房，新房的價格也基本沒有出現上漲。

    尤其是3月中下旬開始，市場就出現了轉機，隨著兩會結束，關于政策方面的擔憂減弱，開發(fā)商開始增加市場供應，試探入市，但是目前市場環(huán)境仍沒有根本性的轉變，信貸依舊緊縮，其他城市的降價現象還未平息，因而開發(fā)商推盤仍然保持謹慎的心態(tài)，采取“小步推盤”策略，在價格方面并沒有出現太大變化。

    一家房地產商營銷總監(jiān)高先生認為，受銀行房貸收緊和小幅降價的影響，當前購房者的觀望情緒變濃，近期推盤的上升雖然會帶來銷售的階段性改善，但是長遠來看，今年樓市暗藏的風險不容忽視，只能靠“小步推盤”試探市場反應后，再進行調整，以免被動。

    業(yè)界看法

    今年開發(fā)商降價走量是必然

    雖然降價促銷目前僅是個別樓盤的個別行為，并不能代表目前深圳總體樓市的表現，但市場分析人士均對今年深圳樓市走向持謹慎樂觀態(tài)度。

    在世聯(lián)行(行情,問診)2013年年報發(fā)布會上，陳勁松認為，今年一季度全國樓市出現“倒春寒”，現在看來一線城市也不能避免。隨著樓市進入下半場，降價走量是必然的。特別是非上市房企，今年5月有些信托到期，資金緊張會令開發(fā)商有降價動力。

    中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為，今年深圳房價增幅可能比去年放緩，但總體表現仍將保持在全國平均水準之上。

    記者調查中，大多數受訪的專業(yè)人士都表達了一個共同的感受，即：購房者觀望情緒在加重。中原地產二級市場總經理玉家雄稱，深圳新房市場受到了一定的負面沖擊。他透露，超過50%的項目的訪客量有所下降，下降幅度在10%至30%之間。不斷出現的“崩盤”字眼，使得深圳購房者的心態(tài)發(fā)生了變化。3月份的開盤并不多，并且缺乏能帶動整體市場氣氛的標桿項目。

    以二手市場為例，3月份，深圳放盤量和成交量較今年1月有所提高，但與去年同期相比則下滑了近20%，成交緩慢也抑制了價格上漲。

    深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉則認為，去年很多剛需已提前購房，一手房價格上漲較快，今年市場冷淡下來很正常。

    熱點關注

    深圳連續(xù)四個月居住用地“零出讓”

    深圳特區(qū)報訊（記者 徐強）根據市土地房產交易中心公布的信息，深圳一季度共推出土地供應24宗，成交13宗，無一宗居住用地出讓。

    據統(tǒng)計，一季度，通過市土地房產交易中心成交的13宗土地出讓金共計231.8億元，其中由兆華斯坦和前海能源金融中心有限公司聯(lián)合競得的前海T201-0080宗地，總價為134億元，占一季度土地出讓金總額逾半。另外，該中心已掛出的4月份出讓的土地中，仍無居住用地，這意味著深圳土地市場將出現4個多月居住用地出讓空白的局面。

    目前城市更新已經成為土地供應主流。以去年為例，全市供應商住用地總面積143.1公頃，其中通過城市更新供應商住用地104.8公頃，約占全市商住用地供應總量73%。更新項目供應商品房約290萬平方米，占全市商品房供應總量的36%，目前參與深圳舊改的房企包括華潤、佳兆業(yè)、京基、深業(yè)集團、卓越集團等30多家。

    觀點鏈接

    王石：對房地產行業(yè)持謹慎樂觀態(tài)度

    深圳特區(qū)報訊 （記者 徐強）在日前舉行的萬科[簡介 最新動態(tài)]2013年度股東大會上，董事會主席王石稱，對中國房地產行業(yè)的未來表現出“謹慎樂觀”的態(tài)度。

    王石稱，對行業(yè)未來，萬科是謹慎樂觀。萬科要完成從住宅開發(fā)商向城市配套服務商的轉型。“如果說過去，萬科是中國住宅行業(yè)的領跑者，那么未來，萬科將要做城市發(fā)展的領跑者。”王石說。

    另外，萬科不做不確定的事情：第一、萬科絕不拿“地王”。第二、萬科會在手頭保持足夠現金。

    對于萬科是否已經觸及增長天花板，王石提出，美國、日本的前五大開發(fā)商市場占有率都超過了4%，相比之下，萬科目前在中國的市場份額只有2.1%。中國有700多個城市，萬科只進入了其中的60個，在可預見的未來，萬科不存在增長的天花板問題。

    據悉，萬科2013年股東大會審議并高票通過了2013年利潤分配及分紅派息方案，根據分紅派息方案顯示，萬科將以分紅派息股權登記日股份為基數，每10 股派送人民幣4.1 元（含稅）現金股息。這意味著萬科將一口氣拿出超過45億元現金用于分紅。